新山：投资热土还是马来版“鬼城”？

每经记者 尚希 发自马来西亚

“现在新山市有将近300栋高楼在开工建设，我相信除了在中国内地，这是很难看到的景象。”马来西亚中华总商会副总会长、柔佛州中华总商会总会长陈成龙在接受《每日经济新闻》记者专访时说道。

偏安马来西亚最南角的柔佛州新山市，开启了区域市场发展的快车道，而刺激这一市场快速发展的除了来自新加坡的需求外溢，中国开发商的大举进入更是“功不可没”。

为什么几乎所有进入马来西亚的中国开发商企业都会首选新山，而非市场较成熟的首都吉隆坡？这个城市真正的吸引力在哪里？这个城市有没有足够的需求来消化如此庞大的新增供应？中国的“鬼城”故事究竟会不会在马来西亚被复制？

多项措施吸引海外投资者

早在2006年，马来西亚便启动了伊斯干达特区的开发，但真正进入快速发展周期则是四年后。

“其实最早这个开发区并不是面对全世界的投资商，而只是对中东。”当地一位权威人士向《每日经济新闻》透露，之前伊斯干达特区是希望吸引迪拜等中东的投资力量，但一直收效甚微，到了2009年该区域才进行调整。

“2011年与新加坡政府签订了共同开发的意向，直到新加坡最大的投资公司淡马锡等进入，这个区域的开发才真正起步。”该人士说。

记者在走访中了解到，伊斯干达特区按照功能也划分为几个区域，其中碧桂园、富力项目所在的区域为A区，主要是文化发展地区，医疗行政集中在B区，还包括特区中的特区“麦迪尼”。目前麦迪尼区域集中了马来西亚本土多家品牌房企，而进驻的中国开发企业则包括卓达以及刚刚拿地的新华联。对于开发商以及投资者来说，麦迪尼特区的优惠措施更加丰厚。

在伊斯干达其他区域，房地产开发环节的税收相比中国内地大大减少，一般项目只需要支付单一的税费，大概比例在25%。不光开发环节税收较少，在马来西亚开发过程中，从拿地环节便可以借助银行融资，最高比例可以到70%，此外银行利率也相对较低。开发商不但可以分几年周期来支付土地款，同时也可以根据自身发展节奏来决定土地开发周期，不会有因闲置被收回的危险。

“当地政府还是希望打造成一个国际平台，吸引更多的国外投资者进入。”卓达马来西亚公司首席执行官王斌武告诉 《每日经济新闻》。而据了解，卓达是第一批进入麦迪尼特区的中国开发商，并迅速拿下了建筑面积将近70万平方米的土地。

低廉的地价也是吸引中国开发企业前往的一个重要因素。

据了解，新山的平均地价只是吉隆坡的1/3甚至更低。“吉隆坡的地块规模都很小，平均在3000林吉特/平方英尺，但新山目前大部分还不足1000林吉特。地块面积也都比较大。”国际地产咨询公司莱坊马来西亚住宅部副董事HerbertLeong对《每日经济新闻》记者说道。

紧邻新加坡的“小深圳”

尽管有多项优惠政策，但面对庞大的供应和有限的需求，人们不禁质疑，新山会是马来西亚版的“鬼城”吗？

对此，来自中国内地的开发商表现得较为乐观。

碧桂园控股（马来西亚）分公司区域总裁阮家声指向办公室外的那片海面说，“离我们最近的新加坡项目均价在5万元，而市中心的均价超过20万元人民币。在新加坡，这些潜在的需求很庞大。”

在王斌武看来，由于紧邻新加坡，新山市场的升值空间也将更大，目前随着新加坡产业的转移，也将会吸引更多的人口流入，“3~5年之后新山区域人口应该就可以翻倍。”

有统计数据显示，每日往返新山与马来西亚的人次达到16万，有消息称，两国之间的高铁预计将在2018年投入运营。

“未来20、30年，新山的市场也许会有波动，但长期来看是保持上行的。”陈成龙对此说道。只不过，来自新加坡的购房者能不能填满新山，还是个未知数。