地产股的冬天 业绩越好股价越低

每经记者 蒙湘林 发自北京

尽管去年房企业绩表现不错，但二级市场上的房地产板块整体走势却并不理想，据同花顺数据显示，2014年前两个月房地产开发指数（881153）跌幅达3.22%，资金流出明显。2月中旬出现银行停止放贷传闻后，地产股再次遭遇集体暴跌，一大批中小市值地产股破净，“招保万金”等地产龙头也处于破净边缘。

相比房企去年火爆的销售情况，地产股为什么还是遭到市场沽空？亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：一方面由于流动性偏紧的预期，如最近美国QE3加速退出、人民币汇率快速下跌、房贷收紧等导致资金偏紧的预期；另一方面，近期个别城市出现楼盘降价等现象，加重购房者观望情绪。

因此，尽管房企业绩实现了增长，但在股市整体弱势的情况下，地产股股价出现大幅度下跌是可以预见的。

另一方面，股价的“跌跌不休”也反映在地产股的估值上，此前的股市“贵族”房地产股票自2007年达到顶峰后持续调整，目前估值已经处于历史底部。据Wind资讯统计显示，2007年10月16日上证指数在6124点的位置时，房地产股的平均市盈率为83.43倍；2008年10月28日上证指数创下1664点新低的时候，房地产股的平均市盈率为14.31倍，而目前房地产股的市盈率低至10.44倍。

令市场唏嘘的是，相较于房地产股票市盈率一路下跌，实体市场的房地产开发和销售这几年却持续火爆，是我国房地产价格涨幅最快的阶段。

中原地产研究总监张大伟解释道，造成股价或市盈率和业绩背道而驰有两点原因：其一是，股价反映的是未来的预期。具体看，杭州降价等新闻的确存在夸张，但类似信号的频繁出现，必然会影响到购房者心理，这种心理波动又会提前反映在资本市场的投资上；其二，股价反映的是企业利润，从现在看，虽然房价还在涨，但地价涨幅远超过房价的涨幅。今年年初，一线城市的拿地规模不减反增，拿地成本高企，如此一来房企的利润率肯定是逐步下滑的，既然利润处于下滑趋势，那么股价自然会做提前的调整。

在地产股频频全线下跌的情况下，不少房企也开始抛出回购或增持计划以抑制下跌的趋势。2月5日，恒大地产拟以超过3.7亿港元回购1.2亿股股份；2月26日，保利地产、新湖中宝和深振业均同时发布大股东增持计划。事实上，房企这类护盘措施对于地产股的股价刺激作用并不大，除了偶尔出现反弹，上述几家上市房企的股价仍然持续低迷。对此，国信证券房地产行业高级研究员方炎坦言：“地产股的回购或增持在提振股价方面效果其实很微弱，倒是在巩固大股东控制权、稳定股权融资能力方面有较好的作用。尽管现在业绩不错，但市场对于房地产行业整体利润率下滑的预期没有变，因此虽然有增持，但投资者还是会用脚投票。”

地产股股价的长期低迷并没有影响房地产企业在新业务模式上的大胆尝试，方炎表示，去年至今，很多房企提出的新业务模式在短期内可能对地产股的股价有一定的刺激效果，但炒作退潮后即大幅回调。例如，去年计划收购海外油田的美都控股和正和股份，股价曾出现大幅上涨，不过后来股价回落明显。今年1月，涉足博彩业的新华联、开发液化石油气的莱茵置业、沾上网络彩票概念的中体产业、具备自贸区概念的天津松江和津滨发展都成为当月涨幅前五的股票，但其股价在2月随即出现大幅下跌。

在大环境普遍谨慎的情况下，地产股短期内的投资价值很难体现，地产主题目前不建议大量进入。另外，房企业务多元化应侧重在和房地产主业相关的新业务上，相比之下，涉足非主营相关业务往往市场不会认可。