广州楼市首季成交降40%“垫首付”重出江湖

每经记者 区家彦 发自广州

继常州、杭州多个楼盘降价促销后，去年房价领涨全国的广州楼市也出现调整迹象，越来越多的楼盘加入促销大潮。

据《每日经济新闻》记者不完全统计发现，自3月起，广州约有20个楼盘采用“垫首付”的促销方式，部分楼盘甚至打出“零首付”的旗号吸引买家。此外，加大折扣力度、返还税费等促销手段也频频现身。

促销潮背后，是广州楼市调整压力加大的现实，经历了去年的大涨后，市场出现承接力不足迹象。根据相关统计数据显示，今年一季度广州新房成交量较去年同期大跌40%。

尽管通过“垫首付”能在一定程度上减轻购房者的资金压力，但背后隐藏的风险却不容小觑。在日前举办的“商业推动地产论坛”第九届年会上，新城控股高级副总裁欧阳捷向记者表示，“垫首付”加大了房企的资金压力与风险，很难大面积推广，未来更有可能遭银监会叫停。

“垫首付”促销潮起

“现在购买我们的房子，你可以在6个月以内分期缴纳首付款，我们不会收取任何的利息费用。”在位于广州市黄埔区中新知识城的合景天峻销售中心内，售楼小姐告诉记者。

以一套33平方米的酒店式公寓为例，毛坯售价约为7500元/平方米。由于该项目为商业性质公寓，政策要求缴纳五成首付，首付款约为12.37万元，但如今买家可以在签约后6个月内每月分期缴纳约2万元的首付款。

自今年3月起，“垫首付”促销在广州楼市蔓延。记者获悉，从3月8日起，保利地产广东公司旗下的保利西海岸、保利公园九里、保利塞纳维拉3个楼盘开始实施 “首付分期付款”活动，这其中首套房首付可以分4个月陆续付清，二套房首付更可以分9个月付清。

“我认为刚需的首付应该是零，这才是政府与银行应尽的责任，保利地产只是希望帮助那些攒不够首付的人，能推迟两三个月缴纳。”保利地产广东公司董事长余英表示。

时代地产也悄然推出“首付分期”的促销活动，位于白云区的时代花生II只需要在5天内缴纳首付款的30%，余款可以在未来12个月或18个月内缴清，一次性付款则可以分3年内付清。位于番禺的时代外滩，买家只需缴纳首付款的20%，余下的80%首付款更可以在未来3年内，分12个季度支付完，不需要缴纳利息。

根据《每日经济新闻》记者不完全统计，截至4月13日，包括保利地产、合景泰富、雅居乐、敏捷地产等多个开发商推出“垫首付”的促销活动，涉及楼盘接近20个。

“垫首付”存政策风险

“类似首付款分期的促销方式，已经在市场上消失好几年，开发商之所以故伎重演，是因为市场压力所致。”中原地产项目部总经理黄韬向记者表示，与直接降价相比，“垫首付”相当于免利息给购房者短期贷款，能帮助部分资金周转存在短期困难的买家完成交易，也避免了由于直接降价引发前任买家不满所导致的纠纷。因此在采用直接降价的手段前，“垫首付”是试探市场承接力的有效方法。

黄韬也坦言，从目前已经采取“垫首付”项目的销售状况来看，对成交的拉动作用相当有限。“开发商允许首付款分期缴纳，只不过是为部分具备购房能力但资金在短期内尚未到位的买家提供了缓冲期，但对于选择观望或者购买力不足的买家而言并不具备吸引力”。

欧阳捷也认为，“垫首付”不太可能会成为市场主流的促销方式：一方面，如果主流开发商大规模推广，将会对资金链造成极大压力；另一方面，如果在分期偿还首付款期间房价出现下跌，购房者有可能会因为拒绝付款引发违约纠纷。

此外，“零首付”促销手段也存在政策风险。深圳世联行董事长陈劲松直言，房企为购房者垫支首付款的行为，存在违反国家房贷政策的嫌疑。欧阳捷更认为，如果“垫首付”的做法在全国范围内出现大面积推广，极有可能会引发银监会的关注并叫停。

广州楼市降温明显

数据显示，去年广州房价全年涨幅达到20.1%，领涨四大一线城市。但进入今年一季度以来，广州楼市降温迹象明显。

网易房产数据中心统计显示，今年一季度，广州全市一手住宅共网签16194套，同比去年大跌40%，合计成交面积为184.6万平方米，同比大跌42.5%。

黄韬认为，在经历了去年房价大涨后，目前市场承接力不足，加上今年以来银行收紧房贷，加大了需求端压力，广州楼市面临调整。部分大型开发商察觉到市场的变化，采取更积极的促销手段“以价换量”。

记者发现，调整压力下，部分此前酝酿涨价的楼盘不得不改变定价策略。以位于海珠区的罗马家园为例，在去年紧邻项目的南洲路地块以36361元/平方米的楼面地价晋身广州新任单价地王后，罗马家园一度延迟销售酝酿涨价，但项目却于上周六（4月12日）推出了20套特价现楼单位，单价仅为24000~26000元/平方米，与2012年9月项目的开盘价基本持平，但销售状况也并不理想。

今年以来，广州部分大型房企加大了促销力度。继此前时代地产宣布旗下广州六盘全线8.8折外，在日前由保利地产与越秀地产联合举办的房展会上，两家公司旗下共28个楼盘均可享受“98*98”的折扣，以及买房送税的减负优惠。

“今年以来，银行收紧房贷对楼市造成的冲击不可小觑，房贷利率的提升提高了购房者的月供负担，对购买力造成了削弱。”欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示，按照目前情况，开发商不要幻想资金面会有改善，坚持市场主流的产品策略、采用积极的定价“跑量”才是最合适的做法。

然而，多位业内人士向记者表示，目前广州楼市只是出现短期调整，房价并未出现拐点。戴德梁行广州及郑州分公司总经理黎庆文表示，房地产市场是否迎来拐点受供求关系决定。根据广州市市长陈建华近期公布的一项数据，未来每4年广州市户籍人口将增长100万，由于流动人口不断增加带来的“机械式增长”，刚性需求还在不断积累，从长期来看广州房价仍处在上涨通道之中。