李宇嘉：开发商整体不存在降价压力

就在三四线城市楼市近期加速“挤泡沫”的同时，被各界一直看好的一二线城市，这些天也出现了楼盘降价的案例和相关报道。总结媒体的报道和笔者的实地调查，近期从杭州开始，已有包括北京、杭州、南京、成都和广州等多个重点一二线城市楼盘降价。据中原地产研究中心对全国主要54个城市新建商品住宅签约套数的统计，2月销售量同比下降13.8%，环比1月下降35%左右。据国家统计局此前发布的70个大中城市住宅销售价格变动情况数据，今年1月北京二手房价格20个月以来首次环比下跌。昨天公布的全国70个大中城市房价指数显示，各主要城市房价不仅同环比上涨幅度下降，而且房价上涨的城市也已从去年以来的60多个降到了50多个，楼价停涨的城市数也在增加。

那么，这是否意味着，楼市降价将从三四线城市扩延至一二线城市，并由此形成全国范围的降价潮呢？这需要深入具体分析。

以笔者调研所获得数据和资料看，一二线城市楼市降价多为夸大和不实报道。

一二线城市楼盘降价确有其事，但有的是属于策略性的尾盘降价，以达到开发商清盘的目的，如杭州的某些楼盘降价；有的是拿出少量(20至30套)房子做“特价房优惠”，以求开盘蓄客，为未来销售做准备，如南京和成都的某些楼盘降价；有的则属于装修房改毛坯房，并不存在降价的事实，如北京的某楼盘。除了杭州因库存比较大(8万套)，个别楼盘尾盘降价促销引发了其他几个楼盘也采取拿少量特价房做优惠外，其他城市降价也仅仅是个别开发商、个别楼盘的市场行为，并不具有普遍性，也并非是开发商整体“以价换量”销售策略的应用，不值得过分炒作。另外，部分楼盘降价后确实起到了较好的效果，比如杭州3月上半月的销售较2月有很大起色，广州降价楼盘是年度销售冠军，北京传言的降价楼盘被购房者“疯抢”，而且重点城市3月库存水平也的确有所下降。

再细细探究一下，一二线城市出现个别楼盘降价，首先就在于去年楼市过于旺盛，透支了部分需求，特别是重点一二线城市去年二手住房销售同比增幅在40%以上，创下2009年以来的新高；其次是重点城市2月底的库存较去年同期增长了12%，库存量达到了2011年以来的最高水平；还有，每年一季度是传统的楼市淡季，开发商推盘和购房都不会踊跃；再次，按揭贷款紧缩趋势在今年以来没有得到像往常一样的季节性改善，特别是二手住房销售受到比较大的影响，对于需求释放也产生了一些负面影响；最后，一部分中小开发商在此轮上涨周期中比较激进，特别是在融资上借助成本较高的信托，不排除出于缓解资金压力而降价。

但是，眼下开发商整体不存在降价的压力和需要。

前面说过，当下楼市正处于淡季，单个开发商大面积降价(旗下的几个楼盘或一个楼盘全部降价)不仅会恶化市场预期，无助于解决去化和资金问题，而且会引来老业主的维权，并对周边开发项目带来难以估量的负面冲击，费力不讨好；此外还有非常关键的一点，楼市正处于转折关口，但开发商的资金链整体却处于历史上最好的时期之一，并没有要通过降价来缓解资金链的压力。去年，全国商品房销售面积同比增长17.3%，是2009年以来的最高水平，销售金额同比增长26.3%，足足比销售面积增幅多了近10个百分点，这意味着楼价上涨超过了销售量增长，有效改善了开发商的整体资金状况。同时，2012年以来开发商对土地购置和新开工一直比较谨慎，2012年两个指标都处于负增长状态，2013年两项指标在低基数的基础上增幅在10%左右，整体资金支出增长并不大。去年，开发商到位资金同比增长近三成，销售回款占比接近50%。因此，目前开发商的资金状况甚至好于2008年和2011年两波降价潮时期。

从库存看，据中国指数研究院的监测，重点城市总体库存较上年末增长约10%左右，43个重点城市中，除了北京(2.5%)、宁波和厦门有增加，上海持平外，其他39个城市均在下降，消化周期普遍在10个月以内(杭州需要超过12个月来消化)，远低于2009年和2012年楼市两次调整时期的库存消化周期。

以笔者的观察，整体而言，目前我国楼市依旧处于2012年下半年以来的中周期回升阶段。策略性降价起到了很好的效果，3月的销售会有明显回升，只是未来走势不确定性很大。在市场供应端，4月以后推盘会增加，但下半年以后高地价楼盘会逐步上市对去化和库存是不容小觑的压力；在市场需求端，整体需求仍比较旺盛，但资金面紧缩，特别按揭资金紧缩(二手房按揭依旧不见起色、按揭贷款成本上升、贷款周期被延长到2至3个月)也是很大的不确定性因素。同时，二季度是今年信托资金集中到期的时间点，对部分中小开发商来说是会有不小的资金压力。4月中旬将会披露一季度宏观经济数据，这是一个较为关键的时间节点，在相当程度上或将决定未来的市场和政策走向。

(作者系深圳市房地产研究中心高级研究员)