市场调查：新盘被指供应脱节 首开股份缺席北京“金九”

每经记者 王杰 发自北京

在北京房地产市场9月 “日光盘”频现的行情下，首开股份居然出现了销售额下滑的现象。作为一家土地储备六成位于北京的开发商，首开的表现令市场大跌眼镜。

首开在2013年9月份销售情况简报中指出，期内公司及控股子公司实现签约面积5.38万平方米 （含地下车库等），同比下降58.29%；实现签约金额6.88亿元，同比下降52.45%。

对于9月份销售大幅下滑的原因，首开董秘王怡表示，是因为公司部分期房转为现房销售。

市场推测，由于北京提高了期房预售门槛，首开将部分期房转为现房销售，同时其北京在建项目未能趁市场红火加快施工速度，也是造成其业绩下滑的因素。

错过销售旺季

伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，9月北京纯商品住宅 （不含保障房）销售面积104.44万平方米；销售额248.32亿元，分别环比上涨10.8%和7.1%。

克而瑞 《2013年度上半年中国房地产企业销售TOP50》排行榜显示，首开股份的销售金额排名从第23位下滑到第28位，销售面积排名第34位，下滑态势明显。

为什么市场大好，首开的销售却出现下滑？房地产业内人士严跃进认为，首开之所以在今年上半年有不错的业绩，是因为它在北京市场集中销售。当9月传统旺季来临时，首开京外项目并未竣工，京内项目却已脱节，无法满足市场需求。这反映出首开在项目的入市节奏把控上有欠缺。

结合首开公布的 《公司2012年度主要开发项目生产经营情况表》及克而瑞相关数据，可知首开旗下的很多楼盘库存已基本清光，如2010年12月开盘的首开幸福广场。克而瑞数据库显示，该楼盘正处于尾盘销售的环节，2013年9月，成交项目仅为两套车库。

位于北京房山区的首开·熙悦山一期，于2011年6月开盘，目前销售状况为售罄；二期于2012年6月开盘，目前也显示售罄。位于房山区五环外的熙悦睿府于2013年3月末开盘，目前的销售情况也为售罄。

京外的太原国风上观、贵阳龙洞堡等项目，尚未取得预售证。

王怡则称，销售下滑的原因是因为公司部分期房转为现房销售。根据北京市住建委6月下发《关于进一步加强本市商品房预售许可管理有关问题》的通知，要求“2013年8月1日后新签订土地出让合同的房地产开发项目，对商业、办公等非住宅楼栋以及套均建筑面积大于140平方米的住宅楼栋，申请预售许可时，施工进度应达到以下条件：地上规划层数7层（含）以下的，施工进度应达到主体结构封顶；8层 （含）以上的，施工进度应达到地上。规划层数1/2以上（且不低于7层）”。

9月错过扩张机会

首开9月的糟糕表现，拖累了过去几个月较好的业绩。在2013年半年报中，首开认为，按并表口径，上半年公司实现销售签约面积88.29万平方米，合同销售金额119.94亿元，销售回款114.35亿元，分别同比增长70.94％、72.15％和101.18％，全年销售计划执行情况整体保持良好态势。但1~9月份的经营业绩同比值，要弱于上半年的相关数值。

首开在半年报中透露，公司正加大获取土地的力度，在北京朝阳、通州、大兴等区域取得项目，进一步巩固了北京根据地地位。9月销售简报指出，期内公司未新增土地储备。

半年报显示，首开2013年的开发计划为，开复工838万平方米，其中新开工167万平方米，竣工187万平方米。上半年，完成开复工714万平方米，其中新开工42万平方米，竣工70万平方米，分别完成年计划的85.2%、25.1%及37.4%。对于部分指标完成率较低的情况，首开认为是“与房地产开发的季节性波动有关”。

对此，严跃进担忧，这种波动性的经营业绩，会造成投资者对未来预期的不确定性。

首开显然也意识到了这一点。其在财报中表示，要进一步强化项目运作。对于首开未来业绩，王怡认为，完成年初销售目标不存在任何问题。