万科猜想：房地产20年经营模式即将颠覆？

每经记者 杨羚强 发自上海

一直以来，房地产开发商被老百姓认为只是“盖房子的”。尽管有些地产商也玩玩足球，拍拍电影，出张唱片，开发煤矿，钻点石油……但这些都只能说是副业。不过，中国房地产企业“老大”万科最近的一次收购，却将房企的内涵猛然扩大，也让人们对地产行业有了一次全新的认识。

10月30日万科入股徽商银行令业内外猜测纷纷，至今对其的解读仍十分有限。《每日经济新闻》经过深入调查大胆猜想：万科此举不仅仅是率先向客户提供领先的社区金融服务，更将颠覆内地房地产延续了二十余年的旧有经营模式，最终成为一家利用大数据，从构建和服务社区，走向服务和运营整座城市，如同三星、长实、淡马锡一样的超级企业帝国。

10月30日，万科公告正式宣布，以基石投资者身份参与徽商银行H股首次公开发行，此次认购股份数量不超过8.84亿股，认购金额不超过34.3亿港元，最终持股比例将占徽商银行扩大后股本的约8%~8.28%之间，有望成为徽商银行最大的单一股东。

有分析认为，万科入股银行是为了融资。万科董秘谭华杰就参股徽商银行一事称，“是为了更好地满足公司客户在金融服务方面的需求。相对于万科过千亿的年销售规模，此次参股徽商银行的投资规模不大，但可望发挥协同效应，帮助公司率先向客户提供国内领先的社区金融服务，提升公司在全面居住服务方面的竞争力。”光大证券也表示，万科此举是为了深拓社区服务业。

为什么万科此举会引起如此关注？兰德咨询公司总裁宋延庆道出了背后原因：此举也许将颠覆内地房地产经营延续了二十余年的旧有模式：以前万科开发一个项目只能赚3~5年钱，而徽商银行却可以让万科持续赚钱。

解读：徽商银行是谁？/

如果不是万科收购，徽商银行至今仍游离于许多投资者的视野之外，籍籍无名。事实上，去年在《银行家》杂志的榜单上，徽商银行排在中国银行业第27名。

《银行家》给出的排名是有充足理由的。徽商银行的上市文件，显示了其在很多领域和资源上的优势。2010年~2012年上述银行的总资产回报率高于所有已经上市的商业银行。截至今年6月30日，2013年度安徽省内50强企业有47家是该行客户，另外该行还是安徽省级财政专户资金收支总户的唯一开户行，以及部分市县政府的招投标、国库支付和财政资金的现金管理银行。

徽商银行的资金成本很低，2012年付息率仅为1.98%，低于A股上市城商行的平均融资成本，其平均贷款收益率超过7.16%。值得注意的是，徽商银行在中小企业贷款方面有很强的优势，超过95%的贷款客户是中小企业。在徽商银行的业务结构中，除了小企业贷款，市政和基建项目贷款也占到很大一部分。此外，在资产管理服务方面，徽商银行也已有较大的规模，去年其发售的对公和个人理财产品超过500亿元。

在万科提及的社区金融，徽商银行有着相近的战略目标。徽商银行提出加速发展零售银行业务，完善包括分支行、电子银行、财富管理中心和私人银行中心等多层次的零售目标。

很显然，徽商银行所拥有的资源和优势，不仅能满足万科的融资需要，为万科业主提供社区金融服务，还能带来更多战略性资源。

潜能：万科能得到什么？/

从财务指标看，万科通过认购徽商银行股权，得到的是一个“聚宝盆”。去年，徽商银行的净资产收益率达到22.93%；创造了自1993年以来历史最高水平的万科，净资产收益率才19.66%。从某种程度上来说，徽商银行比万科“更赚钱”。

入股徽商银行，或许能帮助万科保持漂亮的业绩。但是，根据谭华杰之前向媒体透露的信息，万科的野心决不仅止于此。谭华杰在电话会议中强调，入股徽商银行主要是帮助与公司合作的上游企业改善贷款环境，对公司间接起到协同作用。

