前11月旧改让地超招拍挂3倍 深圳再推42.6万平城市更新计划

每经网11月28日深圳讯（记者 叶燕婷）

日前，深圳市政府正式批准《2013年深圳市城市更新单元计划第二批计划》（以下简称“第二批旧改计划”），涉及计划拆除重建面积达42.6万平方米，商住项目占据绝对主力。与深圳今年商住招拍挂土地普遍偏离市中心不同，本次通过批准的12个项目中，而位于罗湖、福田、南山三个老城区的项目数占比过半，土地区域优势明显。

《每日经济新闻》记者根据官方数据统计，今年深圳两批城市更新计划涉及的土地体量超过百万平方米，相当于前11月深圳公开拍卖商住土地面积的四倍有余。截至目前，深圳今年纯居住用地拍卖仅两宗，所涉用地面积不到10万平方米，通过公开拍卖的方式在深圳抢地越发艰难，房企“得旧改者得天下”的格局不言而喻，截至目前，包括京基、华润置地、佳兆业、华侨城、卓越、招商地产等超过30家房企均已投入深圳旧改争夺战中。

旧改土地面积四倍于招拍挂 佳兆业、京基、华润争食

根据深圳市规土委消息，已获得深圳市政府批准的深圳第二批旧改计划共包括12个项目，分布全市6个片区。《每日经济新闻》记者根据深圳市规土委数据统计得出，今年深圳共公告两批城市更新计划，拟拆除重建面积共计160.1万平方米，与此对比，今年当地公开竞拍的商业/居住用地总土地面积仅为33.7万平方米，体量上仅为同期深圳城市更新计划的两成。

12个项目中位于龙岗区布吉街道的南门墩城市更新单元（范围调整）拟涉及拆除重建用地面积达121672平方米，位列本批规划项目中用地面积之首。据悉，该项目确定由“旧改专业户”佳兆业拿下，拟更新方向为居住、商业等功能，截至目前，佳兆业通过旧改获得的深圳项目已至1200万平方米。

而同为深圳旧改分食主力军，京基地产在今年的两批旧改规划中，夺下罗湖片区两个项目，涉及商业、住宅、教育、医疗等多方面综合项目，华润置地同样在罗湖则获得了湖贝城市更新项目。

值得注意的是，此次城市更新项目涉及福田香蜜湖、罗湖翠竹街道等深圳核心区域，相比今年通过公开出让的商业住宅用地中，大多处于光明、后海、龙华等新区的土地，区域优势明显，因此此前一直备受关注。

资料显示，这两个项目由政府及本地实业企业拿下，其中罗湖区翠竹街道水贝村城市更新项目拟拆除重建用地面积为51680平方米，拟更新方向为居住等功能，福田区香蜜湖街道南天电力城市更新单元涉及拆除重建用地面积为40830平方米，拟更新方向为商业、办公、商务公寓等功能。

超30房企加入深圳 旧改开工率低至8%

根据市土地房产交易中心网站土地出让信息显示，前十一月，今年深圳共出让土地44宗，合约117.3公顷，但其中纯居住用地仅有两块，土地总计仅不足10公顷的土地面积。而中原数据显示，今年的旧改供应计划亦有200公顷，其中，城市更新商品住房用地60公顷，已成为深圳住宅用地的主流。

目前，无论是中粮地产、华润置地、招商地产等央企，还是京基、佳兆业、星河地产、卓越等本地民营房企，都已通过“旧改”项目获得深圳土地。素有“旧改专业户”之称的佳兆业继今年5月拿下盐田最大的旧改项目后，再接宝安尖岗山产业园城市更新项目，公司透露，目前已确定旧改项目达到了1200万平方米；央企华润置地在大深圳区域内拥有大冲旧村整体改造项目、湖贝旧村整体改造项目、小径湾等6个旧改项目，总占地面积超过300万平方米；而京基在未来5年内将推行814万平方米“旧改”计划，今年5月动工的罗湖片区旧改京基晶都项目为深圳旧改第二大盘，下沙的城市综合体旧改项目京基滨河时代也已经入市。

长期参与旧改项目的业内人士向《每日经济新闻》表示，目前深圳市城市更新项目只有8%左右的开工率，项目谈判过程艰难、运作周期较长仍是旧改项目的最大不确定因素。

而此前，中粮地产内部人士在接受记者采访时曾表示，旧改项目的效益比仍是房企最为关心的问题，在旧改区域内拥有土地产权的企业的优势非常明显，“若果大部分旧改土地都是自己的，基本不存在拆迁补偿问题，即使出租，也只需终止这些租赁合同，提供赔偿方案，比一家一家谈拆迁难度低得多。”