第一太平洋戴维斯：上海房价、租金增幅不平衡

每经记者 沙斐 发自上海

第一太平洋戴维斯近日发布第三季度世界级城市报告称，包括上海、香港、莫斯科及孟买等在内的新兴经济体，由于租金回报率远低于国债收益率，意味着房价必定大跌，在租金收益率提升之前，房价维持高增长的可能性极低。

过去五年中，一些世界级城市住宅价格增长较快，新兴经济体城市表现尤为明显，自2008年以来，其住宅价格平均增长率达58%。其中，上海普通住宅价格涨幅高达70%。

第一太平洋戴维斯全球研究部观点认为，问题不在于房价上涨多少，而在于这种涨幅是否具有持续性。一些住宅的价格增幅超过其租金涨幅，这意味着可能存在楼市投资泡沫，投资需求膨胀已造成收入比不上房价的现象。

上海：房价、租金不平衡

虽然政府年初出台“国五条”政策用以调控市场，但上海住宅市场表现依旧强势。即使住宅价格增速自2009年达到峰值后已放缓，然而2013年上半年，在经济增长放缓、高首付比例要求以及二套房购买受限的背景下，上海住宅市场指标依然呈上升态势，半年内住宅价格增长2.1%。

与强势的房价相比，上海住宅的租金回报却不尽如人意。第一太平洋戴维斯全球研究部，通过比较租金和价格进行对比，自2005年以来，尽管上海住宅价格已经上涨了148%，但此期间内的租金水平却只提升了15%，租金回报率仅为2.4%，从而使得上海住宅价格与租金之间产生了严重落差。

与普通住宅相比，高端住宅租赁市场的表现更弱。当前跨国公司倾向收紧高管的住房预算，导致高端市场租金增长乏力。

上海成为未来金融中心的预期，显然已经在房产价格中有所体现。由于投资渠道匮乏，上海住宅已成为国内富裕群体重要的投资流向地，强劲的需求持续推动市场上扬。

随着上海金融行业迅猛发展，不断夯实的人口基础与企业大客户租赁需求使得未来租金增长预期明显。然而若要租金增幅与价格增幅匹配，则还需要很长一段时间。

第一太平洋戴维斯观点认为，上海房价与租金的再平衡过程并不平坦，尤其考虑到投资者倾向于空置新建房屋以避免产生“新车效应”，即任何新建住宅居住后将造成贬值，类似情况将扭曲市场供应。

而在东京、纽约、巴黎、伦敦等成熟经济体世界级城市，住宅租金回报率高出债券收益率约2.5%，这些城市的租金和房价涨幅基本保持同步。

德佑地产研究主任陆骑麟表示，住宅类物业其投资属性相比商业办公类物业会弱一些，因此商业地产从租金回报率来衡量相比住宅更具有参考意义。如果从上海住宅的租金回报率来看，投资房产根本是不合算的。实际上目前购房的人，最主要还是看重的房产本身的升值。