赵秀池：双向调控促房地产市场稳定发展

◎赵秀池（首都经济贸易大学教授）

在今年全国“两会”期间，住建部部长姜伟新在回应有关房价的提问时，透露出“双向调控”的楼市政策信号，一时成为业界热议的焦点。笔者梳理李克强总理作的 《政府工作报告》，发现“双向调控”的意图确实非常明显。

首先，商品房与保障房双轨运行。

《政府工作报告》指出：“完善住房保障机制。加大保障性安居工程建设力度，今年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上。提高大城市保障房比例。增加中小套型商品房和共有产权住房供应”。这意味着，住房问题的解决依然采取双轨制，即高端有市场，低端有保障。

对于低收入者的住房保障，一方面需要不断加大保障房建设力度，增加供给数量，同时还应完善保障房的准入、退出制度，以实现保障房的良性循环，使更多的保障对象应保尽保。至于保障房对市场的影响，还取决于政策的力度以及保障房的数量等多种因素。如果保障房的数量足够大，覆盖面足够宽，对商品房市场会形成一定的冲击，对平抑房价也会起到一定作用。

其次，供求双向调节。

房价的决定如同一般商品价格决定的原理一样，尽管影响房价的因素有很多，宏观的、微观的、经济的、社会的、政策的、外部环境、国内的、国外的等等。但不管是什么因素，最终都会通过供求关系来对房价造成影响，所以，最终起决定作用的仍然是供求关系。供不应求房价上涨，供过于求房价下降，这是市场经济下的基本经济规律。因此，房价的调控也需要从供求两方面入手。我国的房地产价格的调控一直是按照这个思路来进行的。

让市场起决定性作用，也不排除政府的积极作用。政府在调控时，要遵循供求规律，通过采取一定的经济手段、行政手段、法律手段去影响供求，从而达到调节供求关系、稳定房价的目的。

再次，对不同的住房需求有保有压。

在调控房价时，住房需求与住房供给的调控同等重要，但由于住房自住、投资两相宜。如果赋予住房的投资属性，则住房需求是无限的。而住房供给囿于土地的限制，总是有限的、稀缺的，因此，房价调控的难度较大。

为此，在调控时，一定要考虑住房供求的特殊性，尤其住房需求的特殊性。根据住房需求的层次来采取不同的政策，对不同的住房需求有保有压。对于刚性需求和改善性需求的居民最基本的生存需求，我们需要给予支持；对于住房基本功能之外的投机投资性需求，则应予以限制。

第四，对不同的城市，分类控制。

我国地域差别较大，各地经济发展不均衡。所以，对于不同的城市需要落实差异化政策。对于优质公共资源较集中、经济发展较快、人口吸引力较大的一、二线城市，住房供求矛盾较大，因此，采取住房限购，抑制投机投资性需求是必须的。对于经济发展较慢，没有产业支撑、人口吸引力较弱的城市，则应从产城一体、居业联动角度，根据城市需要，调控住房供求关系，促进其城市持续发展。

第五，市场机制与政府调控相结合。

根据经济学原理，市场经济能够实现资源的最优配置，但是，达到资源最优配置是有条件的，即完全竞争的市场结构、私人物品、产权明确等。在现实生活中，很难有符合完全竞争市场条件的市场。而市场一旦不具备完全竞争的条件，则会导致市场失灵。在市场失灵的情况下，就需要政府这只看得见的手进行干预，因此，发挥市场机制的决定性作用，与政府调控并不矛盾。住房市场由于其涉及国计民生，加之其特殊性，在发挥市场决定性作用的同时，必须辅之以积极的政府调控。通过政府调控有效的干预市场，可以使房地产市场持续健康发展。近几年的实践已经表明，颇有争议的限购政策虽然是行政手段，但，是一种正确的选择，它有效地抑制了投机投资性住房需求，对稳定房价起了重要的作用。未来在相对一段时间，在城市化完成之前，对于供不应求的一、二线城市，仍然需要继续运用这样的限购手段。