北京拍地一冷一热 分析称分化将持续

每经记者 王杰 发自北京

昨日（3月26日），北京土地市场再次开闸，大兴区、平谷区各有一宗土地入市。与之前北京土地市场整体火热形成反差的是，上述两宗地块呈现“一热一冷”的分化现象。

根据中原地产市场研究部提供的数据，年内北京土地出让金额已突破700亿元。相比去年一季度的480亿元明显上涨，也创造了历史同期的最高点。

中原地产首席分析师张大伟告诉《每日经济新闻》记者，在北京楼市降温的同时，土地市场也逐渐出现“退烧”迹象，北京后续土地市场可能逐渐分化，热门地块竞争依然白热化，而部分远郊地块因为受自住房供应影响，竞争力度可能会下调。

两块地冷热不均

据了解，大兴区旧宫镇DX-07-0201-0040等地块R2二类居住用地以“六通一平”形式供地。

该地块总建筑面积为236579平方米，出让起始价为17.75亿元。本次出让宗地将配建建筑面积不少于25800平方米的“限价商品房”和不少于146300平方米的“定向安置房”。

据现场媒体报道，有恒大、保利首开联合体、中铁建、K2、三元置业、泰禾等6家房企参与竞拍，经过48轮竞价达到价格上限26.45亿元，转竞自住房。

最终中铁建以总价26.45亿元、配建1.9万平方米自住型商品房的代价斩获。溢价率达49.01%，自住型商品房销售限价19000元/平方米。

张大伟给记者算了一笔账，商品房住宅部分在未竞争自住房的情况下，面积为60518平方米。减去定向安置房、限价商品房、自住房、幼儿园用地等不可售部分，商品房住宅合计剩余41518平方米。

除去定向安置房、限价商品房、自住房可回收的成本，商品房住宅部分承担的土地成本合计为14.35亿元，楼面价达3.456万元/平方米。旧宫区域目前商品房销售均价在3万元左右，楼面价依然超过了房价。

与旧宫地块的火热相比，平谷区夏各庄镇地块的出让，可谓让业内大跌眼镜。

据了解，现场仅有中弘、永同昌和K2等3家房企参与竞价，最终，中弘股份以一轮竞价，8.27亿元的总价拿下该地块，溢价率仅为1.4%。初步计算，该宗地的成交楼面价为3953元/平方米，远低于最近该地区成交的地块价格。

中弘股份副总裁、董秘金洁在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，此地块的未来规划，是做成一个配套齐全类似于小镇的低密度住宅项目。北京的土地市场是往外辐射的，其目的就是为了平抑房地产价格。

多地土地市场转冷

由于楼市的“倒春寒”，土地市场也受其影响转冷。

3月20日，原定于当日上午拍卖的津西青(拍)2013-03号宗地，因仅有保利和金融街两家房企报名竞拍，不符合拍卖要求而故取消。该地块起拍价5.95亿元。

3月19日，上海松江区三幅紧邻的住宅地块集中出让，平均成交楼板价11364元/平方米，较去年恒大地产在上述地块旁边拿下的一幅地块低1100元/平方米。

据中原地产统计，去年3月份，一线城市土地出让金为320亿元，而截至3月25日，今年3月份土地出让金仅84.5亿元。

今年以来，10大标杆房企合计拿地额为776亿元，仅相当于2013年拿地额3885亿元的20%，大部分标杆房企放缓拿地。

张大伟称，从一二线土地市场看，降温趋势已经形成，但热门地块预期依然处于高位，整体土地市场的分化可能会加剧，后续“地王”与“冷门”可能并存于一二线土地市场。

楼市销售放缓，购房者观望，使得地价不会持续坚挺：信贷的收紧不仅影响成交，也约束了开发商拿地的资金，回款变慢，使得部分企业在土地市场难以维持高投入。

上海易居研究院研究员严跃进表示，目前中小房企更无暇顾及拿地，求生存将比获取土地更显迫切，这将使得土地市场的两级分化加大。