安徽试点农地流转 拟建城乡土地交易市场

每经记者 查道坤 金微 李婷 发自安徽、北京、厦门

前天公布的十八届三中全会公报刚提出 “建立城乡统一的建设用地，完善城镇化健康发展体制，赋予农民更多财产权利”；昨天（11月13日）就传来消息称，一直在探索土地改革的安徽省，日前已经宣布农村集体建设用地流转正式开闸，共有20个县区参与试点。

安徽省政府下发了《安徽省人民政府关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》（以下简称《指导意见》），决定在全省20个县（区）开展农村综合改革示范试点工作。今后，农村集体建设用地可以通过转让、出租等方式流转，用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设，未来还将建设统一的城乡土地交易市场。

中国人民大学农业与农村发展学院教授郑风田在接受 《每日经济新闻》记者时表示，全国农村有两亿亩的建设用地，这些土地是片沉睡的资产，农村建设用地全面流转后，将极大地释放土地市场，并打破房价居高不下的局面。

无独有偶，近日，基于对未来政策的强烈预期，厦门的一处宅基地溢价44%成功拍出。

安徽20个区县试点/

《指导意见》提到，包括涡阳县、颍泉区、临泉县、烈山区在内的安徽20个县区开展农村综合改革示范试点工作，将重点围绕市场主体培育、土地市场建设、集体三资管理、公共基础设施建管、信息和金融服务等6个方面开展改革试点。力争到2015年，新型农业经营主体经营面积占承包耕地50%以上，农业生产的集约化、专业化、社会化程度明显提高。

值得注意的是，在此次农村综合改革的一个重点，安徽省将建立多元统一的农村土地市场。今后的集体土地所有权将确定到每个具有所有权的农民集体，2015年底前实现农村集体所有的建设用地、农用地、未利用地和农村范围内的国有土地确权登记发证全覆盖。

建立宅基地退出补偿激励机制，是此次《指导意见》的亮点之一。根据规定，安徽省将坚持自愿、有偿原则，探索建立符合农民合理需求的宅基地退出补偿激励机制；与此同时，建立农民通过流转方式使用其他农村集体经济组织宅基地的制度，探索建立农村集体建设用地指标储备制度，盘活农村集体建设用地。

在依法征收农民集体所有土地时，将提高农民在土地增值收益中的分配比例，确保被征地农民生活水平有提高、长远生计有保障。允许集体建设用地通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式依法进行流转，用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设等。

安徽省国土部门工作人员对《每日经济新闻》记者表示，此举的目的是为了让农民可以自由的买卖土地使用权，让农民的土地更加灵活，也将为农村的发展带来更多的资本。

为此，安徽省下一步还将依托国有建设用地交易市场，建立统一的城乡土地交易市场，为土地交易提供场所、发布信息、组织交易等服务。推进城乡统一的土地交易市场门户网站和交易平台建设，逐步实现申请、竞价报名、网上挂牌、在线竞拍、中标公示等全流程在线交易。农村集体建设用地、宅基地、林地使用权、森林和林木所有权、土地承包经营权等逐步纳入城乡统一的土地交易市场。

两亿亩集体建设地待激活

据公开资料，目前农村集体建设用地有两亿亩，随着农村空心化，一些集体建设用地一直闲置着。

郑风田介绍，因为制度安排，农村集体建设用地要素被固定了，这些建设用地不能流动，致使全国两亿多亩宅基地都是沉睡的资产，安徽此举是为了打破坚冰，让农民在土地中获得收益。“目前我们国家的农村建设用地，只是局限于本村流转，范围太小，而随着经济的发展，农民在不同地区打工，有些农村较富，有工业，而这些打工的农民需要安居，他们又没有能力去买高价房。”

目前，在现有的土地招拍挂制度中，城市郊边的农村土地是由地方政府以低价征收，再进行招拍挂，地价往往翻数十倍，这也是全国房价居高不下的重要原因。而未经过此套程序的小产权房，价格比同地段的楼房低一半甚至更多。一旦小产权房转正，其巨量供应合法进入市场，将对房价调控产生巨大效果。这次三中全会明确了要建设城乡统一的土地市场。对此，有关专家表示，农村集体土地入市有望放开，小产权房转正并不遥远。

郑风田说，现在农村两亿亩的建设用地没有给农民带来任何收益，三中全会提出农民的财产权，农民最大的财产就是土地，因此未来政策将做到同地同价。“农民在宅基地建房子然后低价买卖，这样钱不会被开发商赚走，而且能够降低房价。”

在他看来，安徽这个试点可以打破农村建设用地的坚冰，对于全国而言具有很大的意义。建设用地不仅是农民住宅小区的建设，还能用于工业、商业、旅游等，这意味着建设用地的流转范围进一步放大，未来不排除城市居民到农村买房的可能。

另外，除了农村建设用地，农业用地市场将通过合作社、规模经营的方式激活。在此意见出台前，安徽省宿州市埇桥区迎来了一个新鲜事物——土地流转信托，将农村土地使用权作为信托财产，委托给信托公司进行经营管理，从而定期获得信托收益。

“安徽宿州市下面的县区就有村民将土地流转成为信托，说白一点就是将农村土地使用权作为信托产品，委托信托公司进行经营管理，这样就可以定期获得信托收益，增加了农民收入的同时，也让农民摆脱了土地的束缚，寻求其他工作，进一步增加收入。”地产行业专家张建初对《每日经济新闻》记者说。

张建初说，打个比方，农民把土地承包给企业进行经营，这样不但可以保证收入，还可以有时间去寻找工作增加收入，不再是单一靠种植土地的收入，“让农村的土地进入市场化，也让资本进入到农民，为农村农民进城和下一步创业提供一些资金保障的同时，也推进了城镇化的进程。”

厦门宅基地溢价拍卖

十八届三中全会释放出了强烈的土地改革信号，而农村宅基地禁止买卖的政策，近期亦出现松动迹象。在三中全会闭幕前一天，厦门一宅基地以溢价44%成功拍卖。该宅基地位于集美灌口，建筑面积为1200多平方米，起拍价仅470.78万元，最终成交价为680万元。每平方米约5670元的成交价格，约为周边新房价格的一半。虽然根据保密协议，拍卖行未能透露最终竞买人身份，但其向《每日经济新闻》记者透露，参与竞买的人不仅有本村村民，还有不少外地人。

根据公告显示，11月11日15时30分，在厦门市拍卖行业协会拍卖中心及中国拍卖行业协会网络平台采用电子竞价与现场同步拍卖方式公开拍卖：标的物位于厦门市集美区灌口镇灌口村三组住宅（沿街独栋五层楼），土地使用类型为集体土地使用权，同时具备《集体土地使用权证》和《房屋所有权证》两证。拍卖标的总建筑面积1216.56㎡，起拍价为470.78万元。保证金为30万元。

虽然此次拍卖为公开拍卖，但拍卖行特别作出风险提示，因土地使用类型为集体土地使用权，根据法律相关规定，房屋所在地的农村集体经济组织成员方可办理产权过户手续。记者获悉，标的物原本属于该村一村民个人使用，后因为欠下了民间借贷，后由法院委托拍卖行进行拍卖。

承拍行福建省嘉泉拍卖有限公司总经理陈世芳表示，此前他们从未承接过宅基地拍卖，此为首次。该拍卖公告甫出，即引发各方“垂涎”。十多位竞买人经过半个小时的激烈争夺最终落槌在680万元，溢价达到44%，超过了市场预期。“如果这次拍卖再推迟几天，等到三中全会闭幕，或许会溢价更高。”