楼市与股市的跷跷板效应将显现

◎何志成（农业银行总行高级经济师）

近期股市大跌，缘由之一是市场传言几家商业银行发文收紧房地产贷款。

2月26日，包括工商银行、交通银行在内的10多家商业银行集体发布公告表示：房地产贷款政策没有变化，未停贷。此举目的很明显，就是稳市场、稳预期，不能主动捅破房地产泡沫。

但市场的一惊一乍，已经凸显出房地产市场的巨大风险。商业银行控风险，肯定会减少房地产贷款。

没有只涨不跌的商品

中国的房地产市场已经连续上涨了16年，A股市场却连续4年在全球排名倒数第三。

房地产市场上涨当然是宏观经济向好的标志之一，但连续上涨16年，期间没有出现较大幅度、较长时间的调整，未必说明宏观经济基本面很好，相反却有孕育巨大泡沫的嫌疑。房地产是商品，也是投资品，具有虚拟金融产品的性质，后一点与股市相近。

当市场流动性充足甚或泛滥之时，套利者包括投资者甚至众多百姓都肯定会选择资产进行保值增值——避免货币贬值损失，但不能说投资房地产都是投机。这期间的顺序应该是：实物资产、矿产、房地产、股票、黄金珠宝艺术品等，对老百姓来说，绝大多数人只能选择房地产。

中国的房地产市场之所以能够火爆16年，价格因素是其一，财产因素是其二。过去许多年，中国的资产价格尤其是土地价格包括房地产价格的确很低，具有极大的投资价值。更重要的是，中国刚刚进入财产社会，而对老百姓来说，房地产才是唯一的可以相信的财产，因此，老百姓对房地产的偏爱，可想而知。

为什么中国人在选择保值增值的商品（投资品）进行投资储备时会一味地偏爱房地产，而将股市视为鸡肋呢？流动性选择是个很难讲清楚的话题，但房地产市场16年大牛市，尤其是在几次对抗系统性金融风险和通货膨胀风险时的骄人战绩，已经用事实告诉了每一个市场参与者：投资房地产，只赚不赔。

然而，没有只涨不跌的市场和商品，也同样没有只跌不涨的市场和商品，连续上涨16年的房地产市场，好日子或许快到头了。笔者去年上半年曾多次提出：未来房价下跌风险远远高于上涨风险。根据国家统计局近日公布的数据，1月份重点城市房价，环比下跌的新增加了杭州等4个城市。不仅三、四线城市房地产市场处于高危状态，即使如北京、上海、广州这样的超级大城市，房价也已经处于“僵尸状”，稍有风吹草动，大幅度下跌在所难免。

地产市场已现危机前兆

今年春节后，各地房地产市场开始出现危机前兆，很多二、三线城市出现房地产价格暴跌迹象，已经处于全球股市底部的A股市场也因为房地产股票的整体性急跌，在本周（2月底）跟着吃挂落。

很多经济学家希望房地产出现大调整，对股市下跌也没有意见，认为这是经济规律的体现。但他们忽略了一个大问题：房地产崩盘以及股市大幅度下跌，很可能影响全球包括中国投资者对中国经济未来的信心和预期，而信心和预期非常关键，它的缺失很可能引爆中国的经济危机和金融危机。

当前，稳市场非常重要，而稳市场必须稳预期、稳信心。有了信心，有了向上的预期，才能稳住实体经济，避免出现大的经济危机、金融危机。

实体经济要稳，因此流动性不能太紧；虚拟金融市场也要稳，因为它是信心所在。但不可能都稳，因为不能对抗市场力量，尤其是房地产市场的调整，这是大势所在。要汲取2008年至2009年的教训，要让市场发挥真实效应，多调整一段时间，将泡沫多挤压一点，有利于经济转型，有利于可持续发展。所以要有曲径通幽之妙，曲线救市。即，让房地产市场阴跌，让股市起到稳市场的作用。

为什么不能再指望房地产？因为今日中国房地产市场出现的调整只是历史性大调整的开端，未来两三年最好的结果就是不出现崩盘。阴跌是难免的，各级政府再呵护，也不可能再造大牛市，尤其是全国性的大牛市。

流动性输入股市是利好

房地产市场历史性的大调整，根本原因是两个：一是长期上涨趋势已经到了该调整的时点；二是房地产市场严重过剩、到处过剩已经与人口拐点的临近悄然形成强烈反差。要知道，目前的空置房、在建房可能需要通过改善性住房政策消化很多年。

有一点值得注意：让房地产市场自主调整，并不是说希望房地产市场崩盘。房地产市场如果崩盘，中国经济也将受到巨大冲击，因为各行各业都与房地产有牵连，尤其是金融业。既然我们都承认房地产市场泡沫巨大，牵连广泛，因此它的崩盘将导致一系列的连锁反应。

所以笔者多次强调，目前不能出台任何导致房地产市场崩盘的政策；相反，在未来房地产市场出现急跌或暴跌时，中央政府一定要救市。

所谓救市，就是继续适度地输入流动性，起码是营造稍微宽松一点的市场环境，不能让市场弃守，让紧绷的债务链断裂。但输入流动性解决不了上述两大难题，房地产市场已经到了历史性的拐点，必须调整。

A股市场连年垫底全球股市，不是因为它很差，而是因为它不招人待见，但处于价值低谷也是事实。

为了稳经济，必须输入流动性，而多余的流动性又不可能继续涌入房地产，因此笔者看好未来的A股市场。

跷跷板效应将显现

过去多年股市萧条，一是因为房地产和高利率融资在蚕食股市的流动性，有着跷跷板效应；还有一个重要方面，即政策太偏重了股市的融资功能，而忽略了它的蓄水池功能。相比房地产，股市涨跌与各级政府的业绩和钱袋子无关，这是要害！但到了必须对抗危机的关键时刻，放股市一马，让它涨一涨，应该可能。

未来几年，如果操作得当，中国经济还将维持较快速度增长。

所谓操作得当，首当其冲的观察点是，市场流动性只能一点点降，市场利率只能一点点降；第二个观察点是，股市能不能替代房地产，成为吸纳流动性的主要蓄水池。如果说，前几年GDP实际增速高达12%，M2增速接近15%，这属于流动性超发；未来几年，GDP维持7.6%~8%，M2增速即使降低到10%，仍然是流动性偏松的大环境。

多余的流动性哪里去？你不让它去股市都不可能，更何况股市也是稳预期的一个重要方面。

笔者在最近的很多文章中都谈到危机管控：一方面是危机已经在向我们招手，必须高度警觉；另一方面是管控得当，可以避免危机。所谓管控得当，是指要盘活已经呆滞的流动性，是指必须维护市场繁荣。既然房地产市场不可能再繁荣，消费要顶上去，股市也应该顶上去。

由此预计，今年房地产市场与股市的跷跷板效应将显现，时间点就在全国“两会”前后。还是维持年初的预测，今年沪指将在1980~2500点运行。