保利地产后千亿时代：打造“三位一体”中国式养老

12月8日，保利地产公布了一份漂亮的成绩单。报告显示：今年11月，公司实现签约面积75.04万平方米，同比增长3.07%；实现签约金额103.68亿元，同比增长19.14%。截至今年前11月，公司实现签约面积960.32万平方米，同比增长17.79%；实现签约金额1110.97亿元，同比增长20.72%，距离1200亿元的全年销售目标仅一步之遥。

从2007年的170亿元，到2013年即将达到1200亿元的销售规模，保利地产销售金额在六年的时间内增长了7倍，这一速度不仅远高于同行，同时也让保利地产成功跻身上市房企第一梯队的前列位置。

但对于这家流淌着央企血液的龙头房地产企业而言，在为股东创造回报的同时，更不忘践行企业社会责任。12月24日，在北京召开的“2014首届中国国际老龄产业博览会启动暨保利养老战略发布会”上，保利地产在各界精英人士和全国主流媒体面前正式发布其养老地产战略。

在保利地产董事长宋广菊看来,随着中国城镇化进程加快，将支撑房地产行业未来15年的快速增长。探索养老地产的发展，一方面是企业履行社会责任,另一方面是为企业日后向多元化发展寻找新的利润增长点。保利地产一贯以住宅为主，商业地产、养老地产、旅游地产、文化地产和产业地产相关多元化的战略规划具有前瞻性和现实性。

银发经济催生养老地产的春天/

随着中国迈入老龄化社会，由此催生出的是蓬勃的市场需求，庞大的“银发市场”酝酿着巨大的商机。

数据显示，截至目前，我国60岁以上的老年人口已经突破2亿人，人口老龄化是当前和未来一个时期我国经济社会发展面临的基本国情之一。预计2050年，我国养老市场的需求有望突破17万亿，庞大的老年人口以及巨大服务需求都昭示着老龄产业进入重要历史机遇期。

国金证券的一份研究报告认为，中国到了必须重视养老问题的时刻：一方面，人口拐点即将来临，在维持现有生育政策的前提下，预计中国劳动年龄人口增速将在2014年达到峰值，总抚养比将从2014年之后开始趋势性上升。2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。另一方面，养老金账户严重收不抵支，《中国养老金发展报告2012》显示，2011年城镇职工养老金收不抵支省份达14个，收支缺口达767亿元，2011年底养老金个人账户空账额达2.2万亿，继2007年突破万亿大关后，又快速突破2万亿大关。

中国人口老龄化的日益严重，使得强化养老型社区的基础建设、完善社区养老服务成为构建社会化养老体系的重要环节。随着《十八届三中全会关于若干改革问题的决定》发布“积极应对人口老龄化，加快建立社会养老服务体系和发展老年服务产业”的政策利好，9月，国务院印发 《关于加快发展养老服务业的若干意见》，都表明老龄产业作为新兴朝阳产业，将逐渐成为 “调结构、惠民生、促升级”的重要力量。

国金证券认为，提高养老设施供给，核心是发展养老地产。国内近几年养老地产发展本身已经很快，保险、地产、其他民营企业都意识到了老龄化的大潮，在加速进入这个市场。若《意见》中关于土地、税收、审批的相关措施落实到位，必将更快促进养老地产的发展。

保利地产副总经理胡在新表示，国际机构研究发现，当一个国家老龄化率超7%且人均GDP超5000美元时，养老产业将迎来快速发展。截至2011年，我国老龄化超9%，人均GDP超5000美元，这也意味着中国养老产业快速发展的条件已经具备。

保利地产勇当养老产业领航者/

作为国内领先的房地产龙头企业，保利地产敏锐地洞察到这一社会发展趋势与时代背景，深切关注长者的情感与生活需求。

从2010年涉足养老产业起，保利地产便认为养老产业既要根据老人的需求和特点设计居住环境并建设住宅，又要运营和管理养老设施，直接为老年居民服务，至少不仅涉及地产更牵涉更加专业的介护服务，经过潜心研究、试点探索，保利地产重新定义了养老产业在集团发展中的战略地位，在养老观念、养老功能、养老形式、养老区位方面找到自己的定位：打破社会上养老社区郊区化的误区，确定了便捷、安全、健康的城市养老目标，构建居家、社区、机构一体化养老服务网络，实现老人、子女和机构三者的互助式服务，同时关注中国式“孝道”，在儿女尽孝与社会养老间找到平衡。为此，保利在大量研究中国老年人养老需求和特点的基础上，结合国内外先进养老模式，总结出了一套“中国式养老”理想模式。

保利地产对老龄化的关注不单单体现在产品与服务上，他们更将养老产业置于企业战略转型、提供未来新利润增长点的重要环节，作为企业创新升级的重要领域进行培育。保利地产一贯以住宅为主，商业地产、养老地产、旅游地产、文化地产和产业地产相关多元化的战略规划具有前瞻性和现实性：充分发挥养老产业特别是专业养老机构的协同效应，提升其它产品价值是保利地产的又一创新。保利地产将旅游地产和商业酒店资源用于养老，实现“以一地入会多地养老”，让老年人参与到保利的各种地产项目体验中；以专业的养老机构和养老服务人才辐射城市项目，为住宅产品赋予新的价值，这种用养老打通旅游、商业、住宅等其他形态的地产产品完成了各种人群的覆盖，为老年人创造了体验保利产品的一切便利。

