江西掀“城市综合体”开发热 或存高空置率隐忧

每经记者 于垚峰 发自南昌

随着南昌围绕赣江打造的一江两岸格局成形，国内大型地产商在南昌纷纷开发“城市综合体”。

11月29日，在红谷滩“地王”上建起的世茂广场开业；预计2014年，总建筑面积达40万平方米的绿地中央广场也将开业。

“这些大型地产商，不再满足于住宅建设，更倾向于大型商业综合体，可以预见，未来南昌将迎来城市综合体时代。”南昌一位资深地产专家认为。

城市商贸综合体建设的浪潮从南昌掀起，迅速向江西各地蔓延——赣州、九江、上饶、抚州，甚至城市商贸综合体业态发起了向县级城市的进军。目前，江西省累计开工建设城市商贸综合体51个。

“综合体做得好，有利于提升城市的形象，但如果没有规划，盲目发展，未来会出现高空置率的隐忧。”江西省社科院经济研究所所长麻智辉表示。

“综合体”遍地开花

11月29日，位于红谷滩总建筑面积超10万平方米的世茂广场开业。这块曾经创下南昌“地王”价格的土地上，商业广场先行一步开门纳客，写字楼、住宅亦在紧张施工中。

这是今年南昌市继联发广场之后开业的第二家商业综合体。据南昌市商贸委负责人介绍，南昌目前已经建成开业的城市综合体有万达广场、联发广场、世茂广场等，而规划在建的城市综合体至少超过5家，分别是位于红谷滩的绿地中央广场、铜罗湾广场、万达广场B区、“南昌之星”，以及北京路上的恒茂梦时代广场等。

与此同时，万达集团正在洽谈，希望在南昌市中心及临市中心地段取得40万平方米以上的新地块，建设万达城市综合体项目。香港恒隆地产有限公司计划投资2亿美元，建设南昌恒隆广场项目。

南昌市商贸委上述负责人还介绍说，目前南昌正抓紧编制《南昌市2012~2020年商业网点规划》，届时将根据城市发展变化，对新老城区的商业网点进行整体布局。

不仅仅是在南昌，城市商贸综合体建设的浪潮已经蔓延至江西全省各地。赣州、九江、上饶、宜春，甚至县级城市都已经建成或提出要建设城市综合体。

江西省商务厅厅长伍再谦曾在江西省商务工作会议上表示，“在抓好制造业招商的同时，争取在引进商贸、物流、金融等现代服务业方面有新突破。南昌、九江、赣州等城市要争取引进一批投资额较大的城市综合体、大型商贸、物流等项目。”

截至目前，江西省累计开工建设城市商贸综合体51个，总投资达到1400亿元，建筑总面积超过5000万平方米。

开发商热衷建设

12月5日，南昌市人民政府与绿地控股集团签订的一揽子战略合作项目，涵盖了南昌市未来发展的重要方面，涉及产业结构调整、产城一体化发展、民生工程建设、城市面貌改善等领域。一周前，南昌市还与万科签署了 “南昌市棚户区改造战略合作协议”。

南昌上述地产专家认为，地产商热衷于商业综合体建设，主要是因为商铺可以以一个不菲的价格卖掉，快速回笼资金，投入到后续的建设之中，“因为有商业中心，配套的住宅又能借此卖出好价格。”

商业综合体的建设，不仅仅是商家的需求，也符合了一些地方政府的意愿。南昌一家在建综合体项目负责人介绍说，与当地谈项目合作时，最初只是单纯想做住宅项目,“政府方面则希望我们做商住综合项目，有了商业，可以带动当地的人气。”

未来或现高空置率隐忧

对于各地大量建设商业综合体，麻智辉认为，如果不加以控制，未来将出现高空置率的忧患。

事实上，南昌大量综合体的出现，负面效应已经隐约可见。

在南昌红谷滩，世茂广场和联发广场相距仅百余米，商业重叠率高。世茂广场一位店家说，红谷滩相对老城区来说，人本来就少，加之周边又有类似的商业广场，因此平常进店的顾客很少，只有周末稍微多一点。

“预计中国未来会出现2500个城市综合体，这是一个非常巨大的数字。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟说，“中国有289个地级市，这样2500个综合体平均算下来可能并不算多，但是存在着大量的错配。”

陈晟所指的“错配”，是指一个城市在城市大小、人口多少以及购买力强弱等因素影响下，与城市综合体总体体量不相符合。“比如，有的县、地级市没有城市综合体，但是有的地方综合体却大量空置。”

中国商业地产产业化峰会发布的 《2013中国城市综合体过热预警报告》显示，中国城市综合体（购物中心）空置率在逐年提高。

这份报告显示，2012年中国二线城市的平均空置率为10.5%，高于2011年的10.2%，而在一线城市，空置率从2011年的7.9%增加至8.4%。