上市公司竞逐养老地产 盈利困局难破

随着我国快速进入老龄化，养老产业作为朝阳产业逐渐崭露头角，养老地产随之受到各路资本关注。在最早进入这一领域的险资身后，一批上市公司也随之介入。

昨日，金科股份（000656）在投资者关系平台上表示，公司将积极探索进入养老地产。而在此之前，已经有包括云南城投（600239）、上实发展（600748）、中茵股份（600745）、保利地产（600048）等多家上市公司介入分羹。

尽管这一产业近来热闹非凡，但业内人士普遍意识到，近年来国内养老产业相关政策法规的缺失和不明晰，制约了养老地产的发展。目前各路资本在养老地产方面的试点项目虽多，但大规模体系发展尚未成型，盈利模式仍处于探索之中。

多家房企介入

同策咨询最新数据显示，预计2015年全国城市商业化养老机构的潜在需求为：自理老人床位数174万张~185万张左右，需要护理老人床位数30万张~32万张左右。按照一个项目最优床位数为400张计算，未来3年市场上将至少需要4500个项目的建设。因此，养老地产的市场空间十分可观。

这一庞大的市场早已吸引各路资本注意。最早对养老地产感兴趣的是保险公司，而在险资身后，另一支大军也加入了养老地产行业，这便是上市房企。

据不完全统计，国内已有超过30家房企开始拿地上马养老地产，而宣布有意进入这一领域的上市公司则超过80家。其中既有保利地产、万科这样的巨头，也有如远洋地产、凤凰股份（600716）这样的中小房企，参与者整体实力参差不齐。

而在近期，继云南城投、中茵股份高调宣布进军养老地产后，包括金科股份、上实发展也明确表示将养老地产列入重点业务领域。值得注意的是，资本市场对此反应热烈，中茵股份、云南城投股价近期都有不俗的表现。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，未来3年将会是中国养老地产重要发展时机，在市场机会与房企转型的推动下，预计未来3年将成为中国养老地产的“爆发期”。

政策优惠不足

尽管“蛋糕巨大”，但依然有不少资金仍在观望。深圳某大型房地产基金内部人士表示，公司很早就关注养老地产，养老行业在国外一般都会有政府优惠政策，但是国内目前还没有切实的扶持政策，养老机构项目大都亏损或微利，所以公司迟迟不敢投资养老地产项目。

正如上述人士所言，目前养老地产正值起步阶段，受到较大约束。不少业内人士认为，由于目前养老地产投资模式给开发商带来的资金和经营压力均较大，同时又受到土地政策的限制，因此，要推进养老地产发展，政策优惠必不可少。除金融优惠政策外，还应结合养老地产的特点，出台相关土地供应政策及规范措施。

一家未参与养老地产的房企人士告诉记者，现行土地政策主要是两类，第一类是招拍挂，房企获得这类土地后如果用以建养老地产，成本将非常高，显然难以满足日益庞大的老年人的需求，也很难被市场接受。

“第二类是划拨，主要是政府部门给予扶持的养老院。如果企业和政府合作，想用划拨土地建设养老地产，则会面临土地开发融资受限的问题，如土地不能抵押贷款，这大概也是有些房企犹豫是否进入的原因之一。”上述人士坦言。

盈利模式模糊

“我们公司目前还只有投资意向，合作规模、合作模式等还在探讨中。”一家近期宣布进入养老地产领域的房企董秘称。

据了解，目前仅有万科、保利地产等少数房企试点的养老地产项目投入运营。目前养老地产的盈利模式仍是各开发商未突破的瓶颈，盈利难题导致不少房企停留在“卖养老房子”的阶段，养老所需的家政、餐饮、娱乐、休闲、康复、医疗、陪护等服务却仍未发展起来。

例如，万科于2010年宣布在北京房山窦店试点养老地产项目“万科幸福汇”，并表示将采用租、售并举两种养老地产模式，为万科布局养老地产铺路。

然而，在总规模达1226户的幸福汇项目中，作为养老地产试点的房源仅有146套，占比仅11.9%。

而作为保利地产开启养老模式的打头阵项目——保利西塘越，虽规划有9000平方米的国际化理疗中心，内设专业护理团队，旨在为上海的业主们提供优质的养生、养老服务，但其项目毫不隐晦地打出“上海南首席度假养生投资产品”的旗号，吸引外来投资客。

国泰君安近期的一份研报指出，养老地产专业性要求较高，目前盈利模式仍有待明晰，且现存的各种盈利模式都有一定的问题，这也为现金回流带来一定压力。

前述房地产基金人士坦言，现在有些养老地产项目销售情况看起来不错，但入住率较低，导致开发商原本为入住者设置的服务设施很难盈利，“现在养老地产很大程度上沦为房企为获取优惠拿地、险资进军不动产以及地方政府获取财政补贴的敲门砖”。