多家上市公司坐拥广州“旧改金矿”“变现”仍需时日

每经记者 胡飞军 金喆广州摄影报道

近期，由于受广州“退二进三”补偿一事的影响，珠江啤酒（002461，SZ）的股价从一路飘红到跌落。与此同时，与广州“旧改”相关的广州浪奇（000523,SZ）、广船国际（600685，SH）和白云山（600332,SH）等也“闻风起舞”。

上月末，珠江啤酒公告称获得广州市政府22.98亿元搬迁补偿款，当日股价一字涨停后被深交所紧急停牌，以论证该笔补偿款的会计处理。

12月4日晚间，珠江啤酒发布公告表示，按照其采用的会计处理方式，22.98亿元搬迁补偿款将不会对今年业绩带来影响，股价应声大跌。

实际上，此前外界普遍认为，“旧改”让很多拥有老厂区的企业都有了潜在的投资机会。

近日，《每日经济新闻》记者实地走访了广东多家上市公司，在了解该区域“旧改”进展的同时，梳理哪些上市公司将可能因此获利。记者发现，此次“旧改”最大地主为广药集团，坐拥1500亩土地；广州浪奇旧厂区生产线基本搬迁完毕，厂房还没有进行拆迁；广船国际谋划定增解决搬迁问题，外界推测广船芳村土地估值近100亿元，但相关搬迁和土地处置方案都没有进一步规划。

广药集团：1500亩土地涉“旧改”/

在广东“三旧”改造工程的推进过程中，涉及其中的广药集团引起了资本市场的关注。尤其是在广州药业吸收合并白云山A后，重组后的白云山俨然成了“旧改”大户。

广药集团副总经理程宁此前曾公开表示，广药集团旗下有9家企业涉及广州“旧改”工程，涉及的土地面积约1500亩。

根据广州市政府此前的规划文件，广药集团旗下天心制药股份有限公司、陈李济药厂、星群（药业）股份有限公司、白云山明兴制药有限公司、白云山何济公制药厂、奇星药业有限公司、白云山光华制药股份有限公司等，须在2015年底前完成搬迁工作。

今年6月，白云山发布《相关土地进入批前公示的公告》称，广州药业及部分下属企业的地块纳入相关城市规划方案，并于广州市规划局网站上进行批前公示。

依照券商此前的研究显示，仅靠原白云山A的“旧改”地块，广州药业税后即有望获得40亿元的补偿款。

近日，记者对拟改造的部分地块进行实地探访发现，此次被纳入规划的地块均属于优质地块，除了位于芳村地块的南新制药已有搬迁公告，其他企业均在正常办公，看不出有搬迁的迹象。

南新制药门卫告诉《每日经济新闻》记者，南新制药占地面积约8万平方米，目前该地块已被政府列入规划，将在年底完成搬迁。

《每日经济新闻》记者在现场看到，广州白云山制药厂今年6月已发布《关于总厂芳村厂区租赁期限提前的公告》称，根据总厂芳村厂区发展需要和双方合同约定，本区域物业租赁期限提前至2013年12月31日。

尽管广药集团坐拥约1500亩土地，而对于获得土地补偿款方面的问题，广药集团上下对此都显得比较谨慎，多位受访人士向记者表示“旧改”属于敏感话题，不清楚具体情况。

12月4日，白云山董秘庞健辉向《每日经济新闻》记者表示，虽然公司已经就相关规划发布公告，但由于其他工作没有跟进，公司暂时没有企业搬迁，因此土地价值尚无法确定。

一位接近广药集团的知情人士向《每日经济新闻》记者透露，根据“旧改”的不同方式，企业可以选择自主改造，因此不排除广药联合地产公司完成改造的可能。

“未来广药集团会把大部分‘旧改’的厂区搬到番禺、白云，还可能参照神农大厦的模式，与外界合作建设白云山大厦。”前述知情人士分析称。对此，庞健辉则表示，目前番禺、白云两大基地还在建设阶段，不清楚具体细节。

广州浪奇：拆迁补偿方案仍待定/

同处于“退二进三”名单的广州浪奇在11月末也曾出现过股价一路飘红的场景。

广州浪奇始创于1959年，原厂址位于广州市天河区黄埔大道东，处于广州国际金融城的规划区之内，占地面积约为12万平方米。

根据规划，广州国际金融城起步区范围北至黄埔大道、南至珠江岸线、东至车陂路、西至科韵路，面积1.32平方公里。整体规划研究范围则北起黄埔大道、中山大道，南至珠江，东至天河区界，西至华南快速干线，总面积7.5平方公里。

