长实新鸿基大幅降价出货 香港楼市熊出没

每经记者 区家彦 发自广州

随着香港特区政府推出“双辣招”调控，以及美国量化宽松政策的逐步退出，香港部分大型地产商开始大手笔降价出货。《每日经济新闻》记者注意到，继李嘉诚掌舵的长江实业在香港推出的首个新盘降价25%开售后，另一大巨头新鸿基2月10日推出位于元朗的住宅项目售价直降40%开卖。

针对龙头地产商的轮番降价出货，有分析认为，香港楼市渐显熊态。汇丰证券指出，流动性、失业率、房屋供应及负担能力4个因素，在今年内都会对香港楼价产生不利影响，预计今年楼价会下跌15%，而利率走势更令2015年香港楼市存在下跌风险。

对于香港特区政府会否撤销“双辣招”，法国巴黎银行董事总经理李伟烈此前在接受媒体采访时表示，由于政策退出会引发庞大市场需求推高楼价，“双辣招”在今年内退出的可能性接近于零。

龙头地产商降价出货/

2月10日，新鸿基位于香港元朗的住宅项目尔峦推出156个新单位，平均售价约为8526港元/平方英尺（约合71679元人民币/平方米），较去年推售时降幅达35%，较周边二手楼价也低10%至15%。以1座2楼A室的单位为例，去年售价为1880.2万港元 （约合1468.4万元人民币），如今已经大幅降至1227.6万港元（约合958.8万元人民币），降幅达35%。

除此之外，新鸿基还额外提供价值不菲的优惠折扣，新地会员可获得楼价3%的优惠，同时对提前成交者额外提供最高楼价5%的折扣，两者加起来折扣已达8%；另外，为了吸引内地买家入市，针对香港楼市调控双倍印花税和买家印花税的“狠招”，新鸿基地产提供“交易完成后回赠税费总额70%”的优惠。以此计算，项目的最高降价幅度超过40%。

新鸿基地产副董事总经理雷霆表示，集团推出的首批单位一向有较高优惠，此次尔峦首批单位售价已低于同区二手房市场，价格极具吸引力，预计随后加推单位将有颇大的加价空间。他表示，目前香港市场换楼需求仍然较大，年内将有更多新盘推售，楼市将平稳发展，成交较去年热闹。

瑞银预计，随着新地大幅减价售楼，将会导致未来其他开发商推盘亦会跟随减价，短期内对二手楼价将带来下调压力。实际上，选择大手笔降价出货的还有长江实业，公司于今年初推出的香港新年首个新盘“DIVA”，折后平均售价为16886港元/平方英尺

（约合141960元人民币/平方米），

优惠幅度达到25%，售价处于同区域最低水平。

预计香港楼价有新调整/

《每日经济新闻》记者了解到，为了平抑过热的楼市，2012年10月26日，香港特区政府宣布，非香港永久居民、本地和非本地注册公司在香港购房，向其额外征收15%的买家印花税，并上调额外印花税税率5%。4个月之后，特区政府再次宣布全面提升印花税，针对二套房的买家，新政策规定200万港元以下住宅按成交价1.5%缴纳印花税，200万港元以上则按成交价的8.5%缴纳印花税，较之前的4.25%翻了一番。

在“双辣招”出台后，去年十月，香港豪宅市场出现首波降价潮。当月，新鸿基位于香港九龙区的豪宅项目天玺推出181套尾货，由原价2.9万港元/平方英尺（约合24万元人民币/平方米）降至2.5万港元/平方英尺 （约合21万元人民币/平方米），加上“买楼回赠70%印花税”优惠，天玺项目推盘优惠幅度接近3成。由会德丰、新世界发展和港铁联手推出位于尖沙咀柯士甸站的新盘 “TheAustin”推出类似印花税回赠、现金回赠等多种优惠手法，折扣率最多达到19%，两个项目在开售当日立即售罄。

中原地产研究部高级联席董事黄良昇表示，今年香港地产商将加快推新盘的速度，对比去年只有9000多个新盘供应，今年预期将有15000个，地产商降价促销回笼资金的压力加大，加上特区政府调控楼市措施等因素，预计香港楼价将有新一轮调整。

香港楼市牛熊转折？

香港房地产市场素来以大幅波动闻名。从1997年末至2003年中，香港楼价最高下跌了76%，但从2004年起的十年时间内，香港房价开启了一波十年牛市。监测香港楼价的中原城市领先指数（CCL）显示，该指数从2003年末的约30点大幅上涨至120点，上涨了3倍。

受到“双辣招”调控的影响，2013年香港楼市成交出现明显回落，根据香港土地注册处公布的数据显示，去年香港所有种类楼宇买卖合约较2012年下跌39%。楼市成交降温对部分大型地产商销售业绩产生影响，以长江实业为例，公司去年在香港仅实现了不足50亿港元的销售额，与全年300亿港元的预期相差甚远，为过去13年来的最低。

而在盛富资本与协众国际总裁黄立冲看来，香港楼市的牛熊转折点在于美国量化宽松政策退出。“由于香港实行联系汇率制度，港元汇率与美元挂钩，在超低息环境支撑下，大量热钱涌入香港推高楼价。但由于香港购房者的按揭利率仅为2.2%，租金回报率超过3%，因此购房者可以借助于高杠杆支撑如此高的房价水平”，黄立冲表示，随着美国缩减买债规模，量化宽松政策的退出渐行渐近，市场利率上涨将大幅提高购房者负担，加上热钱将撤离香港，香港楼市未来前景不容乐观。

美银美林认为，香港的租金回报率与10年期美国国债收益率紧密相关，目前二者均为2.8%。随着10年期美国国债收益率将升至4%，假设租金保持不变，香港房价需要至少下跌24%才能让租金回报率与美国国债收益率保持一致。此外，与1997年香港楼市见顶时相比，当时香港房屋持有人需要支付近10%的按揭利率，但现在贷款利率仅略高于2.2%，因此利率的上升对所有房屋按揭买家造成冲击。

“一旦量化宽松政策正式退出，也标志着香港楼市正式进入熊市，但香港房价下跌的幅度取决于退市的速度，如果贷款利率快速爬升到5%以上，未来有可能出现新一波断供潮。”黄立冲认为。