瑞安融资百亿改造虹镇老街 上海中心城区旧改加速

每经记者 沙斐 发自上海

香港瑞安房地产有限公司 （以下简称瑞安房地产）于11月14日，与国家开发银行、中国工商银行、中国银行、上海银行等组建的银团签署协议，获得总额100亿元贷款，用于上海中心城区最大的旧城改造项目——虹镇老街。

据上海政务网报道，上述百亿元资金将用于支持虹镇老街的旧改征收和新建项目。同时，这也是瑞安房地产自今年年初抛出供股计划筹资41.37亿港元，用于上海太平桥和虹镇老街旧改之后，又一次针对上海市中心旧改项目的融资。在此之前，上置集团也曾经通过发行总规模为14.6亿元的信托（优先级），用于公司在上海黄浦区的一个旧改项目。

金融机构大规模“输血”上海旧区改造，释放的信号意味深长。中房信研究总监薛建雄说，在可供开发用地数量有限的情况下，大力推动旧改，将为上海的住宅供应增加新的来源。

罗康瑞曾称不再参与旧改

瑞安房地产此次融资百亿参与上海虹镇老街的旧改，出乎很多人意料。

由于动迁速度缓慢，又占用了集团大量资金，瑞安房地产董事主席罗康瑞曾对外表示，以后不会再参与旧改项目。

受旧改速度缓慢的牵连，瑞安房地产去年业绩不佳。2012年报显示，其负债率由2011年的65%上升至70%；全年营业额为人民币48.21亿元，而2011为84.84亿元；净利润较2011年下跌41%至20.29亿元。

罗康瑞在接受媒体采访时曾认为，去年业绩不佳与公司主攻“旧城改造”的模式有关，大型动迁项目导致公司的资产周转灵活度远不如其他开发商。

根据2012年年报，瑞安已投入88.51亿元用于太平洋、瑞虹新城数个地块的动迁工作，为了在近3年内完成这几个地块的动迁，还需投入39.15亿元。

中房信研究总监薛建雄也认为，瑞安房地产的资金紧张和业绩不佳，与公司旧城改造项目动迁缓慢有一定关系，这些项目大量吞噬公司的现金流，却几乎不贡献收入。

不但不贡献收入，动迁进展缓慢，给瑞房带来了巨大的资金压力。截至2012年12月31日，公司现金及银行存款合计为人民币88.63亿元，负债净额则高达260.35亿元，净资产负债率为70%。

上海易居研究院研究员严跃进指出，随着城市房价上涨、百姓维权意识提高，房企拆迁的成本越来越大，陷入动迁僵局往往会吞噬大量资金和利息，从而加剧企业资金的紧张程度。

加之以旧改项目向银行申请贷款，难度也大，很多开发商宁可在土地市场上高价拍地，也不愿收购参与旧城改造的房地产项目公司。

这些因素的存在，拖累了上海城市旧改进度。《第一财经日报》报道称，按照规划，上海“十一五”期间将完成中心城区400万平方米成片二级旧里以下房屋的改造任务，但最终只完成了343万平方米。

“二次征询”加速动迁

为解决资金压力，瑞安房地产欲将其部分投资物业打包上市。

今年10月31日，瑞安房地产与美国Brookfield基金宣布进行投资合作，Brookfield以5亿美元，成为中国新天地的策略性基础股东。

据悉，这5亿美元的投资可转换成中国新天地上市扩大股本后的21.8%股权。Brookfield同时承诺了第二批合共2.5亿美元的投资资金。

瑞安房地产方面认为，此次引入Brookfield是其分拆中国新天地的重要一步，估计可透过中国新天地套现7.5亿美元，可用于偿还部分将到期的票据（债券）及未来开发用途资金。11月20日，瑞安向其票据及永久证券持有人征求同意，分别修订其人民币票据契约、美元票据契约、新加坡元票据契约及永久证券若干条款，以完成有关交易及分拆上市。

薛建雄表示，瑞安在中国新天地项目上投入了大量资金，同时还需偿还商业贷款，资金压力不小。与Brookfield基金的合作，有助于其提高资金周转速度，提升净资产收益率，对于下一步扩张有着深远的意义。

中国新天地要完成拆分上市尚需时日，瑞安又大量融资参与旧改，无疑引起各种猜疑：此次百亿元贷款的融资，是否也会像之前那样深陷旧改泥潭？

现在看来，情况是乐观的。今年10月，瑞虹新城3号地块完成拆迁，并于11月开始动工。上述地块是2010年底才开始动迁的，完成整个动迁只花了两年多时间。而在以往，瑞安改造一幅地块，通常需要需要5年。

事实上，从2010年开始，上海已经找到办法来解决动迁缓慢的 “顽症”，即采用“二次征询”的旧城改造方法。第一次征询，主要征求居民改造意愿，居民同意改造的比例达到规定要求的，列入改造计划；第二次，征询居民房屋拆迁补偿安置方案意见，一定时间内，签订附生效条件的拆迁补偿安置协议的居民户数超过规定比例，进入实施改造阶段。

通过这种方法，瑞虹新城3号地块前三个月的动迁比例达到70%以上，2011~2012年，瑞虹新城2号、9号及10号地块的整体动迁比例达85%。

瑞安房地产透露，目前上述地块已进入最后司法裁决阶段，预计2014年年初将完成瑞虹新城2号、9号地块拆迁工作，2014年年底完成瑞虹新城10号地块拆迁工作。2013年，瑞虹新城1号及7号地块采用该方法，前两个月动迁比例达92%以上。

据介绍，采用“二次征询”，瑞安房地产前期资金的投入量因动迁进展加快会适当增加，但开发速度的加快使公司可维持健康良好的财务水平。

上海市中心旧改提速

十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出，“允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。”虹镇老街的旧改项目被认为正是贯彻三中全会精神的民生实事。根据虹口区宣传部提供给东方网的稿件，虹镇老街最后两个地块，仅用了18天就征收成功，旧城改造取得了决定性的成功。

从今年下半年开始，上海的旧城改造正在加快。除虹镇老街改造项目外，上置集团在黄浦区一处开发改造地块，也通过信托融资，推动项目的改造。另外，新湖中宝公告称，拟通过定向增发募资55亿元，对上海闸北和普陀两个旧改地块进行旧改。

上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，加快旧城拆迁效率，不仅激发开发企业的业绩增长，也有助于增加城市土地供应。

上海房屋拆迁之“二次征询”

（一）第一次征询

征询旧区改造意愿

愿意改造居民户数超过规定比例的，开始改造；愿意改造居民户数未达到规定比例的，暂停改造。

（二）第二次征询

征询房屋拆迁补偿安置方案

制定《房屋拆迁补偿安置方案》，优化并公示后，按规定办理试点项目用地、房屋拆迁许可等手续。

（三）签订房屋拆迁补偿安置协议

在签约期内，签约户数达到规定比例的，协议生效；签约户数未达到规定比例的，可进入签约附加期。统计并公示居民签约结果和比例。