广州浪奇早在2009年2月的一则公告中表示，公司被列入第二批影响环保类“退二”搬迁企业名单，如此算来，上述地块处置收益及规划问题已长达4年时间。一旦广州浪奇搬入南沙区，现有的生产基地地块将如何处置成为市场关注的焦点。

12月5日，记者来到广州浪奇总部所在地——广州天河区黄埔大道128号，公司除了正门还有门卫值班外，其他出入的门已经没有人值班了，总部两栋办公楼依然有人在办公。

绕过围墙，记者顺利进入广州浪奇的生产厂区，内部厂区非常安静，没有了机器轰鸣的场面，停产的机器锈迹斑斑。

“今年5月份把这边的生产线搬完了，6月份工人基本上都去南沙厂区上班了。”已在广州浪奇工作9年的供应量管理部朱先生对《每日经济新闻》记者表示，目前只有两栋办公楼没搬走，正常上班。

朱先生还称，目前为止，已经拆除了一个仓库，他留下来清理库存物资，厂区内大车间都已经清空，公司已经把这些车间短租了出去。

“生产线已经全部转移了，总部还在这边办公，工人基本都在南沙。”广州浪奇证券事务代表张晓敏告诉《每日经济新闻》记者，“南沙区从去年底开始至今还在试运行阶段，正式投产需要看新设备的磨合情况。”

“我们和珠江啤酒的情况不太一样，广州浪奇属于广州市金融城规划内，目前金融城只是在起步区那边做了规划，已经有招拍挂程序了，但金融城其他地块都没有进一步的规划出来。”张晓敏对公司旧厂区地块情况如是表示。

对于补偿情况，张晓敏仅表示，老厂区拆迁工作以及补偿方案和土地处置情况都需要看政府的后续安排，近期并不能尽快确定和对地块估值。

广船国际：地块估值或100亿元/

除了珠江啤酒、白云山和广州浪奇外，目前正谋划定增的广船国际也备受市场关注。

据记者了解，广船国际目前在广州市荔湾区拥有濒临珠江的厂区面积约50万平方米，其中还有两公里海岸线。

根据2011年广州市《白鹅潭地区控制性详细规划》，公司所在位置及周边地区将被规划为商务区及居住区。国信证券研报早在2010年11月发表的研报认为，如果用作房地产开发，每平方米土地合理估计至少为2万元，若按此推算，广船地块估值约100亿元。

“其实广州市政府没有给出任何时间表，只是通过媒体发布的时候，给出了广船国际是列入广州市 ‘退二进三”第三批名单中，2015年底之前要搬迁。”据接近广船国际人士对 《每日经济新闻》记者表示。

据记者了解，广船国际管理层在近期股东大会表示，芳村地块目前并没有具体的搬迁计划。在定增收购龙穴造船厂后，将龙穴造船作为基地，再把芳村的老厂搬过去，然后清空芳村块地才会交给政府拍卖。

“广船做非公开发行收购龙穴造船厂也是为搬迁做准备，但并不表示公司将会主动搬迁，因为搬迁涉及职工安置和设备搬迁等。”上述接近广船国际人士称，“近期市政府有和公司交流，但没有谈具体计划。”

该人士还表示，按照相关规定，清空芳村产区之后，土地处置将会采取两种方法，一种是清空厂区后招拍挂，由其他房产公司开发；另一种是走招拍挂流程后，广船国际参与竞拍，自主开发。

而对于广船国际厂区土地估值上百亿元的问题，上述人士称这并非空穴来风，除了上述国信证券研报的估值外，另一种是参照广船国际厂区对面的广钢拆迁办法，因为面积是公司的3倍，获得拆迁补偿款300亿元，因此公司的估值相应为100亿元。“但上市公司并没有做正式的评估，因每年地价都在变化。”上述人士表示，“上市公司去评估也没有意义，因为搬迁没能够落实。”

从记者各方了解到的情况来看，目前列入“退二进三”改造项目的上市公司，都面临拆迁方案和土地处置方案滞后的问题。对此，记者多次致电广州市“旧改”管理办公室，但均未取得联系。

据《南方都市报》报道，广州市“三旧”改造管理办公室管理处副处长张向东曾表示，目前“三旧”改造的审批效率太低。“以旧厂改造为例，有5000多个项目待批，但是目前才审批了

50多个，就算再给10年，也只能审

批500多个”。他认为，审批权下

放到区肯定能提高审批效率，

但是现在规划出不来，各个

区还是批不了，因为“没

有法规依据”。