上海再现“做低房价避税”现象 分析称税制存漏洞

每经记者 沙斐 发自上海

《房地产时报》上周五报道称，一套320万的房子在交给税务部门完税时，被做低房价为200万，这样房子就变成“普通住房”，再加上该房“满五年唯一”，就没有营业税、个税，大大“节省”税费。克而瑞研究中心研究总监薛建雄告诉 《每日经济新闻》记者，类似的情况目前在市场上非常普遍。

业内人士称，上述现象的出现，和个别评估公司为争夺业务，和上海普通住房标准相对房价偏低，和按交易总额百分比征税的体制等因素有关。薛建雄指出，由于风险都是积累的，今天把价格做低，意味着下次交易成交价格会更高，未来的税费风险会提高。

评估公司抢业务是诱因

据信义房产分析师朱平平观察，靠做低房价避税的以中低端房屋居多，相对而言，这类业主更在乎税费支出。

记者从上海房地产交易中心税务窗口了解到，房地产交易中心有专门的价格标准，想要过户的房屋，价格如与房地产交易中心的价格标准相符就可直接过户，如果价格差异较大则需要引入专业的房地产评估机构来重新定价。一位不愿具名的房地产评估业内人士告诉记者，房地产评估机构针对存有异议的房屋进行重新估值，一般上下浮动不会超过15%。不过，《每日经济新闻》记者通过一系列采访发现，目前通过做低房价达到避税手段的情况非常普遍，评估后的房价缩水幅度可达30%，有的甚至更高。

一位同样不愿具名的房地产评估人士表示，评估公司如果做低价格，势必要承担因为偷税漏税可能带来的惩罚风险，一般情况下大型正规的评估机构是不会这么做的。但是，由于房屋交易中心并没有指定具体的估价公司，只要求二手房交易双方提供资质一级的房屋评估公司出具的报告即可，这就给估价公司协助买卖双方做低房价创造了理论上的可能性。

朱平平认为，交易中心的评估价没有跟上市场价格的变化也是造成怪象的原因，由于今年房价涨幅较大，超过了交易中心的评估价涨幅，部分想要避税的业主因此获得了做低房价的空间。

普通房标准落后房价涨幅

导致二手房价格做低现象普遍的另一原因，和目前上海的普通住房标准相对房价偏低有关。

上海市2012年3月1日调整了普通住房标准，规定可以享受优惠政策的普通住房应同时满足以下条件：五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下；坐落于内环内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环外的低于160万元/套。

今年房价上涨较大，很多原本可享受优惠政策的普通住房变成了非普通住房，需要支付较普通住宅高得多的税费。在这一背景下，二手房的买卖双方可能会试图通过做低房价来规避高额的税费支出。

21世纪不动产上海区域分析师罗寅申表示，普通房住宅标准出台已经有1年多的时间，在今年上海市房价涨幅超过10%以上的情况下，单个区域的一些普通房标准肯定会出现一个明显的变动，如果还套用以前的标准，那普通住房的比例一定是缩小的，而一旦比例缩小，从普通住宅转为非普通住宅税费也随之增加，就会出现为了避税而做低房价的情况。

值得注意的是，二手房评估过程中还会剔除装修成本，这样也给房价提供了一定的折让空间，但装修价格上下浮动一般不会超过10%。

薛建雄认为，大规模做低房价的原因与目前按交易总额百分比征税的体制有主要关系。如果是按照差价来征税，则会避免做低价格的情况出现。