自贸区第二轮红利有待释放 部分物业价格被指仅为新加坡1/5

“即使上海未来的航运地位仅是和新加坡相同，仓储物业的升值潜力也很明显，目前上海的仓储物业价格只有新加坡的1/5。”这是高力国际投资部的一位高管谈及上海工业地产——尤其是自贸区内的仓储物业投资前景时的表态。

在上海自贸区正式挂牌之时，一个观点在上海的产业界和媒体行业兴盛起来。那就是上海自贸区的挂牌，将令上海和新加坡一样成为亚太地区的金融、贸易、航运中心。因为从上海到内地其他地方，或者从上海到俄罗斯，上海到日本、韩国都是等距离的。上海会因此替代新加坡成为整个东亚的航运、贸易中心。

而一旦成功代替新加坡成为航运和贸易中心，亚洲的金融中心也会落地上海。因为上述观点，很多人开始用新加坡来和上海作比较。在比较中，很多人发现，上海的物业价值较加坡的同类物业便宜很多，一定程度上已经构成了上海较新加坡的经营优势。

被认为物业价格便宜

在上海自贸区出台前后，一篇揭秘自贸区内幕的文章在网上被热转。抛开文章的内容真实性不谈，令上海的经济界亢奋的是，文中提到在自贸区成立后，上海会和新加坡一样成为亚太的金融、贸易、航运中心。而上海自贸区在整个东亚乃至泛印度洋、太平洋的经贸体系中占有举足轻重的战略地位。

作为全世界吞吐量最大的港口城市，上海的一举一动，对于全球经贸都有很大的影响。特别是包括LMX交易所在上海自贸区设立期货交割仓库，以及伦敦金融交易所等多个期货交易所计划在上海成立分支机构等消息，都给市场一个信号，认为未来上海在亚太地区的航运和贸易地位，能比肩新加坡、东京和中国香港。

高力国际投资部门的负责人说，上海相比于新加坡、中国香港等亚洲的航运、贸易、金融中心还有另一优势，就是自贸区的保税仓库价格只有后者的1/5。仓库的低廉价格，显然会成为上海相比于其他全球港口城市的优势。

与此同时，仓库价格的低廉，也给了保税区仓库更多投资空间。高力国际的投资部门负责人说，此前上海的仓储类物业就已经吸引了很多投资者的关注。上海正式成立自由贸易区后，投资者对购买仓储的兴趣更为浓厚。毕竟在上海自贸区的仓储物业只有新加坡同类物业价格的1/5的背景下，仓储物业的升值空间是显而易见的。

事实上，不仅仓储物业的平均价格只有新加坡的1/5。与新加坡比，上海其他物业的平均价格也占有优势。根据莱坊机构的统计，新加坡2011年时的平均房价就已经达到16.57万元人民币，而上海今年三季度的平均房价不过24103元/平方米。而在上海自贸区周边的临港等区域，购买主城区的临港新城·滴水湖馨苑联排别墅的价格也不到2万元/平方米。

克而瑞研究机构总监薛建雄说，上海的房价只相当于上世纪60年代的新加坡。显然，低廉的住房价格将令上海拥有远优于新加坡的成本优势。由于住房价格相对较低，而生活质量不逊色于任何发达国家，在自贸区附近开设企业，可以吸引到全球最低成本的最优质服务人才。

二轮红利尚待释放

上海自贸区的吸引力因此大大提高。在自贸区正式挂牌后，自贸区企业注册场景火爆的新闻就频频在各大媒体刊登，从10月8日到22日，几乎每天都有火爆场景。很多企业甚至还不清楚自贸区最终能给他们带来怎样的利好，就在当地成立了分公司。

虽然如此，这些企业争先抢吃“螃蟹”的做法，依然会给他们带来好运。国务院发展研究中心研究员吴敬琏就提出，上海建设自贸区尤其要注重发展转型的途径，一是制造业的服务化，即制造业向价值链高端延伸；二是发展战略性新兴产业。除吴敬琏外，多位经济学家也认为，上海自贸区必须重点发展制造业的服务方向。

国务院参事、经济学家汤敏表示，在中国经济转入“第二季”之后，自贸区将会给类似工程机械等传统的制造型企业带来新的发展机遇和动力。

上海的相关部门，也在上海自贸区成立前，对高端制造业转向服务业的发展有很好的预期。然而，在9月27日上海自贸区正式挂牌后公布的首批文件中，涉及到制造业的内容并不多。

一些财经圈人士评价，自贸区的政策如果不涉及制造行业，而仅仅涉及金融和贸易，那么自贸区的价值就无法体现。因为，上海自贸区的建设初衷之一，就是要推动制造业的发展，并拉动高端制造产品的出口。

上述人士因此预期，自贸区会有第二轮的政策出台。这些政策尤其会带动上海的高端制造产业的发展，并吸引大量高技术服务行业人才进入。

事实上，此前上海曾出台过诸多政策，发展自贸区附近的重要制造业基地——临港新城。这些政策甚至允许企业分期购买土地。土地出让最短年限仅为十年，以帮助临港地区的制造业企业迅速发展。同时还出台了一系列配套政策，给予诸多财政补贴和税收优惠来发展临港的制造业，提出打造代表国家水平的战略性新兴产业创新引领区和产业集聚区，推动"上海制造"向"上海智造"转变。

而8月份，上海市副市长周波到临港地区管委会调研时提出，临港管委会要认真研究中国（上海）自由贸易试验区扩区事宜，做好扩区准备。

此外，高力国际的工业地产部门有关负责人也透露说，由于外高桥内的仓库有限。未来自贸区的更多仓储将安放在临港附近。

这些信息表明，自贸区的下一轮政策重点会是制造业，而制造业的内容最主要涉及的是以临港地区为代表的先进制造业方向。也正因为上述原因，很多人认为，目前正是在临港买房的最好时机。因为，等政策一旦明了，当地的楼盘可能又会像自贸区正式明确落地后那样出现抢购。

目前，临港新城主城区在售的滴水湖馨苑联排别墅售价不过2万元/平方米，而外高桥等地的公寓目前售价已经超过4万元/平方米。有远见的购房者显然会在自贸区第二轮政策红利释放前提前下手。

（文/杨涵茗）