万达一季度销售完成率超机构预测 商业地产迎来新发展期？

每经记者 尚希 发自北京

克而瑞研究中心公布了 《2014年1季度房企销售排行榜TOP50》，统计显示，7家千亿房企的业绩出现了分化，万科、碧桂园依然领跑，被认为今年最有希望超过万科的绿地、万达，销售目标完成率均低于15%，落后于万科和碧桂园。其中，万达一季度销售金额为186.4亿元，仅完成年度目标的8%。

万达集团官方网站透露的信息显示，内部曾在不久前召开了紧急会议，主要探讨在房地产市场进入理性时代，供求关系发生变化的情况下如何赢得市场。

万达称超额完成指标/

克而瑞上述报告指出，万达1季度完成销售186亿元，同比增长36%，但由于年度目标过高，目标完成仅8%。

万达集团董事长王健林在2013年总结会议上指出，万达2013年商业地产的收入为1456亿元，2014年2400亿元的收入目标中，商业地产收入1830亿元，其中地产系统收入1600亿元，回款1262亿元，入伙1080亿元，新增持有物业面积499万平方米。

《每日经济新闻》记者注意到，如果按照首季度完成的目标来看，以地产收入1600亿元目标来做比较的话，一季度已经完成186亿元，完成率约为12%。

《每日经济新闻》记者从万达集团官网了解到，一季度商业地产和文化集团已超额完成指标，但对于未来商业地产的发展万达也在调整思路。在采访中，分析人士指出，万达今年加快互联网化，欲借助万汇网挖掘“大会员”和“大数据”商机。

“万达的电商本身不是在卖东西，而是将全国几千万的会员与不同的门店、不同品牌打通，在这样一个庞大的信息平台上，消费者的消费偏好、消费轨迹等都是未来分析的大数据，由此来进行品牌的调整，同时也能增加消费黏性。”中国商业地产联盟秘书长王永平告诉《每日经济新闻》记者。

行业将进入调整期/

“商业地产不应该说要崩盘，而是进入一个新的发展周期。”DTZ戴德梁行华北区策略及发展顾问部董事全海燕告诉《每日经济新闻》记者，目前商业物业在一、二线城市进一步升级的方向是形式和业态方面的更加细化，“是否能有一个准确的定位，是考验商业地产专业化的一个过程。”

稳坐国内商业地产头把交椅的万达，自然有其无法复制的成功，但其未见放缓的速度实则也反映出目前商业地产的发展现状，并非悲观。

“与发达国家相比，中国主流办公楼市场存量还非常小，即便个别城市的空置率较高，但供应量对比来看很小。”DTZ戴德梁行华北区写字楼部董事王刚告诉《每日经济新闻》记者，以纽约为例，目前办公楼市场的存量为8000万平方米，紧随其后的巴黎、东京也有6000万及5000万平方米，我国香港地区也拥有1000万平方米的写字楼存量，但北京和上海作为国内一线重点城市，写字楼存量仅为700万及600万平方米。

“从房地产开发投资完成额累计同比数据来看，2009年起，办公楼和商业营业性用房的投资额同比增长率开始超过住宅增长率，商业营业性用房投资累计增长幅度一直保持在20%以上。”王刚对记者说道，随着市场容量的增强，商业地产的投资需求不断上升，同时，随着城镇化的推进，市场容量呈不断增加的态势，省会以上城市都可以支撑多个商场或写字楼物业的投资。

但值得注意的是，目前北京写字楼市场的租金收益已经出现了小幅下跌。根据国际房地产咨询机构莱坊统计数据显示，在外资企业需求疲软而国内经济发展放缓的市场环境下，第一季度北京市甲级写字楼租金水平继续小幅下调1.1%到每月每平方米人民币377元，这是自2013年第二季度以来连续第四个季度环比下跌。市场平均空置率本季度上调1个百分点到6.0%。

“由于市场供应量持续偏低，市场空置率预计将保持在5%上下，基于此，预计北京甲级写字楼租金水平大幅下跌的可能性较小，第二季度租金水平将继续小幅调整。”莱坊北京研究与咨询部副董事张婧婧告诉 《每日经济新闻》记者。

相比于北京较低的空置率，国内其他二、三线城市的空置率并不低。DTZ戴德梁行数据显示，2013年第四季度国内主要城市中，重庆约为40%，大连、青岛、杭州写字楼空置率也在20%~30%。

在王刚看来，第三产业占比高达80%的吸纳量的写字楼市场，在二、三线主流市场依然具有投资价值。

对此，DTZ戴德梁行华北区估价及顾问服务部董事胡峰在接受《每日经济新闻》记者指出，中国商业地产正在从追求短期市场化目标，转向商业运营价值的长期金融化。“目前商业地产的产业链还没有很好地建立起来，有土地开发、建设、运营管理，但是还没有成熟的退出机制，特别是房地产金融包括REITs的发展缓慢，使众多的个人投资者、机构投资者都很难享受到商业地产所带来的投资红利。”胡峰指出，因未来中国核心商圈的商业地产项目将以持有型为主流，随着中国房地产金融进一步的完善，资产证券化将为商业地产带来更好的发展前景。