据万科透露的数据显示，万科目前有建材供应商及承包商约8000家合作企业，其中5000家为中小型企业。这些和万科合作的建材供应商及承包商的融资，一直是万科提升净资产收益水平的关键。一旦这些企业遇到融资困难，徽商银行可以在按揭贷款的审批和发放上提供更多支持，有利于万科与合作企业洽谈价格，间接帮助万科降低采购成本。

根据谭华杰介绍，万科收购徽商银行是要发展社区金融，而社区金融本身也对万科意义重大。有媒体曾探究过社区金融服务的主要内容，发现一是可以为业主提供包括水电煤在内的各类消费结算，二是可向业主销售理财产品。

对万科来说，一旦能通过徽商银行销售理财产品，那么公司未来的发展机会将进一步放大。细心的人们可以从万科年报中看到，近年来万科一直在与华润集团有限公司及其关联公司继续展开合作，包括同珠海华润银行股份有限公司签订贷款合同，利用华润深国投信托有限公司信托资金和汉威资本管理有限公司旗下基金的资金。

在万科收购徽商银行后，上述涉及为万科项目融资的有限合伙类的房地产私募，有可能借助社区金融业务的开展，扩大募集资金的人群范围。

万科还可以通过涉足资产管理业务，伺机参股其他地产商的项目，获取较高收益的同时，也为未来兼并收购其他企业的项目做好准备。万科半年报披露，万科长期股权投资了上海伍翎投资中心（有限合伙）、中信万科开发基金、上海中城联盟投资管理有限公司三家具有房地产私募基金性质的投资机构。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟说，开发商成立房地产基金，就是想通过投资其他企业开发的项目获取收益。在这一领域，金地和保利都已有所建树，万科还没有明显的动作。必要时，万科也可以通过投资、参股各类房地产私募基金兼并其他房企或项目。

前瞻：如何利用“大数据”？/

万科能为业主提供的投资方向，显然不会仅仅是房地产。

马云曾说，淘宝是一家数据公司，它比工商银行更了解工商银行的客户。未来万科在大数据方面可以开拓的空间，虽然不会有淘宝这样的规模，但对业主生活数据收集的详尽程度上，不会比淘宝逊色。

此前，万科在社区服务领域有非常多的突破。光大证券研报称，2012年万科升级了社区服务，后又推出了万物仓、第五食堂和幸福驿站等设施。

涉足社区金融领域后，万科不仅可以通过各个社区商铺和服务项目来对业主的生活开支数据作详尽收集，还可以通过徽商银行的社区金融业务进一步了解业主的资产情况，以预测业主的潜在需求，进而调整服务内容和社区商业的业态。

甚至，万科以现有的40万户业主作为样本，间接了解不同行业的景气程度，投资有潜力的业务。在大数据的协助下，投资者可以委托万科进行资产管理，防范投资风险，提升盈利能力。

事实上，徽商银行所能扮演的角色，并不限于为万科提供社区金融服务或者为上游供应商提供中小企业借款，更可协助万科实现其转型城市配套服务商的战略。

根据徽商银行的招股说明书和此前的报道，徽商银行的业务涉足安徽省内的市政和基建工程以及财政资金管理。万科总裁郁亮在接受《每日经济新闻》记者的采访时提及，万科正在向城市配套服务商转型。在徽商银行的牵线搭桥下，万科有机会参与城市基础设施的规划、设计、开发、运营的机会，也间接有机会从事土地一级整理的业务。这些业务不仅可为万科寻找到增加土地储备的机会，本身也有非常高的收益空间。

万科与徽商银行“1+1”要大于2，还需扫清一些障碍。比如银监会今年出台 《中国银监会办公厅关于做好2013年农村金融服务工作的通知》（银监办（2013）51号）规定，允许城市商业银行在有关辖区内及周边经济紧密区申请设立分支机构，但不得跨省设立分支机构，以抑制盲目扩张冲动。一定程度上，这会影响万科把握新商业机会的速度和收益。

万科已经迈开了重要一步。宋延庆称，未来的房地产业经营模式，可能从此发生深刻转变。