房企海外开发瓶颈：高周转模式难推广

每经记者 区家彦 发自广州

在更严厉的项目规划、预售款监控以及劳工制度下，中国房企要在海外市场施展高周转的快速复制战略几乎不可能。

日前，碧桂园、卓达集团等企业内部人士向《每日经济新闻》记者表示，由于马来西亚建筑周期长达3~4年，且房款也是按照工期进度缴付，资金回笼速度远低于国内开发，这意味着对于崇尚高周转的国内房企而言，以往擅长的“打法”在马来西亚市场未必适用。

但有业内人士认为，较低的土地与资金成本为房企转型精品化路线提供了可能，海外市场有望成为房企未来转型的试验田。

资金回笼速度慢

在马来西亚新山，中国地产开发商为当地人展示了其快速开售的能力。碧桂园金海湾项目从拿地到开售只用了7个月时间。同时，记者也获悉，去年12月成功拿地的富力地产新山项目，最快将于今年5月份开售。

但快速开盘并不意味着能快速实现资金回笼，记者了解到，虽然在马来西亚房地产项目一般在获得开发审批的同时便能获得销售许可证，也就是说在没有开工的时候就可以销售。购房者此时购买的话需要支付总房款的10%。按照马来西亚的预售制度，随着工程进度的推进分阶段交付房款。由于该国无论是工人还是原材料供应的效率均远低于国内，一个项目整体开发周期长达3~4年，这大大降低了房企资金回笼的速度。

克尔瑞研究中心分析师朱一鸣向《每日经济新闻》记者表示，从碧桂园实际经验看，海外拓展尤其是大盘运作需防范“人才”短缺风险。为了加快进度，房企往往需要成批地将国内员工运送到海外，但滞留时间受签证期限限制，企业仍要定期将员工派送回国，这无疑会增加开发成本，并影响项目进度。

除此之外，资金回笼的风险也不可小觑。朱一鸣认为，以碧桂园金海湾项目为例，根据马来西亚当地购房政策，首付款都是阶段性支付——在合同签订、工程结顶、交房时分别支付相应的比例。因此该项目尽管热销，但资金回款率较低，认购销售金额105亿元，实际回笼资金可能只有10亿元。

在日前举办的佳海国际澳洲房展会上，佳海国际市场总监林通向记者表示，中国房企的高周转战略在很多海外国家难实现。以澳大利亚为例，一个新项目的规划需要对周边居民公示，获得这些居民同意后才能开工。同时，澳大利亚拥有势力强大的工会组织，当地工人的福利要求较高，但工作积极性与国内工人相差甚远。此外，澳大利亚对于预售款有严格的监管程序，购房者缴纳的首付款必须寄存在政府的信托账户里，开发商必须在交楼后才能拿到这笔款项，资金回笼的速度更加缓慢。

产品标准化战略难推广

对于国内房企而言，既然在海外市场高周转策略打不响，那么走“精耕细作”路线，通过提高产品附加值获取更高的毛利显然是更好的选择。

根据 《房地产开发企业经营管理状况蓝皮书2013》统计，目前百强房企中92%的企业都在推行产品系列化和标准化开发，每个企业平均有3.7个产品线。几乎所有的一线房企都形成了多个产品系列和多条产品线，并在不同城市、不同项目上进行着标准化连锁、复制开发。以碧桂园金海湾为例，有业内人士向记者形容，金海湾就像是一个异域的碧桂园十里银滩或者十里金滩。

保利地产董事会秘书黄海此前在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“房地产与其他行业最大的不同，是其区域性特征很强，市场需求差异也很大，就算同样是海外华侨，不同地区的华人对产品的需求也不尽相同，产品设计几乎没有可复制性，这意味着国内房企惯用的产品标准化战略很难在海外推广。”

香港粤海证券投资银行董事黄立冲告诉记者，在国内地价飞涨以及资金成本高企的环境下，如果不做高周转，企业赚取的利润还不够在同一地区再拿一块类似的土地，因此，企业只能通过加快周转率获取利润，但海外市场有所不同，像马来西亚的土地成本与贷款成本很低，土地款还可以分期缴付，对企业的现金流占用有限，这意味着房企可以花更多心思在产品设计以及后续服务的提升上，通过提高产品附加值以提高利润率。

黄立冲认为，“除了产品设计，国内的地产开发模式依然停留在拿地-开发-售房，发展模式粗放。然而发达国家的开发商更讲究后续的服务营运，包括为业主提供丰富的资产管理以及管家服务，这也是国内房企可以在‘出海’过程中可以学习的。”