公司调查：住宅偏弱依赖商业花样年“轻资产”转型阵痛

每经记者 杜冉乐 叶燕婷 发自成都、深圳

截至2013年9月30日，花样年年内累计实现合同销售金额约56.3亿元，累计销售面积约73.53万平方米，仅完成全年目标（100亿元）的56.3%。相比而言，富力集团同期已完成销售目标的70%左右，恒大已完成75%，融创中国甚至已完成80.93%。

虽然业绩目标完成并不出众，但对于公司今年完成100亿元的目标和明年完成30%~50%的增长，花样年总裁潘军表示仍有信心，并称公司已经开始调整产品结构，去年起开始加大住宅比例，减少商业。但《每日经济新闻》记者发现，花样年上半年的销售额中，56%来自城市综合体，住宅占比较去年底不升反降，转型效果并未显现。

同时，潘军挂在嘴边的 “轻资产”转型则仍处探索阶段，不仅短期内收益不大，或还将因为房地产业务资金回笼缓慢而受到影响。

结构调整暂未见效果

潘军在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，公司去年起开始加大住宅比例，减少商业，“从去年底到今年初开始，拿的土地基本上都是住宅用途。在未来三个月里将有数十万平方米的刚需住宅产品推向市场。”

虽然花样年对住宅产品的重视已经提上市场，但从实际销售额占比来看，上半年花样年对城市综合体销售的依赖仍未改变，结构调整的效果尚未得到显现。花样年半年报显示，从不同产品类型的合同销售额占比来看，2013年上半年城市综合体占56%，精品高档住宅占29%，中高档住宅占15%；2012年报中显示，城市综合体占49%，精品高档住宅占31%，中高档住宅占20%。

从地区来看，花样年的销售重镇成都大区合同销售额约13.8亿元，占集团总销售额比重38%，同比上升9个百分点。从项目来看，上半年花样年美年广场销售了2.58亿元，而其余包括成都大溪谷、成都美年国际广场等项目均只带来百万至千万级别的微小销量。半年报显示，花样年在成都的土地储备占比达51%，成都市场的下一步表现将直接影响花样年能否实现业绩增长预期。业内人士分析，该片区内旅游文化类高端住宅产品以及商业项目的走货速度快慢将直接影响公司全年业绩。

住宅项目集中在郊县

目前，花样年在成渝经济区仅布点了成都与大理，其中大理仅有“艺墅华乡”一个项目。按照花样年的战略思路，公司目前正在向文旅、酒店与养生地产等服务板块发力，将逐步由重资产向轻资产转型。公开资料显示，目前成都花样年正在开发香年广场、美年广场、福年广场、龙年国际中心等商业综合体及住宅项目“花样城”，还有文旅、养生项目“大溪谷”和“君山”等。

近日，《每日经济新闻》记者从成都市区乘车前往位于温江区的花样城5期踩盘，路上足足耗时2个多小时。据花样城5期的多名置业顾问透露，国庆期间第5期卖了2栋楼盘、300余套刚需房源，均价在4600元/平方米，一套最高不超过36万元。花样城半年报透露，成都花样城均价在10719万元/平方米，已售建筑面积1015平方米，揽金1088万元。成都业内人士表示，这应是花样城的高端产品，目前营销策略有所调整，以推售刚需楼盘为主。

目前，号称“西部第一个文化产业园”项目的龙年国际中心正在推售“花生唐”商业，其住宅部分才陆续开盘。据独家代理销售的成都伟业我爱我家置业顾问介绍，该商铺的运营模式是投资者首付一半资金，剩下一半由开发商来还月供，并由其统一招商运营，租金收益的一部分还按揭，另一部分与投资客分成，平均回报率为10%，约13年回本。

成都某商业地产资深专家向《每日经济新闻》记者表示，这种回报率有点难，项目所在的郫筒镇不过10多万人口，已有龙湖时代天街等几大商业项目云集，投资风险是比较大的。

转型业务还在准备

事实上，潘军近几年已多次表达花样年向轻资产转型的意图，“目前的房地产行业走到了这样的一个拐点上，任何一家开发企业单纯靠开发来获利，必将被市场淘汰；不转型的房企也必将丧失未来十年的行业话语权”。

2011年，花样年设立了彩生活服务集团，并在今年提出分拆上市计划。在潘军的设想中，彩生活将发展为电商社区服务平台，通过O2O实现社区内日常消费、金融、深圳养老等综合服务。

潘军也曾向《每日经济新闻》记者强调，不要把花样年归类于传统地产公司，而应该看成一个“金融控股集团”。资料显示，目前集团包括金融服务、社区服务、文化旅游及养生养老等，被潘军视作“轻资产化”。他称，花样年的服务面积将在未来十年内超过10亿平方米，而开发与服务的比例由原来的9：1，变成5：5。

花样年总裁唐学斌向《每日经济新闻》记者表示，2012年彩生活实现收入1.85亿元，同比增长48%，净利率达14%。不过，这离转型目标相去甚远。

更令人担忧的是，彩生活模式目前并没有得到业主的广泛认可，甚至有业主表示，因为彩生活物业服务的糟糕，有卖房搬家的打算。

分析师表示，花样年轻资产业务现在还处于探索期，执行起来风险很大，尽管总体资金投入不多，但却会耗费公司管理层极大的精力。另外，由于这些业务都需要一定的培育期，短期内收益不大，公司资金仍要依靠地产销售。