综合体建设井喷 11城市超1000万m2

每经记者 罗碧 发自深圳

世联行昨日 （2月17日）发布 《2013中国50城市综合体战略地图》，根据统计，2013年全国50个热门开发城市中，11个城市综合体规模（除住宅外）超过1000万平方米。

从现有土地储备和规划来看，在未来两年，综合体规模在50座城市还将持续大幅攀升，2015年非住宅总体量将达5.64亿平方米，较2013年增长达77%。

其中，贵阳、沈阳、西安等地综合体非住宅体量，预计将在2015年超过2000万平方米；北京、济南和长沙非住宅体量也将进入2000万平方米。

世联行分析师李琳琳在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，看一个城市能否承载综合体非住宅体量，需要参考多样指标，“如果在一个时间段供应量集中增加，消化可能会存在一定问题。”

城市综合体建设井喷

在国家宏观政策的调控下，纯住宅用地开发获得贷款的难度增大，城市综合体则包含多种形态的自持物业，开发商的贷款问题在一定程度上得到解决。此外，商业物业投资也成为从住宅投资市场上撤出人群的新选择，这也在一定程度上给予了开发商信心。

在上述背景下，开发商对城市综合体建设热情也开始升温。前瞻产业研究院此前发布的相关分析报告显示，“城市综合体增量在2005~2010年期间呈现井喷状态，相较于前一个五年，面积增加了将近5.4倍。”

根据世联行统计数据，截至2013年，全国50城市中已有11个城市综合体非住宅规模超过1000万平方米。

其中，沈阳综合体规模已超过2000万平方米。从单个产品形态看，沈阳2013年人均综合体商业面积为接近0.8平方米/人，人均综合体办公面积超过0.5平方米/人。

报告显示，沈阳并非为遭遇挑战最大的城市。分产品形态来看，贵州在商业、写字楼和酒店产品上均位 “挑战榜”第一。

世联行的统计报告显示，截至2013年，贵阳城市综合体非住宅总体量约为1000万平方米；未来2年，贵阳将增加2000余万平方米供应量；到2015年，贵阳综合体数量将达30个，总体量将超过3000万平方米，在全国综合体总体量排名中将列第一位。

部分城市综合体体量趋饱和

综合体开发热出现后，包括开发商在内的相关人士多次提出过警示，比如卓越集团执行总裁张远在接受 《每日经济新闻》记者采访时，多次提及商业地产目前存在过热、同质化和投资过剩等问题。

尽管某些城市存在综合体开发趋于饱和的现象，但很多城市在未来仍有扩张的计划。世联行报告显示，2013年名列“挑战榜”的城市中，仍有部分在2015年前将扩张综合体体量。其中，在商业业态存在挑战的西安，2015年综合体个数将达46个，面积将接近2500万平方米，在已有面积上增加约2.5倍。

对于综合体开发火热的原因，华德酒店顾问公司总裁黄柏林此前在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，因城市综合体建设建成后会对政府税收形成拉动作用，因此在开发过程中开发商也会被适当给予政策上的支持。

此外，黄柏林认为，综合体中多配建有住宅，开发商可以通过酒店和写字楼等产品来提升整个综合体价值，从而带动住宅价格上升。同时，开发商也可以通过酒店和写字楼产品对项目进行融资，住宅可将其变现，以此来完成借道融资。

“商业地产的发展还是要根据当地居民的人数和消费来衡量，如果超过了（一定）量，就供过于求，无法实现预期的价值。定位至关重要，位置、产品业态，以及政府的定位都很重要。”张远表示。