闽商玩转房地产金融 高周转成“杀手锏”

每经记者 杨羚强 发自上海

克而瑞对长三角市场的不完全统计数据显示，今年前9个月，福建房企是长三角重要城市中拿地最活跃的一群企业。泰禾、旭辉、阳光城、正荣、宝龙在上海、苏州、杭州拿地总数量达到20幅。同期，广州的地产商只拿了五幅地，北京和香港的地产商则只拿了三幅地块。

阳光城、泰禾、旭辉、正荣……一长串福建房企的名字，让很多业内人士感到诧异，是什么原因让福建房企能够战胜老牌的港系、粤系、京系地产商，成为今年土地市场的主角？福建的地产商哪来那么多钱，可以频繁上演“蛇吞象”的故事？而在企业家族文化兴盛的福建，这些企业又如何能够在短短一两年时间内，实现业绩100%以上的增长？

善于运用资金杠杆/

10月22日，正荣集团公告称，公司联合战略合作伙伴以总价12.34亿元获得福建省莆田市中心一幅商住地块。据正荣集团公开资料统计，2013年3月~10月，该公司已在上海、福建南平、苏州、南京、南昌等地拿下10幅地块，累计拿地支出已达到140亿元。

这并不是今年以来唯一一家在土地市场“凶猛”购地的福建房企。此前，来自福建的另一家地产公司泰禾集团，也在北京、上海、福州等市场频频出手，以高价竞得了多幅土地。

根据不完全统计，正荣、泰禾今年拿地都超过了100亿元，阳光城的拿地金额也超过60亿元。这些地产企业拿地金额均远远超过了公司的净资产。以泰禾为例，截至三季度末，公司净资产不过50多亿元，但是此前拿地已经超过130亿元。而根据9月2日的董事会决议公告，泰禾之后仍然可以有超过60亿元的额度用于拿地。另一家福建企业阳光城今年拿地金额，同样远远超过了其净资产规模。

以高财务杠杆发展，是支持这一轮福建地产商异军突起的共同特点。截至三季度末，阳光城的资产负债率达到86.82%，而泰禾集团的资产负债率为81.95%，均属于行业较高水平。

在楼市调控未见丝毫放松的大背景下，缘何福建房企敢于高负债扩张？泰禾集团董事长黄其森的一句 “不懂金融就做不好房地产”，说出了福建房企大规模举债的原因。

说到使用金融工具的本领，无论是浙派、粤派还是京派，都难望闽商项背。

阳光城和歌斐基金、中铁信托、华融信托等多家地产私募和房地产信托公司合作，通过“股+债”的模式实现了其高速扩张。由于高周转战略得到深入贯彻，部分项目中长期信托融资借款，尽管只运行了一年，却已经有能力提前偿还。

和阳光城做法类似，泰禾今年竞得的多幅地块，引入了包括五矿信托、中融信托、重庆信托在内的多家信托机构融资，让泰禾能通过较高的财务杠杆获取高收益。

旭辉集团则在今年实现三次境外融资，除此之外，旭辉集团还与绿地、恒基地产等地产巨头合作开发项目，以进一步做大销售规模。

兰德咨询总裁宋延庆称，福建房企之所以敢于大量使用金融工具，迅速做大开发规模，除了类似黄其森这样的掌舵人有金融业从业经历外，也和当地资金相对充裕，投资资金大量流入地产有关。

一切围绕高周转/

福建地产商之所以敢于大量利用金融工具高价拿地，和他们所追求的高周转目标有直接关系。

今年1月，泰禾以28559元/平方米的楼面单价，刷新北京孙河土地出让价格的新纪录时，谁也没有预料到，泰禾在上述地块开发的北京院子在年内就能入市。

去年，阳光城开发的厦门阳光城翡丽湾，更是在地产行业创造了拿地六个月即销售并且售罄全部一期房源的纪录。

得益于极快速的开发和销售，福建房企几乎能在一年之内，就通过销售把前期的投入大部分收回，风险由此被大大降低。

为了实施高周转的目标，福建地产商普遍实施高度强化管理。阳光城将其三大核心策略归结为“精准投资，高效运营，适销产品”。为了精准把握投资方向，阳光城在区域选择上坚持“区域聚焦、深耕发展”策略，选择沿海经济带并结合若干有突出发展潜力的内地成长性城市，控制进入城市数量，在已进入城市则坚持做精做透。这一策略，可以缩短管理半径、降低管理强度，避免效率损失、品质折损。

与阳光城的策略相似，泰禾集团也锁定北京、上海、福州等城市深耕，通过聚焦重点城市来发展。因为重点城市普遍存在市场规模大、房屋售价高、企业发展的成长性好等特点。

泰禾集团董事长黄其森此前接受 《每日经济新闻》记者采访时，谈及泰禾充分利用不同城市土地付款节点的时间差的做法，也让业内对福建房企在财务管理上的精确测算有了深刻印象。合同付款时间的精确安排，让泰禾能够高效利用每一笔资金。

旭辉则高度强调产品的针对性，要求70%的开发产品要满足市场的刚性需求，确保高周转的实现。

高周转策略的实施，令福建企业的业绩增长速度普遍高于行业平均水平。以泰禾为例，截至三季度末，其营业收入增长了204.3%，归属于上市公司股东的净利润更是增长379.73%；阳光城的销售收入也较两年前翻了四番，三年复合增长超过100%；旭辉集团今年上半年的利润增长幅度则接近385%的水平。

不确定的政策变动/

截至目前，虽然大部分福建地产企业高周转的目标得以实现，高杠杆的财务策略也没有遇到太大的风险，但来自政策层面的任何风吹草动，都有可能影响福建房企的高周转策略。

事实上，一周之前，北京出台了被称为“京七条”的自住房政策，令部分开发刚性需求产品的开发商感到忧虑，认为有可能冲击自住房市场的销售。此前，北京还曾出台政策，提高高端住宅的预售门槛，以及强化对商品房的预售款管理。这些政策的出台，都限制了企业高周转目标的实施。

除了房地产调控政策可能会影响福建房企高周转目标的实现，货币和金融政策，也可能会影响到企业的周转速度。

宋延庆告诉《每日经济新闻》记者，最迟到2018年，房地产市场的增长速度就会遇到瓶颈，销售规模和销售额都会出现下降。未来，高周转的模式也许会变得难以实施。