目前，保利地产已在5个城市有6个在建试点项目。未来，保利地产还将以展览为平台，项目为带动，打造横向和纵向的全产业链模式，构筑更加完善的养老生态系统。

全链条介入 搭建全景式产业发展平台/

有业内人士曾经表示，现阶段中国的养老地产，接近95%地产商都是打着养老的噱头在拿地卖地产，卖概念大于实际服务。但作为养老地产的领航者，保利地产对养老产业并非只是地产产品设计和服务的尝试，而是通过产业链的全面介入，展示了保利地产对该领域的雄心。

作为中国会展产业的领军企业，保利地产发现会展行业产业关联度高、辐射带动能力强，在提速信息传播、科技创新、贸易流通、优化资源配置和文化交流合作等领域作用日益明显。而中国老龄产业经营链条分散，服务与产品种类单一，与发达国家相比，供给量远低于市场需求。因此顺应市场需求，打造能够全面服务于中国养老市场、布局全球的一体化全景式的老龄产业链条商贸平台就显得分外迫切。

保利地产敏锐地捕捉到这一进入养老产业的契机，联合全国老龄办共同举办 “中国国际老龄产业博览会”，汇聚国内外最具影响力的机构与企业，并同期举办“2013国际老龄产业发展高峰论坛”。预计展会规模将达到22600平方米，参展企业350家，观众数量超过2万人次。

借助国际展览平台，保利地产充分运用市场机制，积极发挥市场力量，通过展示老龄产业最新发展成果，吸纳国外先进的设备设施，反哺适老产品设计和适老服务标准，最大程度上促进养老服务的社会化、市场化和产业化，从而实现对养老产业全链条的整合。同时，平台还为保利地产建立 “中国养老适老产业联盟”奠定基础，与多家产业链上龙头企业合资组建专业公司，解决资金和适老产品、服务资源供给问题，保利地产成功将会展商贸用作了进入养老产业的敲门砖。不仅如此，早在2011年8月，保利地产与北京安平投资有限公司共同出资成立北京保利安平养老投资管理有限公司。2013年1月，位于北京西山林语的“保利和熹会老龄公寓”开始运营，12月保利地产正式注资全国老龄办主管、中国老龄产业协会主办、面向全国公开发行国家级大型刊物《环球老龄》。短短三年间，保利地产已然介入养老产业投资、运营、建设实践，从平台搭建到适老服务、适老产品的集成采购，从尖端产品展示到媒体渗透，全面参与养老产业链，整合资源。

“三位一体”养老模式 覆盖中国式养老需求/

随着家庭结构日趋小型化，独生子女家庭负担日益加重，现实中数量有限的养老院很难满足日益庞大的老年人群体，依托社区建立的养老服务体系，就显得尤其必要。

在发布会上，保利地产对外发布了“以居家为基础，统一服务标准，以社区为依托，统一配套标准，以机构为支撑，统一专业标准，关注传统文化、心理、生理需求”的“三位一体”养老模式，满足老年人的全方位需求。

居家养老，统一服务标准，健康再出发

依托物业公司，建立服务标准，是居家养老的核心。2010年，保利地产在社区发起“善居养老”计划，依托物业服务中的增值服务内容，提供“助餐、助浴、助洁、助急、助医”的“五助”定制服务，摸索建立了一整套居家养老服务内容、服务标准、服务价格和服务流程。在未来3~5年的时间内，对原有社区进行适老化改造，新建社区统一适老化设施标准，向所有保利社区提供居家养老服务。

据保利地产相关人士介绍，服务内容主要包括生活照料，即饮食起居、打扫卫生、代为购物；健康照料，即治病陪护、术后及疾病护理、养身健康咨询、老年大学网络课堂等；管理照料，即物业免费为独居老人提供的修理家居设备、家用电器等物业管理上的照顾。由物业公司牵头同当地星级家政服务公司、医疗护理服务机构合作，提供不同档次的居家生活和健康照料，除物业提供的免费服务外，所有服务内容均按服务次数、人工收费明码标价，让老年人在自己家里就能得到优质服务。

随着信息化的发展，保利地产拟推出居家网络信息服务，建立“老年智能化服务平台”，提供紧急呼叫、家政预约、健康咨询、物品代购、缴费代办等适合老年人的服务项目。

社区养老，统一配套标准，无忧享生活

将适老产品植入成熟的城市住区，从规划、开发、运营、服务整个环节，提供适合老年人的产品和生活配套，满足老年人与子女相对独立，又共同居住需求，建立互助互爱、和谐共生的养老方式是保利地产社区养老的目标。

社区养老主要在社区规划建设适老住宅和老龄公寓；以社区硬件配套为平台，结合会所和社区配套，增设“老人大学、活动中心、康体中心、日间照料中心”四大基础配套，打通社区与街道卫生、医疗、文体设施等的功能衔接，发挥综合效益；在所有社区成立互助养老志愿团队，届时，养老志愿者将达到1万人规模，弘扬中华民族敬老、养老、助老的优良传统。

