房地产政策不应着眼于短期刺激

本报记者张朝晖

近期一些地方的房地产调控政策松绑传闻引发市场高度关注。房地产调控政策进行深层次改革无法避免，但政策绝不应着眼于短期刺激，而应减少直接行政干预，通过建立符合经济规律的长效机制，遏制需求和价格的上涨动力，采取措施加大房地产市场供给。

首先，应明确楼市调控政策转为市场化导向，不再实施限购令、限贷令、房贷首付比例调整等非市场化手段。

在过去10年中，房贷首付比例、土地出让金首次缴纳比例、住房营业税免征期限、住房贷款利率等随住房价格涨跌而不断变化，有关部门对房地产调控的有形之手，助长我国楼市只涨不跌的单边预期。

未来有关部门应明确土地政策、房贷政策、房地产税收政策等不会随房价涨跌而调整，让市场形成有关部门不会因房地产市场价格调整而再次采取行政性手段救市、托市的政策预期，要果断放开住房贷款利率管制，以及保持保障性住房开发力度。

其次，应进一步鼓励自住型住房消费，遏制投资投机性购房。一方面，继续对投资投机性购房实行差别化信贷政策，加大对符合贷款条件的中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房、廉租住房建设信贷支持，从严控制高档商品房、豪华别墅、商业营业用房信贷投放。

另一方面，有关部门应继续加大房地产市场供应。去年底召开的全国住房城乡建设工作会议提出，鼓励地方从本地实际出发，积极创新住房供应模式，探索发展共有产权住房。共有产权住房既有助于降低中低收入者购房成本，也有助于遏制投机购房套利行为。探索共有产权住房模式，将根据定价标准及个人出资数额，确定个人和政府持有住房产权的相应比例。

第三，加快推进房地产税立法，房地产税与取消限购令同步推进。住房限购令与放松管制取向的改革是背道而驰的，推出伊始就被投资者预期为短期政策。从目前实践观察，限购令效果不尽如人意。

征收房地产税，可有效化解在土地财政体制下地方政府试图通过调整土地供应推高地价和房价的冲动。在拓展地方政府税收来源同时，可将资金投入到与公众密切相关的民生领域中来。

再次，尽快在全国范围内推出集体土地流转制度，根据住房需求情况而不是土地价格情况分批次集中土地，打破土地市场上的地方政府垄断。在土地财政体制下，地方政府有很强的意愿推高土地价格。因此，应尽快推出集体土地流转制度，扩大土地供应量，建立土地二级市场流转制度，打破土地市场上地方政府垄断土地供应的格局，让市场力量在土地市场上发挥主导作用。

最后，中央政府应制定并适时出台鼓励房地产健康发展的长效机制，但必须明确，房地产市场化调控应是循序渐进的过程。从短期看，针对不同地区的市场现状，需采取差别化思路，一线城市限购仍需坚持。

从目前传出的一些地方的政策措施看，大幅放松限购、限贷，引导投资需求转向房地产市场，此次政策调控力度之大远超预期。如对其他地区形成示范效应，将进一步对房地产市场形成新一轮政策刺激。所以，中央政府应防止地方政府在房地产市场出现量缩价滞情况下，将落实房地产调控的市场化机制变为地方版刺激楼市的短期工具。