互联网思维拯救房地产？ 房地产网站股价“独立上行”

每经记者 区家彦 发自广州

就在地产股陷入“跌跌不休”的困境之际，令一些地产大佬附于房地产公司迷惑的是，部分地产服务类公司股价却走出独立的上涨行情。

《每日经济新闻》记者发现，去年初至今，包括搜房网、易居中国等网络房地产信息服务公司市值“逆市”大幅增长，以搜房网为例，公司市值逼近去年刚刚进入千亿俱乐部的恒大地产。

难道是开发商的利润，被这些互联网服务商挣去了？还是说，互联网企业在未来的竞争中，比传统房地产企业更被看好？如果是这样，经过互联网思维改造的房地产公司未来能否重振雄风？

房地产网站市值飙升/

在房地产行业，建筑公司、中介、代理公司、广告公司、房地产网站都是服务于房地产开发商的“乙方”。在很多人眼里，这些企业就是靠开发商吃剩下的 “残羹剩饭”生存的。有人曾总结说，开发商“吃肉”，中介啃“骨头”，房产网站“喝汤”。然而，谁也没想到，如今“喝汤”公司的身价，居然高过了“吃肉”的开发商。

其中，2010年9月登陆纽交所的搜房网，成为最近一年来最受投资者追捧的房地产类上市公司之一。

《每日经济新闻》记者计算，截至3月4日，搜房网收盘价为83.99美元，较去年初开盘价涨幅超211%。以市值计算，截至3月4日收盘，搜房网总市值约为68.68亿美元（约合421.82亿元人民币）。去年销售额突破千亿的恒大地产，同期市值却只有370.07亿元人民币。

拥有高市值的，不只有搜房网，与其业务性质接近的易居中国、三六五网等公司市值也出现大幅飙升。《每日经济新闻》记者统计发现，截至3月4日，与去年初开盘价相比，易居中国、三六五网两家公司股价涨幅分别达到177%与76%，市值分别达到79亿元与49亿元人民币。

与之相反，备受瞩目的千亿房企股价却不甚理想，2013年的千亿“黑马”碧桂园股价自去年初至今已下跌3%，A股地产“一哥”万科同期股价更是下跌接近40%。

互联网思维的胜利？/

从业务范围来看，搜房网收入主要来自网络广告及电商服务，恒大地产收入主要来自物业开发销售，前者业务主要是为后者服务。从收入规模而言，2013年搜房网总营收为6.374亿美元（折合约39亿人民币），恒大地产2013年上半年营业收入已经高达419亿元，年内合约销售额突破千亿。为开发商“打工”的搜房网，为何能发展如此迅猛呢？

一位投行人士向记者表示，虽然从财务数据来看，很多大型房企规模占优，但由于定位互联网服务，轻资产的特性决定了搜房网在净利润率、净资产回报率等关键指标上超过重资产的房地产开发商。

《每日经济新闻》记者查阅财报发现，搜房网2013年总营收为6.374亿美元（39亿人民币），但净利润高达3亿美元（18.3亿元人民币），同比增长97%，净利润率接近50%，净资产收益率接近100%。与之相对，万科2013年中报显示，公司营业收入为413.9亿元，净利润为45.6亿元，净利润率约为11%，万科在2012年净资产收益率为19.66%，为1993年以来最高水平。

更重要的是，搜房网不仅获益于房地产销售推广渠道从线下向互联网转移，更依托着海量的用户数据优势，成功从单纯的广告业务向销售环节实现深度介入，通过电商服务成功带动营业收入大幅增长。

搜房网2013年财报显示，代表广告业务的网络营销服务营收为2.783亿美元，同比增长11.4%；电子商务服务营收为1.881亿美元，同比增长84.1%；二手房业务搜房帮房源发布服务营收为1.615亿美元，同比增长高达121.7%。

德银认为，作为国内最大的在线房地产垂直网站，过去两年搜房已成功利用其用户流量，从单纯的广告业务转向线索驱动营销/电商平台，未来搜房网仍将受益于处于起步阶段的电商业务实现快速增长。

“虽然搜房网的主营业务依托于房地产行业，但它的本质是一家为房地产行业提供网络广告与电商服务的互联网公司，这不仅让它受益于中国房地产市场的蓬勃发展，也得益于中国互联网用户的高速增长，这也是与同质化竞争激烈的房地产行业相比，搜房网在细分市场取得远高于行业增幅的发展速度，股价也摆脱地产板块走出独立行情的重要原因之一。”盛富资本与协众国际总裁黄立冲告诉《每日经济新闻》记者。

用互联网改造房地产/

以搜房网为代表的房地产垂直网站改变了传统的地产销售模式，未来会不会出现一个“小米”颠覆房地产的开发模式，谁也说不准，正如郁亮直言：“可能我们未来的对手不是我们现在所谓的对手，也可能将是现在完全不知道的人在做我们的对手”。

中银国际分析师田世欣认为，在行业增速下降的背景下，房地产开发同质化竞争的现状必然受到冲击，虽然龙头房企可以通过集中度提升获得超越行业的增速，但从2013年以来开发商纷纷回缩战线至一二线城市的战略以及住宅开发竞争的同质化来看，房企通过原先提高周转速度的方式维持成长性必然受到挑战，回报率面临下滑压力，更多开发商开始考虑重新进行战略布局。

自称“与其被别人革命，不如自己革自己的命”的万科已经率先行动。

万科物业与华为合作开发的手机APP“住这儿”在去年“双十一”正式推出，主要为万科业主提供社区圈子交流与周边商圈服务，虽然这款APP目前功能应用仍较为单薄，但可以预见的是，无论是万科目前所做的“五菜一汤”社区配套、为业主提供配送、团购等服务的 “幸福驿站”、甚至未来可能提供的金融服务都有可能通过这款APP与业主实现“零接触”。

此外，包括世茂房地产、绿城中国、花样年、海印股份等公司也纷纷结合互联网推出“云”社区服务、O2O等新的商业模式，尽管新的商业模式和盈利模式仍然模糊，但房地产“触网”将成为不可扭转的趋势。

“中国房地产未来依靠‘拿地-建房-卖房’的模式来赚大钱将难以为继，未来的商业模式必须调整。对于房地产商而言，数量巨大的业主群是他们拥有的最宝贵财富，在互联网思维下，倘若找到合适的突破口来开发这一金矿，将成为房企未来很长一段时间的业务增长点，也能成为新的股价催化动力”，辉立证券分析师陈耕如此告诉《每日经济新闻》记者。