春节“开门红”难掩楼市隐忧 房贷收紧或贯穿全年

每经记者 区家彦 发自广州

今年春节期间，包括万科、恒大在内的不少房企都加班销售，而从多家房企公布的业绩数据来看，1月份销售出现大幅增长，但2014年房地产市场的销售形势并不乐观。

市场人士普遍预计，今年资金面偏紧已成定局。加上以余额宝、理财通为代表的互联网金融快速发展，一定程度上加快了利率市场化步伐，而在社会整体利率水平不断攀升的情况下，银行只能将有限的资金投向小微贷款等回报更高的领域，房贷业务占比减少已无可避免。研究机构克而瑞表示，随着2013年出现两次严重的流动性紧张，流动性偏紧的局面至今未能完全扭转，在资金面整体紧张的情况下，房地产行业贷款收紧的局面短期内难以改变。

中原地产研究中心监测数据显示，2014年1月，54个重点城市新房合计成交22万套，环比下滑15%，同比下滑19.6%，楼市成交明显放缓。

实际上，多家房企春节加班销售，在原本的淡季抢先布局2014年楼市，这也符合《每日经济新闻》此前的预测：市场预计供应高峰会在今年下半年出现，为了避免激烈竞争，主流房企从年初开始提前展开“春节攻势”。

然而，资金面偏紧对楼市的影响正在加剧，成为影响房企“春节攻势”的最大不确定因素。在“房贷难”或将贯穿全年的市场环境下，房企是如何应对的？

房企展开“春节攻势”

春节过后，不少房企陆续交出了令人惊喜的成绩单。万科公布的1月份销售数据显示，公司实现销售面积194.6万平方米，同比增长20.79%，销售金额276.5亿元，同比增长45%，单月销售额接近去年全年收入1709亿元的六分之一。

两家于去年成功跻身 “千亿俱乐部”的上市房企同样业绩喜人，碧桂园1月份实现合同销售金额约176.7亿元，合同销售面积约271万平方米，分别同比大增140.74%和171%；恒大1月份实现合同销售金额约110.4亿元，合同销售面积约142.7万平方米，同比分别增长53.3%和22.2%，实现了今年1100亿元销售目标的10%。

此外，部分中小型上市房企1月份销售额也出现爆发性增长。旭辉控股实现合同销售金额约22.1亿元，同比增长约58%，创下单月销售历史新高；中国奥园实现合同销售金额9.77亿元，同比增幅高达325%。

然而，在不少房企靓丽的销售数据背后，可能另有隐情。

克而瑞研究中心分析师朱一鸣认为，1月份很多房企销售数据之所以出现“淡季不淡”的现象，一方面是由于部分房企采取了“削峰填谷”策略，典型的如万科，该公司去年底就开始“藏”业绩，自去年10月之后业绩连续两月大幅回调，今年1月却异常大增，迎来开门红；另一方面，在1月中上旬，一些房企仍然保持一定的推货量，销售同比增长实属合理。但由于公布业绩的企业数量有限，开年首月业绩同比增长应该不是行业普遍现象。

此外，与往年不同的是，今年很多房企在年初的传统淡季加大了销售攻势，这也是销售业绩大幅增长的重要原因。《每日经济新闻》记者通过恒大内部员工了解到，恒大1月份在广州、韶关等多个城市推出新春购房优惠活动，通过恒大员工介绍的购房者可最高享受97折的额外优惠，首付可以在3年内付清。

除了价格促销，不少开发商春节加班开盘。据雅居乐方面透露，公司位于海南省的清水湾与月亮湾两大项目今年春节一天都未休息，春节期间销售额超过6亿元。

但个别房企靓丽的销售数据难掩新年以来楼市出现的疲软迹象。世联行监测数据显示，2014年1月，30个大中城市商品房成交面积为1490.96万平方米，环比下降22.8%，同比下降28.8%。具体来看，一二线城市表现较差，三线城市稍好，其中一线城市成交面积270.43万平方米，环比下降30.7%，同比下降42.5%；二线城市成交面积826.61万平方米，环比下降23.9%，同比下降32.8%；三线城市成交面积393.91万平方米，环比下降13.6%，同比下降0.5%。

成交疲软，带来的是库存的积压和去化时间的拉长。世联行监测数据显示，10大重点城市库存从去年11月底开始不断增加，目前已创新高。截至1月底，10大重点城市商品房待售面积为8337.22万平方米，相比去年11月底增加了317.43万平方米，去化时间由去年11月底的9.41个月攀升至10.87个月，其中一线城市由6.82个月攀升至7.97个月，二线城市由11.80个月攀升至13.28个月。

世联行首席市场分析师吴志辉向《每日经济新闻》记者表示，1月份楼市表现疲软一方面受季节性因素的扰动，更主要的原因是市场资金面持续偏紧。流动性收紧、利率抬升对楼市的最直观影响是增加了购房者的资金成本，银行也会延长房贷放款时间。

“房贷难”或将贯穿全年

“金融及现金流风险可能会成为地产行业最大的风险”，中海地产主席兼CEO郝建民日前在接受媒体采访时表示。

去年两度发生流动性紧张之后，央行为防止类似事件重演，不断出手缓解市场紧张局势。同时，很多央行分、支行也通过SLF（常设借贷便利）对中小金融机构提供短期流动性。但吴志辉认为，资金面偏紧的状态仍将贯穿整个2014年。

