11月房企融资额增67% 明年筹资难度或提升

每经记者 尚希 发自北京

时近年底，伴随着土地市场“大戏”频频上演，房企的融资热情高涨。

CRIC研究中心统计监测了100家房企的融资情况发现，仅11月，百家房企融资总额高达450亿元，同比增加67%，环比上升96%。“随着年末的到来，企业希望在市场利好之下进行今年最后的投资活动，因而在近期大幅融资。”CRIC研究中心分析师朱一鸣向《每日经济新闻》记者表示，预期在明年可能进入新的加息周期，融资难度和成本可能提升。

值得注意的是，今年掀起的融资潮中，海外融资所占的比重越来越高。中原地产研究中心统计数据显示，前11月房企海外融资总额（含贷款）合计已经突破529.1亿美元，合人民币3228亿元。

海外融资受偏爱

进入三季度以来，内地房地产企业海外市场融资力度逐渐升温，从9月开始，多数在港上市内房企已有融资计划或进行融资。《每日经济新闻》记者粗略统计后发现，进入四季度以来，包括万达、旭辉、绿地、雅居乐、中海、恒大在内的23家房企进行了不同方式的融资，总募集资金大约220亿美元。

“从融资目的来看，企业进行新一轮借款的一个原因是通过借新债还旧债，降低企业开发运营风险，并进行新一轮的投资。”朱一鸣表示，房企的高周转主要依赖于“以债养债”，随着企业融资成本压力显现，企业更多选择以更低廉成本的融资替代利息高昂的旧债务。

“可以看到，融资期限大多是在5年期及以上，利率平均在7%左右的长期融资，从企业的财务报表中可以明显看出，企业长短期债务比从2012年上半年的0.45，提升到2013年同期的1.32，提升193%。”朱一鸣表示，较长的还款期限既能有效降低企业短期的资金压力，又能提升企业的抗风险能力，同时，融资成本分摊到每年，成本开支压力并不会过于显著。

的确，海外融资的成本的低廉对于房企来说具有十足的吸引力，根据链家地产市场研究部的统计数据显示，今年1~11月，40家上市房企的海外债券融资平均利率为7.65%，较2012年下降1.35个百分点。

“从利率水平看，万科等房企的债券利率均在5%以下，不仅远低于信托等其他来源的资金成本，也低于一般的银行贷款利率。”链家地产市场研究部张旭对《每日经济新闻》记者说道。

房企“找钱”能力增强

今年以来，房地产市场以及土地市场升温，推高了房企的投资热情，对于融资的需求愈加旺盛，企业的融资能力也在逐渐加强。

上海易居房地产研究院发布的2013年前三季度房企资金状况研究报告显示，企业自筹资金在企业到位资金中所占比重为38.3%，比上季末回升0.5个百分点。历年同期来看，2011年至2012年，房企自筹资金比重占比居高位，外部融资较为困难，2013年以来自筹资金比重显著降低，房企融资渠道有所拓展，融资能力进一步提高。

对此，上海易居房地产研究院研究员郑红玉也表示，企业资金来源结构已经发生变化，被动自筹资金的状况也有所改善。

不难发现，开发商资金链状态得到改善的一个主要原因，便是房企的“找钱”能力日益增强。

克而瑞北京房价测评中心首席分析师牟增彬告诉《每日经济新闻》记者，“融资成本的不断下降，以及融资环境的日渐宽松给了房企信心。”

在牟增彬看来，“明年一旦信贷收紧，房企负债问题将暴露无遗。”克而瑞研究中心统计数据显示，2013年三季度末，139家上市房企平均资产负债率为75.55%，创下2007年同期新高。

对此，张旭告诉《每日经济新闻》，今年以来，除了大型房企外，中小型房企对多元化融资渠道的需求也比较强烈，国内上市房企再融资放开的预期也在持续升温。

“从目前房企的融资策略来看，大型房企的抗风险能力越来越强，因此通过抑制需求或者是收紧贷款等方式来促使房企降价，将很难起到实质效果。”张旭进一步指出，对于中小型房企，尤其是项目过于集中在三四线城市的中小房企，由于市场需求规模有限，且过多依赖信托等高成本资金，经营风险依然不容忽视。