揭秘房企首批再融资 国土部意见已反馈证监会

《每日经济新闻》记者日前了解到，自2013年8月新湖中宝（600208，SH）发布定增募资预案以来，目前已有超过40家房地产企业公告再融资计划，包括股票定增、公司债的再融资发行。 据一位实际参与再融资项目的投行人士称，首批申请再融资的房地产企业已经于2013年11月初上报材料，目前国土部反馈的结果是，仅有一家房企的定增确定通过，其余审核意见分别为审慎通过、附条件性不支持，或者直接不支持。不过截至记者发稿，上述反馈意见未获证监会证实。每经记者蒙湘林 国土部意见影响较大 2013年9月6日，证监会在新闻发布会上表示，为严格贯彻执行国务院有关文件要求，证监会前期已与国土资源部和住房城乡建设部建立并完善了部门协商机制。对房地产行业上市公司以及募集资金投向涉及住宅房地产开发业务的再融资申请，一律就其用地情况征求国土资源部的意见；对于房地产行业上市公司以及募集资金投向涉及商品房开发项目的再融资申请，其商品房开发行为需住房城乡建设部进一步检查认定的，证监会将征求住房城乡建设部意见。上市公司和保荐机构在报送再融资申请文件时，应按照证监会相关要求，同时提供公司专项自查报告、中介机构专项核查意见等相关文件。 由此，市场普遍认为，房企再融资审核重点将前置于国土部和住建部。2013年9月，据《中国经营报》援引权威人士的观点，专项核查报告的范围包括涉及用地和商品房开发专项核查两类，相关范围确定为在房地产调控政策持续期间，上市公司通过再融资募集资金投向涉房的土地和住宅开发等业务。 涉及用地专项核查的部分，涉房企业应按照国土部要求提供的企业土地综合信息，出具是否涉及闲置用地和炒地等违法违规问题的专项自查报告以及保荐机构或独立财务顾问、律师的专项核查意见。证监会将在受理公司行政许可后，将公司专项自查报告和中介机构专项核查意见转交国土部。 涉及商品房开发专项核查的部分，主要指相关企业在报告期内是否存在捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，包括专项自查报告、保荐机构或独立财务顾问、律师出具的专项核查意见等。对于需住建部进一步检查认定的，证监会将在受理公司行政许可后，将公司专项自查报告和中介机构专项核查意见转交住建部。 据《每日经济新闻》记者了解，2010年国土部与住建部、证监会等部门就曾建立联动机制，对上市房企的再融资业务进行核查和规范。 一位实际参与再融资项目的投行人士告诉记者，2013年11月初，第一批提交再融资方案的房地产企业共有10家，这些企业基本上都是再融资预案发布较早的企业。按照当前的审核流程，企业先提交材料至证监会，分批次与预审员进行见面会，随后证监会将材料转至国土资源部土地利用司地价处，由地价处组织部门内的法律中心、执法局等方面人士进行审核（审核周期为30天），审核完毕后将审核意见反馈至证监会，证监会根据国土部意见向申报方落实反馈意见，并最终做出审核决定。 该投行人士进一步分析道：“相较于以往的再融资申请，此次在流程申请过程增加了国土部和住建部的审核环节，其中国土部的意见对最终的审核结果影响最大，如果国土部认定融资企业或项目存在合规性方面的重大问题，那么再融资的想法基本上就没戏了。” 部分房企终止相关预案/ 据上述投行人士透露，目前只有一家企业的再融资方案获得了国土部肯定通过的批复，其余9家的再融资方案都未能获得肯定通过。证监会最终给予的审核结果形式包含四种，即通过、审慎通过、附条件性不支持和不支持。 《每日经济新闻》记者从该人士处了解到，A公司为此次唯一获得国土部肯定通过意见的融资企业。公开资料显示，A公司于2013年8月发布定增融资方案，计划募资几十亿元投入到某一线城市的多个商品房开发项目，控股股东为市属大型国有企业，其承诺现金认购上市公司定增中的一部分股份。值得注意的是，A公司此次定增项目主体是商品房住宅，同时将配建多个安置房和公共租赁用房项目，该部分面积合计超过30万平方米。 另一位房地产行业投资人士对记者表示：“该上市房企的股东背景较好，同时定增对保障房项目有一定的投入，不论其他方面是否完全合规，至少在政策方面可以获得监管层认可。” 除了A公司和一家直接被否的公司外，其余8家公司目前均未获得国土部肯定通过的意见批复，但具体是何种意见记者并未进一步了解到。这些公司中，大部分的再融资项目主要是投向商品住宅，有少数配建了相关保障类住宅项目。另外，这几家公司中有一家涉及大股东资产注入、一家公司投向公用事业领域、两家公司的再融资是公司债的形式。不过截至记者发稿，上述反馈意见未获证监会证实。 