适老产品是社区养老的基础，大到项目规划分区，小到室内适老设备设施配套都需要建立标准。保利地产要求养老设施同步规划、建设、验收、交付使用，居民入住已能享用养老配套服务。为此，2012年，保利地产在集团技术研发中心成立“适老产品设计小组”，研究社区内适老商业、老年大学、社区公园、户外健身等设施配备标准，并针对不同社区体量进行适老型产品研发。十三五期间，保利地产将完成所有已建社区的适老配套改造，在新建社区全面推行适老建设标准。

机构养老，统一专业标准，介护医养关怀

保利地产认为，没有专业的护理服务是没办法谈养老。

保利成立了保利安平专业介护养老公司，以“医养结合”为服务特色，提供专业介护养老，打造“和熹会”专业养老机构；保利地产还将在全国各省会城市建立专业养老连锁机构，辐射保利业主；该机构引入当地三甲医院优质资源，组建全科室私诊团队，建立“生活照料、医疗护理、精神慰藉、紧急救援”四大专业标准，提供老年生活照顾、金融、旅游等一系列定制服务。

据介绍，目前已运营的北京保利西山林语和熹会老龄公寓，建面约2.2万㎡，共200多套，配备综合门诊、24小时999急救中心、多条转诊绿色通道保障、康复健体中心等，以及专业的健康状况评估、全方位健康档案服务。现时已有114位老人入住，现有专业护理人员70%为护士，一支专业化、年轻化的照护团队、个性化、人性化照护流程及标准、规范化、整体化照护服务模式让老人受到家人般的贴心照顾。公司试图通过该养老产品的运营，培育专业护理队伍，摸索建立一套国际化的标准的护理管理流程。

公司还规划在条件成熟的时候建成 “保利养老专业护理学院”，培育专业介护人才，建立护理流程和操作标准，推动国家养老介护专业资格认证。

微利盈利模型 住宅销售反哺社会责任/

在构建养老模式的过程中，保利地产发现，养老产业不仅在项目开发阶段面临着大量的基础设施建设，还必须进行项目运营后相关服务产品的后续投入。这种长期投入、持有运营型的地产模式，与以往房地产开发企业的短期盈利生存模式天然不符，任何一点前期的预估不足，都可能造成投资风险。

国泰君安的研究报告发现，美国和英国做的比较好的开发商（DelWebb、McCarthy&Stone）都是以出售为主，从而保证现金流。美国所有者和管理者分离，所以仍有专业管理者为项目提供后续的持续服务，从而保证了项目品质，REITS（房地产信托基金）的发展也为养老地产提供更多的退出机制。

胡在新表示,目前，我国养老产业尚处于起步探索阶段，行业整体盈利能力较弱。公司在养老产业战略规划之下，努力寻找适合中国国情，符合行业现状的盈利模式。通过不同产品的实验，积淀经验，建立了自己的微利盈利模型：居家养老收取一定的服务费用补贴成本，社区养老采取使用权限租赁费和四大社区配套服务收费，机构养老以专业介护服务费平衡运营成本。

“短期，投入阶段，通过适老住宅销售反哺适老产品研发建设以及适老配套改造；中期，用3~5年的时间进入稳健运营阶段，实现营亏平衡；从长期来看，用8~10年的时间达到发达国家的盈利水平，打通金融通道、实现REITs上市。”胡在新表示。

此外，为了让更多家庭受惠，让社会各界更加关注老年人的健康生活，保利地产还构建了“一地入会，多地养老”的异地候鸟式分时度假养老模式，整合系统内旅游度假资源，建立会员制度统一经营，实现品牌连锁，在旅游目的地项目中建设有专业护理机构的养老度假公寓，提供专业养老、医疗服务。

凭藉旗下丰富的酒店资源和社区互助养老志愿团队，保利地产还创建了一套 “互助式养老会员积分系统”。未来，保利地产将通过老龄会籍管理，让全国各地的老人到三亚等旅游地、健康休闲地度假；同时，吸纳、甄选社会上有爱心的养老志愿者进入社区和机构进行义工服务，将义工时间累计积分，积分可兑换酒店入住时间或直系亲属在老年公寓的体验时间。

实际上，养老产业看上去很美，但通往美丽前景的道路并不顺畅。巨大的投入和缓慢的收益，使得养老产业发展必须依靠国家配套政策的大力支持。在国外，政府会在税收、土地取得、贷款等方面对养老地产进行一定的优惠，而我国目前无论是市场环境还是政策标准的配套都难以支撑养老产业的全面发展。

宋广菊表示,尽管养老地产的开发与持有对企业发展是一项挑战,但随着中国老年人消费能力的增强,在可见的未来养老产业还是存在微利的可能。保利地产坚定看好包括养老地产在内的养老产业蓝海，将不断培养人才、积累经验，推动产业政策，做中国式养老引领者。在这条路上，保利地产任重而道远,也希望国家能为养老产业提供更多在土地以及税收方面的优惠。