百亿布局商业地产万科挑战“资本化”运营

每经记者 尚希 发自北京

从今年9月开业的东莞松湖生活广场，到即将在本周开业的金隅·万科广场，短短3个月，房地产龙头企业万科连落两子，显示出其进军商业地产的决心和效率。

“以后在北京，万科的商业项目预计将会一年开业一个。”万科集团执行副总裁兼北京万科总经理毛大庆告诉 《每日经济新闻》记者，目前万科在北京共有4个商用物业项目，持有型物业面积约为50万平方米，投资总额将达100亿元。

4年前，时任凯德置地环渤海区域总经理的毛大庆宣布加入万科之时，就有声音传出，这是在为万科商业铺路。

“其实不光是我一个人负责，多位副总裁都在抓商用地产。”毛大庆向记者透露，万科商用地产涉及到资金中心、战略投资部、融资部以及商用管理部四大部门，各个部门主管业务不同。总部负责更多的是制定标准、提出要求和准确定位，具体细节则由一线公司根据实际情况自己进行管理。

毛大庆进一步解释，“目前北京万科商业和住宅的比例是2:8。但我所说的80%是销售型物业，包括新建住宅产品、写字楼和商铺等可售型产品，而20%的商业部分则是属于万科自己运营的持有型物业”。

毛大庆不止一次提到，对于后期运营能力仍存担忧。采访中，毛大庆反问记者，“你觉得在商业地产中高周转的典范是哪家企业？”

“我钦佩的是凯德。”毛大庆自己给出答案，“轻资产、会运营，这6个字是我们对运营团队的要求。但听起来简单，实际上非常复杂。”

至此，万科的商业路径已经十分清晰，万科商业团队正尝试将万科带向一条“轻资产”道路，但正如毛大庆所言，并不易。“金隅万科广场项目预计年净租金将在8000万元至1亿元之间，北京这几个商业项目若将来都开业了，每年将收取租金3亿元至4亿元，但这并不是最终的追求。”毛大庆对《每日经济新闻》记者说道，“我现在的目标是能够达到开一个商业项目就尽量争取‘资本化’一个，然后以收取管理费等方式来自己运营。”

“凯德与资本的对接十分成熟，对万科来说同样面临上下游的问题，就是如何打通任督二脉。”美桥投资集团执行总裁陈晓鸥在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，目前万科所做的商业项目更偏向于大社区型，“这更需要很强的团队，如何去体现资产价值，包括上游的资金从何而来，下游证券化的市场怎么对接，这都是万科面临的挑战。”