宝能集团发36亿信托融资 5年千亿商业地产计划资金承压

每经记者 叶燕婷 发自深圳

5年，1200亿元，兴建40个创新购物中心，宝能集团在加速投入商业地产的豪言放出两个月后，便马不停蹄地踏上了融资之路。

昨日 （11月21日），《每日经济新闻》记者获悉，华润深国投信托有限公司（以下简称华润深国投）近日发起计划募集资金总计36亿元的信托计划，引起市场极大关注。据悉，此次信托计划主要用于宝能地产赣州商业综合体的开发。

此前，宝能商置总经理张春昊表示，集团今后5年大规模投入建设的数十座购物中心将统一自持经营。

美联物业全国研究中心主任何倩茹向记者表示，自持商业要求开发商拥有雄厚的现金流，耐心运营，前期5~10年要做好不盈利的准备。对于还未上市的宝能集团来说，无疑面临较大的资金压力。

16亿用于太古城项目/

记者从华润深国投官网了解到，此次“华润信托·鼎新108号深圳宝能地产股权投资集合信托计划”（以下简称鼎新108号信托）发行期限为2013年11月13日起，至之后的24个月，信托预计收益率为8.6%至9.5%。

在36亿元的募资总额中，包含优先级18亿元，由合格投资者认购，首期募集约8亿元，以实际募集金额为准；第二期募集剩余优先级资金；劣后级18亿元由宝能控股（中国）有限公司以其对宝能地产股份有限公司的18亿元债权认购。

对于优先级的募资用途，其中2亿元用于向宝能地产增资，以持有宝能地产18%股权，用于深圳宝能公馆项目开发建设，剩余16亿元用于赣州宝能太古城项目的开发建设。

搜房网资料显示，赣州宝能太古城项目包含住宅、写字楼和酒店的商业综合体项目，总占地面积5.19万平方米，总建筑面积27.59万平方米，位于江西省第二大市赣州的东江源大道与唐江路交汇处。

业内某分析师对《每日经济新闻》记者表示，36亿元的信托规模在房企中算比较大的，而综合预期的收益率在9%左右，算正常水平。目前不管是从存量，还是新增的信托产品的预期收益率来看，大型房企如万科的信托收益率在8%~9%水，一般公司则要9%~10%，甚至10%以上。

据悉，此次信托计划将深圳宝能公馆项目的销售收入纳为第一还款来源。目前，项目所在地周边二手房单价已达到6万~12万元/平方米。据华润信托测算，宝能公馆项目的基础价格为6.5万元/平方米（含精装修），该项目销售已能覆盖该信托计划所有支出。

面临较大资金压力/

事实上，该信托计划的推出也在预期内。鼎新108号信托发布前两个月，宝能集团曾在9月初对外宣布，计划在5年内开发建设40个创新型购物中心，总投资达1200亿元，未来集团商业地产开发比例将调整至接近50%。

宝能投资集团有限公司副总裁吴永刚表示，目前宝能商业已布局深圳、北京、上海、乌鲁木齐、桂林、赣州等全国28个城市，一、二、三线城市均有分布。公司目前正在开发建设的商业项目15个，总开工面积1000万平方米，总投资超过500亿元。

与之相比，根据美国《全美不动产投资家》和《零售界》两家行业权威媒体的排名，截至2012年底，万达集团累计开业66个万达广场，持有物业面积1073.5万平方米，这意味着宝能集团未来的开业面积或直追万达。

在商业地产大跃进的背景下，宝能在购物中心领域却并不出众。目前，宝能集团较为知名的商业项目仅有深圳AllCity，以及以海洋为主题的宝能太古城项目，但算不上第一梯队。

为此，宝能将原万达招商中心副总经理兼主力店部总经理张春昊纳入集团，担任宝能商业管理公司总经理。张春昊曾公开表示，宝能未来新建商业综合体中，购物中心将全部统一自持经营，而住宅和商业街部分则会考虑销售，这点与万达模式非常相似。

何倩茹认为，自持的好处是商业形态统一上档次，散卖后没有划一的效果，自持做得好，未来打包出售才可能获得更高的议价，但自持也意味着更高的资金要求。据粗略计算，按照宝能的计划，每年将兴建8个购物中心，需要超过200亿元的投资额。

张春昊对 《每日经济新闻》记者表示，前期还是主要依赖集团提供资金大头，宝能集团旗下的金融、综合物业、物流板块都是宝能商管的资金来源，集团目前自持的商业资产也能带来一定的现金流。另外，未来5年的新建项目为商业综合体，住宅和商业街部分的出售也能带来滚动开发的现金来源。