北京豪宅成交套数创纪录 政策细分或率先“松绑”高端市场

每经记者 王杰 发自北京

豪宅市场复苏迹象显现。

中原地产市场研究部统计数据显示，截至目前，北京市2013年商品住宅单价超过5万元/平方米的成交套数已经达到了1952套，在前10个月就创造了历史纪录，比2012年同期的1014套上涨92.5%。中原地产市场研究部预计，2013年全年超过5万元/平方米的住宅项目成交将达到2400套。

一位接近北京市住建委的权威人士在不久前的一场行业内部交流会上表示，希望政府能做到细分管控，低端有保障、中端有支持、高端有市场，用市场的概念也就是说 “放开”。对此，房地产业内人士严跃进分析，一旦市场松绑，豪宅产品将首先挣脱“限购”的束缚。

豪宅市场行情凸显政策转向

克而瑞研究中心的研报指出，自2011年以来，包括北京上海在内的9大核心样本城市豪宅市场成交走势一直处于上升周期，市场成交量逐年递增。就每年的年内走势而言，也均呈现出按季递增的态势。报告指出，在刚刚过去的2013年3季度，豪宅成交总量更是再创新高，已经逼近百万平方米大关。

该报告亦表示，与整个商品房市场相比较，豪宅市场的成交走势表现出明显差异。限购政策的全面推行，使得更多的高收入购房者偏向于购买高档项目，因此在整体市场成交量持续下行的情况下，豪宅市场成交不降反升。

亚豪机构副总经理任启鑫认为，相比之下，500万元以下的经济型豪宅，则更多取决于当时市场的供求关系。在高端市场向好的背景下，占据优势地理位置、户型与总价较小的优势性价比项目更容易在短期内实现集中成交。

豪宅市场升温的背后，是政策着眼点与重心的转变。11月4日，“京七条”落地后，大规模土地使用权出让在一片惊呼声中结束。据链家地产市场研究部统计，从受让条件看，这8块土地需配建的自住型商品住房及其他相关保障性住房占规划建筑面积的72.6%。“打压豪宅的政策，显然将让位于扶持保障房的政策。这也是豪宅市场变热的一个重要原因。”上海易居房地产研究院研究员严跃进分析认为。

业内支持豪宅率先“松绑”

伟业我爱我家集团市场研究院经理程浩业表示，国家应针对不同市场采用差异化的政策，重点在于保障房的建设与分配，保证中低价位的商品房的供应，其他商品房市场应该逐步放开。如果限购放开，那么顺序应该是豪宅、中端住房、普通住房。

泰禾集团总裁助理沈力男表示，以二八分配原则为例（二成豪宅、八成中端市场和低端保障市场），如果中端市场和低端保障市场房价价格涨幅过大，政府应该干预和调控。但北京的豪宅动辄几千万元的价格，居住人群也是特定的，对于低端市场并没有影响。因此，如果分类指导的话会好一些。“豪宅市场的兴起，国家还能多收税，也可以带动更多的行业。”他表示。

严跃进认为，应允许豪宅在松绑的市场中进行自由交易，并将相应的税收等进行财富再分配，如注入保障房补贴中。这样的市场将是一个更优化的市场。

克而瑞提供的报告指出，近年来豪宅市场的总价走势一直处于较大的波动中：2011年末，样本城市的大体量商业项目出现集中成交，迅速推升了样本城市豪宅成交总价水平。但自2012年2季度起，总价指数即一路下跌，至2013年3季度，指数较去年同期下跌了25个百分点，套均总价水平仅与2010年初相若。

对此，严跃进表示，总价指数下跌，丝豪不影响豪宅市场成交火热的市场判断，这与“微豪宅”产品的出现有关。从整个趋势来看，2013年将是豪宅市场持续火热的一年，这在大城市中尤其明显。