绿地冲击波：商业地产成挑战筹码

每经记者 沙斐 发自上海

克而瑞日前公布的 《2013中国房地产企业销售TOP50》榜单显示，绿地仅以125亿元的差距，排在万科之后，位列第二。其后的万达、保利等企业销售额为1200亿~1300亿元，暂时还威胁不到绿地和万科。绿地因此被克而瑞研究中心总监薛建雄称作 “2014年最有可能影响万科老大位置”的地产公司。

然而，绿地真会成为中国地产行业的新龙头吗？这一定程度上取决于绿地在商业地产领域的开发前景，也与其在A股和H股搭建的融资平台的融资能力有很大关系。

提前战略布局带来优势

在克而瑞上述榜单发布之后，就有报道认为，绿地能够追上万科，甚至有超越之势，根本在于商业地产对绿地业绩的贡献。

绿地董事长张玉良曾公开表示，2013年商业地产对集团房地产板块的销售贡献突破60%。数据显示，绿地集团2013年的土地储备计划为800亿元左右，在建商业地产超2000万平方米。

其中，最能代表绿地商业地产的无疑就是超高层地标性建筑。据统计，绿地现在已经建成17栋绿地中心超高层，目前全国300米以上的地标性建筑有50%是由绿地集团投资建造的；在世界十大高楼中，绿地集团旗下就有3个，未来每年还将有2~3栋绿地中心竣工。

兰德咨询总裁宋延庆说，绿地的商业地产主要是两条产品线，一是在城市核心位置开发的绿地中心，另外一部分就是在郊区开发的商务楼。这两条产品线目前的销售情况都不错。和其他房企不同，绿地开发的商业地产，大部分出售，只有小部分选择自持。

这样的商业地产开发策略，让绿地在面对商业地产可能存在的供应过量风险时，表现得游刃有余。

“绿地在商业地产运营方面，无论是销售还是持有都已经有十几年的经验，有很多方法可以避开商业地产带来的调整。”薛建雄告诉《每日经济新闻》记者，超高层的盈利模式，有一种是全部持有、长期经营，按照目前经营状况，大概需要15~16年的回收期。但绿地的模式只持有最好的部分，其余全都卖掉。

《每日经济新闻》记者了解到，绿地在上海奉贤地区的写字楼项目，价格为1.2万元/平方米，一年的销售量可达1000多套。相比之下，其他的一些地产开发商由于开发产品的单价和总价偏高，往往很难实现很好的收益率。

绿地之所以在商业地产领域具有优势，一定程度上是因为战略调整领先于行业。宋延庆说，绿地很早就提出了“超高层战略”、“智慧城镇”、“产城一体化”等一系列战略概念，并开发出新的产品，令他们有机会进入到很多城市发展的新领域，获取了相对低价的优质土地资源。目前，绿地涉足的房地产开发领域，不仅有商业地产，还有产业地产等领域。相比而言，万科涉足商业地产开发要晚一些。

此外，绿地相对灵活的组织框架，也将成为未来和万科一决高下的筹码。绿地集团官网显示，绿地目前在很多区域的房地产开发均实施事业部制，给事业部很大的权力，令其可以相对自由而灵活地根据市场变动进行策略调整。相比之下，目前大部分的地产商还是区域公司或城市公司制，在管理的灵活性上显然不如事业部制。

2013年绿地在海外市场投资超过百亿美元，根据此前绿地公布的数据，2014年希望在海外市场实现销售额130亿元。如果这一目标顺利实现，无疑将会给绿地带来更多优势。

多元融资渠道支持高周转

此外，融资能力对房地产公司来说也至关重要。一位地产分析师指出，A+H渠道打通对绿地的后续业绩帮助非常大，尤其是在拿新项目的时候，新的融资平台可以提供很大的支持。

《每日经济新闻》记者观察发现，虽然绿地收购的金丰投资（A股）和盛高置地（H股）两个壳公司，在短期内都不可能把绿地庞大的资产注入，但是这两个平台依然为绿地未来提供了持续融资的渠道。

2013年5月，绿地借壳盛高置地，随后易名绿地香港（00337，HK）并逐渐将新拿的土地注入上市公司，港股上市公司的融资平台，对于土地项目后续开发起到了很大的便利作用。

2013年12月11日，绿地香港以59.5亿元人民币 （约76.49亿港元）竞得上海黄浦五里桥街道商办用地，折合楼面价24231元/平方米，这是上海年内总价第二高的经营性用地。此外，绿地香港2013年还在上海、杭州、昆明、南宁等地小规模购地，累计土地花费已达83亿元。绿地香港方面更表示，2014年的销售目标是确保100亿元，力争达到150亿元。

在土地投资资金来源方面，绿地香港介绍称，除了依靠自身的现金储备和销售回流资金外，公司会以合作开发的形式来整合资源并分散风险，并发挥H股资本平台的优势积极寻求多元化的融资途径。在此之前，绿地香港已获得母公司达4亿美元的注资，并在2013年10月份发行7亿美元债券。

除了港股市场开始发力，绿地何时整体A股上市也一直是备受关注的焦点。2013年12月19日，上海联合产权交易所披露信息，绿地集团21亿股（对应股权为20.2468%）增资扩股项目已完成投资人择优选择，入选的包括平安创新资本、鼎晖嘉熙、宁波汇盛、珠海普罗、上海国投等五家PE机构，增资总额达117.29亿元。

这意味着，绿地集团近年来一直在进行的内部复杂股权结构梳理工作，终于有了进一步进展。业界普遍认为，绿地集团有望借此进行新一轮内部管理包括股权在内的改造，为其整体上市铺平道路。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，绿地借壳金丰投资能否成功，还要看证监会对房地产再融资的态度。上述地产分析师则表示，一旦政策有所突破，相信绿地会立即启动资产注入和再融资计划，这对于其后续扩大规模有着实质性的帮助。