超大供应量被指“内忧外患” 虹桥商务区待寻沪外商机

每经记者 杨羚强 发自上海

3月底，关于虹桥供应过量或引发激烈竞争的报道，在上海房地产行业扔下了一枚重磅 “炸弹”。报道援引戴德梁行研究数据称，从现在至2015年，虹桥商务区核心区将产生261万平方米的甲级写字楼，这相当于该年度上海甲级写字楼预计总存量的24%，而整个虹桥商务区的商办项目供应量将相当于浦西历史上全部的供应量。巨量的供应甚至可能引发激烈的价格竞争。

然而，近期也有富力地产、龙湖等房企继续加码这一区域市场。

虹桥商务区真像外界所认为那样的将处于极为激烈的竞争中，还是存在着不为人所知的掘金机会呢？

庞大供应带来的“内忧外患”

让业界对大虹桥地区写字楼供应感到担心的，是戴德梁行的一份研究报告。上述报告用“内忧外患”来形容目前大虹桥地区写字楼所面临的竞争压力。根据上述研究报告的数据，大虹桥地区的租赁持有写字楼总量将达到65万平方米，销售型的写字楼则将超过100万平方米。

不仅内部的写字楼供应量巨大，周边的商务区也将有大量写字楼供应，以分流大虹桥的客户。根据戴德梁行的报告，能分流大虹桥的商务区至少有五六家，除了其周边的虹桥临空商务区、莘庄商务区、南方商务区、七宝商务区外，自贸区、前滩和后世博区也因为招商方向与大虹桥重叠，成为其潜在的竞争对手。

此外，目前上海的甲级写字楼市场本身情况并不好，一季度平均租赁价由上一年的8.74元/平方米/天，下滑至8.65元/平方米/天。浦西甲级写字楼的空置率由上一年的8.7%，上升至一季度的12%。

更为令人担心的是大虹桥潜在供应的集中释放。戴德梁行的调查结果显示，这一地区的甲级写字楼几乎都计划在2014年至2015年集中推出。戴德梁行华东区写字楼部董事在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，由于当地的开发商没有一家类似和黄那样自有资金较充足的房企，几乎所有接受调查的房企都是计划在短期内就推出销售。这也导致了当地的竞争激烈。根据该机构的调查，这一区域的甲级写字楼预计售价仅为35000~43000元/平方米。

这一售价不仅大大低于地位与之相同的陆家嘴地区甲级写字楼（早在2008年就已经超过8万元/平方米），也低于北外滩、徐汇滨江等板块的写字楼售价（平均销售均价超过5万元/平方米），甚至比受其辐射的长风等板块的甲级写字楼售价还要低。沈洁透露，事实上很多房企都期望能最早把写字楼推向市场，好抢走虹桥商务区第一波客户，确立项目品牌在该地区领先的市场份额。

看好变担忧只在一年之间

据媒体报道，2012年7月DTZ戴德梁行还曾发表报告称，看好虹桥商务区的机会。戴德梁行华东区研究部及中国策略主管ShaunBrodie先生表示：“虹桥商务区既有完善快捷的交通网络，又有大量簇新的优质写字楼项目，加上预期直至2015年，该区的写字楼租金将较上海最昂贵的静安区甲级写字楼的平均租金便宜32.6%，我们预计将有不少企业入驻虹桥商务区核心区，或自上海的中心地带迁往虹桥，以节省租务开支，并善用商务机会大增的黄金契机，以促进其业务发展。”

仅仅在一年多之后，戴德梁行却口风一转，表达了因为上述区域短期内的供应集中爆发而感到担心，并期望通过媒体向虹桥商务区的主管部门提出了包括改善交通指示系统、对重点行业实行专项扶持、跨国企业高管及高端人才引入的优惠政策等建议，以刺激上述市场的租售需求。

“短期供应过大，带来的风险可见一斑。”沈洁说，从目前的情况来看，开发商之间应该并没有为了避免集中供应，召开过内部的协调会议。

全国性销售渠道待突破

事实上，虹桥商务区巨量的供应，不仅加大了内部的竞争，也给已经成熟的上海核心CBD带来巨大的竞争压力。沈洁透露，来自虹桥商务区的巨大供应量，让南京西路的一些顶级写字楼业主感到极为担心。原因很简单，交通条件更占优势的虹桥核心商务区有着比南京西路、陆家嘴等核心CBD更低廉的租金价格。

沈洁表示，租金的优势，导致了很多在市中心办公的欧美跨国公司选择搬往虹桥商务区。除了欧美客户外，长三角地区的客户也是虹桥商务区主要客户来源。

此外，睿信致成管理咨询公司董事总经理薛迥文曾告诉《每日经济新闻》记者，目前那些高市值的轻资产企业急需要购买一些固定资产，避免一旦股票泡沫破裂而令股价大幅缩水。自用型的办公物业正是上述公司可以选择购买的固定资产之一。

那些采用评估值计算投资物业的上市公司，也将是虹桥商务中心的主要买家。虹桥商务中心远低于上海其他CBD的售价，能为物业腾出持续性的升值空间，进而为上市公司提供在未来可以入账的账面利润。

从这个角度来看，如果成功面向长三角乃至全国出售、出租虹桥商务区的写字楼，眼前看似恐怖的高供应量不仅不是问题，反而会成为新的商机。