“目前我国金融脱媒正在加速推进，商业银行被迫通过提高存款利率揽储，这难免会抬高贷款利率，同时也会抬升整个社会的利率中枢”，吴志辉认为，从外部来看，美联储渐进式退出量宽政策带来边际冲击，从国内来看，一些享有政府隐性担保的国企和城投对资金有刚性需求，这些因素都会导致整个社会的利率水平进一步抬高。

此外，某股份制银行内部人士向《每日经济新闻》记者透露，随着以余额宝、理财通为代表的互联网金融快速发展，以往普通民众只能通过银行存款获取低息回报的局面被打破，银行低成本存款流失会越来越严重。

盛富资本与协众国际总裁黄立冲认为，房贷并不属于高利润业务，在社会利率水平不断攀升的情况下，银行只能将有限的资金投向小微贷款等回报更高的领域，房贷业务占比减少是无可避免的。此外，如果算上银行的表外业务如理财产品、信托等，商业银行在房地产领域配置的头寸非常重，出于风险平衡的考虑，银行也不可能再为房贷配置过多的资金。

依照惯例，进入新年之后，金融机构会获得新一年的信贷额度，银行的个人住房贷款额度通常会比较充裕，贷款利率往往会出现下行，审批与放款时间也会相应加快。但克而瑞调查发现，2014年开年以来，上述规律失效，各城市、各银行对房贷业务并未明显放松，工、农、中、建、交等五大行首套房贷利率维持基准利率，股份制银行则普遍上浮5%~20%，延续了2013年底的房贷紧张局面。

上海一家银行的贷款经理告诉《每日经济新闻》记者，如果要获得贷款基准利率，开发商需要为客户付一笔保证金。而上海一家楼盘的营销经理透露，不少银行要求申请贷款的购房者必须在银行存3个月的定期，或者购买理财产品，才能申请到贷款。

兰德咨询公司总裁宋延庆表示，现在按揭贷款的申请难度和去年同期相比，可以说是冰火两重天。2013年，银行几乎是求着开发商给他们按揭贷款业务，一些银行甚至把开发贷和按揭贷款捆绑在一起，要求申请开发贷的开发商，把楼盘的按揭贷款业务交给同一家银行。然而，今年的形势却颠倒过来了，现在是开发商求着银行办按揭贷款。

“短期来看，春节过后银行的房贷额度将稍微放松，但从全年来看，房贷收紧几乎是无可避免的，这将使得楼市成交受到抑制。”吴志辉表示。

一家房地产公司副总经理甚至认为，今年按揭贷款的收紧会影响到全年的销售情况。

中房信研究总监薛建雄认为，目前银行的按揭贷款发放周期基本上还能保证申请后1个月发放，但到了五六月份，放款周期可能会延迟至两个月。对开发商来说，按揭贷款发放的放缓，一定程度上会影响他们的利润率，因为按揭款到账时间的延缓，意味着公司必须延缓归还部分高息融资的资金。

房企各显神通破困境

面对可能出现的全年 “房贷难”，部分龙头房企通过入股银行寻求破局。

继去年10月万科斥资34.3亿港元（约合27亿元人民币）入股徽商银行后，去年12月初，贵州上市房企中天城投宣布入股贵州银行。今年1月25日，恒大发布公告称，集团通过其附属公司在二级市场收购华夏银行已发行股本总额的4.522%，总代价为人民币33.025亿元。收购完成后，恒大极有可能成为华夏银行第五大股东。

此外，《每日经济新闻》记者注意到，中国泛海控股集团持有民生银行2.46%股权，鲁能集团持有交通银行0.77%股权，绿地集团通过增资控股的方式成为盘锦市商业银行第一大股东。

黄立冲认为，目前房贷业务主要集中在四大国有银行手中，而房企入股的银行多为城商行，这些银行业务覆盖范围相当有限，对于全国化布局的房企而言，改善房贷业务的作用有限。即便是像恒大入股华夏银行这样的全国性股份制银行，但因持股比例有限，其角色更像是财务投资者，很难对银行在经营层面的决策作出影响。

但吴志辉认为，房企未来可尝试通过与银行扩大合作范围以求获得顺畅的房贷业务支持。“预计今年会有越来越多的开发商采用贴息的方式为客户获取按揭支持，比如企业在向银行申请开发贷款时支付更高的利息成本，以换取银行较低的按揭贷款利率。此外，大型开发商还可以联合上下游供应商，甚至收购一些现金流强劲的零售商，通过为指定银行提供存款的方式换取优惠的房贷支持，类似的运作今年可能会更加普遍。”

值得关注的是，根据《新世纪》周刊报道，住建部已在积极研究成立住房保障银行这一政策性金融机构。据国开行人士介绍，按照国际经验，住房保障银行主要包括两部分，即开发贷款和个人贷款，后者可用于弥补商业银行降低房贷业务所带来的影响。

黄立冲认为，从动机上看，设立政策性的住房保障银行是一个可行办法，其思路类似于美国的房利美和房地美，由政府出资创建，为房地产行业提供金融支持。但是，在国内房地产市场连续上涨10年之后，此时选择创建政策性银行介入房贷业务，其中蕴藏的风险不容忽视，如果国内房地产市场出现大幅波动，住房保障银行需要承受系统性风险，最终可能需要像“两房”那样由政府注资埋单。

此外，包括易居、世联等房地产代理公司也选择和银行合作，扩展按揭贷款的办理渠道，以待银根收紧时，公司仍然有能力为代理的楼盘申请到贷款。