《每日经济新闻》记者注意到，自万方发展（000638，SZ）、新湖中宝等房企率先发布再融资预案以来，截至目前已有超过40家的房地产企业发布了相关再融资方案，但并没有一家企业的方案获得证监会最终批准通过，期间倒是有不少房企终止了相关预案。据记者了解，在首批再融资申请上报后，证监会将分批次安排剩余企业进行材料申请。 业内期待标准更透明/ 目前来看，备受市场关注的房地产再融资仍然存在着诸多不确定因素，作为监管层重点的调控手段之一，再融资的审核势必将在房地产行业内产生诸多连锁反应。部分业内人表示，希望地产再融资审核公开透明，同时发挥市场资源配置的决定性作用。 “由于监管层方面并未给出明确的审核意见标准，我们在首批申请的再融资项目审核结果并不理想，其中一个我们保荐的客户项目，由于涉及土地项目较多，最后的扣分也较多。目前，投行保荐的客户项目在申请监管层批复的过程中，由于不清楚具体的审核标准和细则，对于是否能获得通过大家心里都没底。”上述投行人士向记者表示。 对于目前的再融资审核，该投行人士认为：“三中全会强调市场具有决定性的作用，本身是希望市场化的力量能引导资本市场，当前监管层对于再融资的规范，审核标准存在不清晰的问题，包括房企、投行中介的各个方面对于再融资都显得信心不足。” 一位从事房地产基金投资的业内人士亦认为：“实际上，房地产再融资应该逐步市场化，过去几年频繁的调控效果并不理想，而市场投资者基于投资收益的判断其实更为敏锐准确，如果融资项目确实存在风险，相信市场也会用脚投票。” 针对房地产再融资的政策，《每日经济新闻》记者采访了亚太城市房地产研究院院长谢逸枫，其表示：“上市房企再融资开闸势在必行，不仅是调控‘弱化行政化’的改革思路，更是市场化的趋势，有利于促进房地产调控长效机制的建议。政府不应该过多干预市场，影响房地产市场健康发展。” 国信证券房地产行业首席分析师方焱认为：“三中全会召开以来，监管层在调控方面特别是再融资审核方面会有逐步宽松的预期，房企再融资方案中如果有符合政府导向的募投项目，审核放松是有可能的，不过前提是2014年的房地产价格走势平稳。如果市场仍然过热，审核的力度很难放开。但总体看，新一届领导上任后，对于房地产市场的政策态度有逐步市场化的倾向，这不仅符合市场投资者和融资房企的意愿，也是房地产市场健康发展的必要条件。” 房企资金现状 再融资雷声大雨点小房企资金困局难解 每经记者蒙湘林 停摆数年的房地产再融资在2013年中有了新的变化，部分上市房企抛出的再融资预案也令市场遐想不已。不过，至2013年底，再融资开闸并没有在任何一家房企中实现，开闸显得“雷声大雨点小”。 房地产再融资的困局似乎还是一个未了局，其中的一大原因或是近年来频频出台的调控政策，引发的中小房企资金紧张、各大房企持续寻求海外融资、信托融资、影子银行大行其道等诸多问题。近日，《每日经济新闻》记者梳理了2013年以来的房企再融资方案，同时剖析近年来发布的地产调控政策，以求探索房企再融资困局的前因后果。 40家房企发布再融资预案/ 2013年5月16日晚，万方发展公告称，公司拟向万方源等股东发行股份，购买其持有的万方盛宏95%股权、秦皇岛鼎骏90%股权、张家口宏础100%股权、义林义乌97.12%股权、延边龙润100%股权。此次重组涉及金额约30亿元。由于万方发展涉房的身份，该定增预案被认为打开了房地产再融资的想象空间。 紧随其后发布定增融资预案的新湖中宝则是一家纯正的房地产开发企业，2013年8月，新湖中宝公告称，拟定向增发不超过17.91亿股，募资不超过55亿元，计划投向上海普陀区和闸北区两处旧城改造项目。 自此，此前的房企停牌潮与再融资开闸传闻终于在新湖中宝定增发布后变得逐渐清晰，二级市场对此的反应也格外强烈，地产股出现了阶段性大涨，新湖中宝在复牌日随即涨停。 《每日经济新闻》记者了解到，目前已经有40余家房企发布再融资预案，涉及总金额约为1040亿元。这些房企再融资预案的内容，所涉及投资项目从保障房，到“旧城改造”、商品住宅以及商业地产，甚至包括旅游地产。 有投资者注意到，从定增募投项目看，前期率先发布定增的房企都将保障房项目或旧城改造项目纳入其中，如新湖中宝拟配建的旧城改造、新华联定增中涉及的棚户区改造；也有的项目主要涉及政策管制较少的土地一级开发，比如华夏幸福计划进行的产业园区开发、天保基建涉及空港商业区开发的住宅项目。 此前，有市场观点认为，再融资开闸可能不会全面放开，但涉及政策倾向性的募投项目有可能会适度放开。 不过，从目前的再融资项目进展程度看，还没有一家房企真正意义上获得管理层的首肯，仅有数家房企的再融资项目收到证监会的受理通知，分别是迪马股份、招商地产和万方发展。