玫琳凯8.2亿买上海静安门 自用型写字楼交易提升

每经记者 沙斐 发自上海

美国德克萨斯州直销化妆品公司玫琳凯昨日（2月18日）宣布，拟在上海斥资人民币8.2亿元（合约1.35亿美元）购买上海市中心静安区的静安门，目前正在洽谈中。

对于此次大宗房地产物业交易，玫琳凯驻上海发言人张晶表示，这是基于公司在中国和全球许多其他市场的业务扩张，需要不断对旗下设施和办公区进行评估，确保有适当的资源来维持增长。

DTZ戴德梁行监测数据显示，截至2013年底，上海大宗房地产物业投资交易总额达到467亿元，同比增长50%，创下了上海大宗物业投资市场成交量新高。其中，境外买家投资额达到253亿元，占比54%，同比增长145%。

业内人士认为，受自贸区发展及金融机构的需求的影响，今年上海大宗房地产物业投资交易量仍将继续保持活跃。

自用型写字楼比例提升

据了解，此次玫琳凯意向购买的静安门包括1个零售层和11个办公层，交易成功后，其将会是玫琳凯在中国购买的第一栋办公楼。

据港交所1月下旬在网站上发布的声明称，静安门的持有者为一家合资企业，由在香港上市的南洋集团、万顺昌集团和网融（中国）控股有限公司组成。声明中说，该合资企业于2007年6月斥资人民币4.2亿元买下该楼盘。

根据RET睿意德的监测数据，2013年，中国写字楼物业的大额交易额占所有商业地产交易总额一半以上。其中，上海大宗写字楼交易，多集中在核心地段，其长期租金增长、资本溢价潜力，成为最大卖点。

RET睿意德方面指出，上海大宗写字楼交易量攀升主要源于可销售型写字楼来自金融机构的需求持续旺盛，尤其是自用买家对浦东中央商务区域内甲级写字楼的购买兴趣浓厚。

与以往投资型交易相比，去年以来，自用型的物业收购占了较大比例，金额超过30%，且主要交易都集中在下半年。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，自用型写字楼出售比例的提高说明城市吸引力提升，尤其在上海自贸区成立以后，增强了境内外企业对上海的信心。陈晟指出，市场上投资型持有整栋物业比例越高，在不能有效实现出租的情况下，对整个市场会形成很大压力。

新兴区域今年或成热点

2013年，上海新兴区域销售型写字楼的新增供应量显著增加，同比增长近三倍。RET睿意德方面认为，今年这一市场竞争格局将加剧。

业内人士分析认为，自贸区大量新成立的公司将在中短期内促进办公空间需求增长。从中长期看，自贸区将促进金融服务业进一步发展，继而推动下游专业服务企业对办公空间的需求。

DTZ戴德梁行中国区投资部董事总经理叶建成表示，上海自贸区成立后，区域内商业物业的投资价值凸显，办公楼成为投资首选，同时也将催生外高桥、浦东机场及临港区域的工业物流项目的大宗交易需求。

叶建成预计，2014年境内外投资者将继续在大宗房地产物业领域保持活跃，上海也依旧是重要的投资目的地。

除自贸区以外，虹桥商务区也是2013年上海商办用地出让的重要区域。据睿意德统计，截至目前，虹桥商务区核心区域30个地块全部完成土地出让手续，总开发面积超过555万平方米，核准和备案的社会项目总投资达669亿元，已动工项目超过50%。

2013年，虹桥板块有零星项目上市，到2014年，项目将进入集中上市阶段，至2015年，整个虹桥商务区的商办项目供应量将相当于浦西历史上全部的供应量。据悉，长三角高科技企业，有可能会把营运中心、研发中心放到虹桥。但业内人士同时指出，项目上市日期接近，且趋于同质化，也将令该区域短期内竞争激烈。

新闻链接

直销业现金流良好 中国市场为主要增长支撑

每经记者 王霞 发自上海

玫琳凯在回应《每日经济新闻》记者采访时并未回答购买办公楼具体如何使用，只称公司目前在上海的办公楼为租赁而来。

《华尔街日报》援引玫琳凯中国负责对外事务副总裁张晶表示，考虑到公司在中国和全球许多其他市场的业务扩张，公司需要不断对旗下设施和办公区进行评估，从而确保拥有适当的资源维持增长。

玫琳凯于1995年首次进驻中国，官网称，1998年以来其在华销售额增长了64倍。

直销观察专家胡远江告诉记者，目前直销企业在中国市场发展较快，年均增速在20%左右，玫琳凯现在的市场增速应该超过20%，2012年的收入有60亿元人民币，去年肯定仍有所增长。

之所以玫琳凯能大手笔考虑购买办公楼，胡远江分析称，主要原因是直销企业销售模式问题，直销企业相对来讲有更好的现金流来支持较大金额的投资。“直销行业对于企业来讲不存在铺货一说，产品到了经销商手里，企业就有较好的回款，因此适合做较大投资。”

实际上，虽然如康宝莱、如新等直销企业的销售模式受到质疑，并不得不暂停部分业务，但是直销企业的业绩增势很快，尤其是在中国市场。

以近期卷入“传销门”的如新为例，公司此前公布业绩称，2013年第三季度营收达9亿美元，同比增76%。而大中华区营收为4.646亿美元，与上年同期1.4亿美元相比，增长了240%。

胡远江告诉记者，相比传统渠道的化妆品，直销企业虽然在体量上无法与传统渠道企业相比，但就单个企业来看，其扩张速度更快，原因是扩张成本更低。

“传统渠道的企业需要大量广告、营销费用进行支撑，总体来讲投入成本很大。”胡远江说，“而与其相比，直销企业投入产出比很高，企业只要将经销商渠道建立好，基本需要的推广投入很小。”