兴润置业系违约溯源：旧村改造项目和土地跌价是主因

每经记者 徐超 发自浙江宁波

3月17日，《每日经济新闻》率先报道了浙江兴润置业投资有限公司及关联公司（以下简称兴润置业系）资金断链资不抵债、负债35亿元的消息。

在银行要停止房地产贷款传闻的背景下，兴润置业系因债务中逾24亿元为银行贷款，涉及将近24家银行，引发关注，被视为国内房地产企业违约的第一单。甚至，外界将此与整个房地产行业的走势、金融机构信贷风险以及中国经济运行相联系。

从昔日风光到如今没落，压垮“骆驼”的最后一根稻草究竟是什么？3月19日～21日，《每日经济新闻》记者再赴宁波和奉化，调查发现“兴润置业系”事件或只是当地一起孤立的债务风波，兴润置业中途接手的旧村改造项目和土地跌价，可能是造成企业资不抵债的主要因素。

土地跌价令资产缩水/

官方统计显示，“兴润置业系”现有资产30亿元，负债35亿元，其中银行贷款逾24亿元，民间借贷7亿元，还有4亿元是拖欠的工程款和员工工资。

对于兴润置业的资不抵债，奉化官方认定企业经营不善、被高利贷搞垮是主因。不过也有当地官员曾向记者表示，地价下跌对“兴润置业系”造成的伤害非常大。比如，兴润置业高端别墅项目 “桃源府邸”，2010年1月11日拍下该项目地块时，楼面价是7853元/平方米，共斥资6.6亿元。而2013年12月11日，世茂集团旗下子公司昆山世茂蝶湖湾开发有限公司拍下同地段的地块，楼面价只有3204元/平方米，跌幅达59.2%。

“桃源府邸”一期和二期开盘后，虽然根据别墅朝向位置分别定价1500万元/套、800万元/套和500万元/套，但项目现场的门卫告诉记者，销售并不理想。奉化当地一位官员告诉记者，“桃源府邸”亏本是毫无疑问的。

此外，“兴润置业系”参与的长汀村旧村改造项目，被认为是公司最大的资产蒸发。有当地政府工作人员告诉记者，当年兴润置业实际控制人沈财兴接手长汀村项目时，综合成本估价高达1000万元/亩，银行也按此价值抵押放贷。但去年绿城在同地段拍得的周边地块价格仅328万元/亩。粗略估算，在此项目上“兴润置业系”资产缩水至少10亿元。

《每日经济新闻》记者从当地知情人士处了解到，“兴润置业系”的某高层在企业控制人沈财兴、沈明崇父子被捕后曾表示，前几年楼市好的时候，土地起拍价定得很高，现在楼市低迷，为了提高拍卖成交率，又把起拍价定得很低，特别是跟兴润置业相邻的地块，这对企业影响很大，导致企业资产缩水。该知情人士认为，企业负债的原因并不能完全归结为经营管理混乱。

旧村改造6年未完拖累资金链/

长汀村旧村改造项目是沈财兴和他的兴润置业半途接手的。资料显示，奉化市锦屏街道长汀村旧村改造项目，启动于2003年，要新建村民安置房19万平方米。项目实行“边拆迁安置、边商业开发”的运作模式，以村民安置房+货币的方式，换得村里土地的商业开发。

2004年，当时宁波著名的洛兹集团下属的宁波洛兹置业有限公司（以下简称洛兹置业）着手长汀项目。但因为农村关系复杂，再加上征地、补偿等矛盾，用于商业开发的地块拆迁缓慢。在代建完一期、二期安置房后，洛兹置业于2007年彻底退出长汀村项目。

就是这样一个 “烫手山芋”，沈财兴和他的兴润置业却主动 “身陷泥潭”，最终大量资产被拖累，原因令人不解。

长汀村支书张善明告诉记者，商业开发的面积是129亩，后来洛兹置业因为没钱赚，搞不下去只好退出，2007年整体转给兴润置业。至于多少价格转让，兴润置业为何要接手，张善明表示不知情，从头到尾都是 “洛兹和兴润双方自己在谈”，村里没有参与。

奉化一位官员也向记者强调，自始至终都是兴润置业自己要求接手，和洛兹置业直接接触的。

然而，宁波市鄞州区金融办的官员则给出了不一样的说法。对方称，洛兹置业退出是因为政府拆迁完不成，而企业付了钱却开发不了，只好让政府还钱退出。至于后面谁接盘，就不得而知。

洛兹集团董事长罗奇华向 《每日经济新闻》记者表示，退出长汀项目是企业和政府谈的，最后政府给了兴润置业，洛兹置业和兴润置业之间没有关系。

当地房产界人士表示，兴润置业接手后，在安置房上至少投入了5～6亿元，但商业开发部分却始终没有动静，长久拖延之下，随着周边地块绿城超低价进入，兴润置业原本寄予厚望的地产大幅缩水，最终剩下建完尚未分配的三期800余套安置房和未开发的土地。据官方估算，目前长汀项目土地值6亿元，已建房产值4亿元。

此后，民间借贷加深了“兴润置业系”资金链危机。沈财兴、沈明崇父子是以非法吸收公众存款的罪名被逮捕的，公安侦讯记录显示，此犯罪行为开始于2008年。此前《每日经济新闻》记者从可靠渠道得到的消息显示，“兴润置业系”4年前已经资金链断裂，这一切都发生于兴润置业接手长汀村项目之后。

一些宁波房产界人士向记者表示，长汀村项目开发将近6年至今无果，消耗了兴润置业大量元气，再加上近几年奉化土地价格下滑，使得“兴润置业系”在银行的信贷抵押资产不断缩水，企业又试图通过民间借贷支撑资金流，最终无力回天。