其中，迪马股份及招商地产均为大股东资产注入，属于解决同业竞争的资产重组类型，而万方发展本身主业已经变更为批发业，房地产属于非主营业务。 对此，德佑地产高级研究经理陆骑麟认为，证监会受理仅仅只是审核流程的前端环节，再融资方案最终获得证监会的通过批准尚存在很大的不确定性。从目前数十家房企申请的进度看，所谓的政策导向性募投项目并没有给项目审核带来明显的加分。 调控背景下A股房企难融资/ 2013年的房企再融资开闸预期之所以如此强烈，正是源于自2010年以来密集的地产调控政策。2010年4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即“国十条”），此外，还有先后发布的“国四条”、“国五条”、“国八条”等一系列政策。自此，新一轮的房地产调控正式启动，旨在控制投资投机氛围严重、房价过快上涨的房地产市场。 自2010年8月起，虽然证监会没有明文规定停止地产企业在A股的IPO和再融资，仅表示对涉及土地闲置及违规的公司暂停，但实际操作中已经向所有涉及房地产业务的企业关闭了再融资的大门。2010年10月，证监会表示，将暂缓受理房企重组申请，已受理的重组申请也将征求国土资源部的意见；2011年5月，证监会再次表示，核准少数公司的并购重组申请，并不意味着房地产类并购重组政策发生了变化，仍将延续原有的政策规定。 而就在再融资开闸预期强烈的2013年，相关部门的态度依然坚决。2013年3月，国务院下发《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业。证券监督部门将暂停批准其上市、再融资或重大资产重组。 对于近年来管理层的调整政策，一位房地产行业研究人士表示，政策的直接意图在于通过抑制房企的融资渠道加大房企的资金压力，促使房企加快销售去化回笼资金，从而打击土地闲置和捂盘惜售。而现实情况是，房地产市场特别是价格体系并没有明显改善，房价上涨幅度依然明显。 长城证券数据显示，2009年至今，房地产开发投资完成额逐年上升，2012年11月达到历史最高的7.2万亿元。房屋新开工面积也持续攀升，2011年末逼近20万平方米。两项指标均反映出房企即使在融资受压的情况下，投资热情依然不减。 在房价方面，中国指数研究院近期数据显示，2013年11月，全国100个城市（新建）住宅品均价格为10758元/平方米，环比10月上涨0.68%，是自2012年6月以来连续第18个月环比上涨。与房价上涨形成鲜明对比的是，房地产股票价格却持续下跌，大多数股票为地产一线、二线龙头股。 影子银行闯入地产融资 据同花顺数据统计，2009年，133家房企的长期资本负债率平均值为31.3%，这一指标在2013年第三季度突破了40%，此外，2009年行业的流动比率和速动比率的平均值分别为2.6和0.85，这两项指标在2013年三季度降至2.1和0.7，房企资金周转能力出现明显下滑。 “在资金持续趋紧的情况下，房企并没有放缓投资，而是采取如推迟开工、延缓拿地的做法，特别是2012年开始的楼市快速复苏令地产公司财务明显好转，资金压力逐步放缓；另一方面，房企开始不断增加一些高成本的融资渠道，如信托等。”深圳某大型房地产公司投资人士程利伟告诉记者。 记者注意到，伴随着地方融资平台与房地产的结合，信托行业和银行理财产品迎来了黄金发展期，影子银行随之出现。此前已经有不少房地产行业研究人士表示出担忧，即房价、土地价格与地方融资平台的捆绑联盟存在很大风险。 用益信托网数据显示，自2010年第一季度开始，房地产信托余额不断创出历史新高。尽管受银监会相关政策限制，实际发放规模有所下降，在2011年后开始快速企稳。从2010年初的2351亿元攀升至2013年第一季度的7702亿元。目前，房地产信托产品的平均预期年收益率在10%左右，而地产企业作为发行方的融资成本普遍在12%~15%之间，远高于同期银行贷款利率。 程利伟告诉记者：“影子银行的凶猛也逼得很多企业开始向海外方面融资，特别是海外发债近年来持续火爆。不过，海外融资虽然融资利率相对较低，但整体的发行成本也不便宜，同时由于是跨境发行，政策方面的风险也同时存在。” 据统计，2012年共有20家内地企业发行了25笔海外债券，融资总额达600亿元，同比增长超过10%，2013年这一数据继续扩大，截至2013年11月，房企海外融资累计突破3000亿元，是2012年的近5倍。 程利伟补充道：“从目前来看，海外融资主要还是集中在资质优良的大型房企，大部分中小型房企因为资产实力不强、信用评级较低，导致其试图海外发债难度较大。”