4个月最高涨5倍 上海自贸区写字楼租金直逼市中心

每经记者 沙斐 发自上海

自上海自贸区成立以来，当地寸土寸金的现象愈发明显。据世邦魏理仕研究部最新统计数据显示，在2013年7、8月份，外高桥写字楼平均租金报价仅为每日2元/平方米，但截至2013年底租金报价最高飙升到每日9元/平方米，空置率也从此前的30%降到8%。

事实上，自2013年9月以来，自贸区写字楼租金就开始上涨，尤其是在9月底自贸易区挂牌前后及“十一”后，出现了两次租金大幅上涨，甚至出现月内租金翻倍的现象。截至目前，自贸区部分写字楼租金涨幅已经超过500%。

“原来自贸区内有一部分写字楼因出租情况欠佳被改成了酒店，而现在这部分酒店又重新改为写字楼对外出租。”昨日（1月6日），国际地产服务机构戴德梁行的一位负责商业地产租赁的主管向 《每日经济新闻》记者介绍说，物业用途的改变，代表着当地物业市场前景格局的重大转变，写字楼无疑成为自贸区受益最多的一种物业。

租金水平超过市中心

紧靠海岸线的上海自贸区写字楼的租金价格，已经可以与上海市中心商务区的价格相媲美。数据显示，截至2013年三季度，上海自贸区写字楼租金刚刚超过漕河泾开发区；到了四季度，就已把四川北路这样的优质板块甩到后面，逼近虹桥商务区。

高力国际昨日发布的数据显示，截至2013年底，上海核心商务区的甲级写字楼平均租金为每日8.9元/平方米。

世邦魏理仕研究部统计，外高桥保税区内目前最贵的写字楼，汤臣国际贸易大厦的报价，已从成立前（2013年8月）的每日3元/平方米，上涨至每日9元/平方米，4个月涨幅达200%，租金价格直逼市中心地段。该地区另一写字楼——外高桥大厦2013年8月至2013年底的租金涨幅更为惊人，其租金报价从每日1.3元/平方米，飙到每日8元/平方米，涨幅高达515%。

德融地产分析师钱宁罗告诉《每日经济新闻》记者，受自贸区概念影响，加上区域内写字楼供应严重不足，导致整个外高桥地区的写字楼租金价格出现暴涨，“当地写字楼不仅供应量小，而且都是老房子”。

世邦魏理仕研究部统计数据显示，目前外高桥保税区内，品质达到或接近乙级并对外出租的商业写字楼总存量约40万平方米。其中，楼龄在10年以上的占总量的56%，基本没有楼龄在5年以内的写字楼。

世邦魏理仕指出，由于现阶段咨询写字楼房源的客户数成倍增长，自贸区的个别写字楼业主已停用中介服务，自行接待上门咨询的客户，如宝钢浦东国贸大厦、汤臣国际贸易大厦、三联大厦等已基本满租，有的甚至已停止对外报价。

世邦魏理仕环球研究部董事谢晨认为，上海自贸区的设立，令区内写字楼价值迅速被重新定义。但目前推高写字楼租金和售价的需求中，有很大比例是来自抢注的中小型民营企业。这些企业往往存在需求面积小 （仅供企业注册使用）、注册在区内、业务在区外的特征，且短期内不存在往区内派驻大量人员直接开展业务的实际办公需求。

办公用地成紧缺地种

记者了解到，上海自贸区自挂牌以来，已吸引大量企业入驻。截至2013年12月31日，自贸区内新设内资企业共3405户 （含分支机构21户），注册资本（金）总额685.86亿元人民币；新设外商投资企业228户（含分支机构5户），投资总额13.38亿美元，注册资本总额9.8亿美元。

有机构人士认为，随着大部分企业入驻上海自贸区，办公用地将成为最紧缺的土地种类，但对于大部分土地性质为工业用地的上海自贸区而言，土地性质转变是不可避免的。

一位不愿具名的人士称，自贸区写字楼集中地外高桥，有望成为自贸区内土地转性的首个试点区域，该区域的部分工业用地有望转成商业办公性质。

事实上，外高桥在2013年8月30日公布的定增预案中，已经显示土地性质转变的端倪。外高桥定增预案显示，在其对上海自贸区一期5大平台30个子项目的规划中，跨国公司地区总部平台中的四个项目，既然为公司总部应当用于办公，而外高桥为该四个项目安排的地址，除卡尔蔡司项目外，均为仓库用地。

有业内人士分析认为，“仓库改造成办公楼还可能，但住宅和商业地产，不会是区内重点关照的对象。政府还是非常谨慎的，临港现在也不随便接受投资，只有定制好的项目被认可。”