绿地刷新中国房企在美投资纪录 开发商“出海”需警惕“大风浪”

每经记者 孙宇婷

继一举斩获洛杉矶中心区大都会项目之后，绿地集团再度挺进全球经济中枢——纽约，并刷新中国房企在美投资规模纪录。

绿地官网显示，近日，绿地集团将与美国森林城公司 （ForestCityRatnerCompanies）联合创建合资公司，并持有合资公司70%股权，共同开发纽约布鲁克林大西洋广场项目，预计总投资将超过50亿美元。

事实上，在过去20多年里，中国地产公司几乎将所有的业务都锁定于国内市场，近年来，这些公司开始尝试多元化，并将目光投向新的领域，如成熟的欧美市场。

对于近两年中国房企涌现的出海潮，同策咨询研究部总监张宏伟向《每日经济新闻》记者表示，部分大型房企目前的全国化布局已基本完成，从战略布局角度需要国际化。近年来，品牌房企频频登陆香港上市，就是其战略布局国际房地产市场的一种方式。

不过，张宏伟也提醒道，“海外市场看似蓝海，但能否有好的收益仍是一个未知数。”

绿地50亿美元进军纽约/

据悉，绿地与森林城公司已于10月3日就成立合资公司一事签署谅解备忘录，据该项目一位谈判顾问表示，两家公司的目标是在明年中期正式完成合资公司的建立。

此次绿地参与的大西洋广场开发项目，预计总投资将超过50亿美元，占地面积约6.45万平方米，规划总建筑面积近60万平方米，包含15幢高楼，规划建设以中高档公寓住宅为主的综合社区，住宅产品租售各半，是纽约20年来最大规模的房地产单体项目。

资料显示，大西洋广场项目位于纽约市布鲁克林区中心东南角，交通便利，有10条地铁线路直接连接该地块与纽约各处，至曼哈顿华尔街仅需10分钟地铁车程。周边社区及配套成熟，南侧有布鲁克林最大的中央公园。

“绿地相信，美国市场正处于牛市”，绿地集团董事长、总裁张玉良表示，“美国经济正在恢复当中，这将给市场带来大量的流动性和稳定的回报率。地产开发的前景也将是积极的。”

据悉，该项目一期有两栋公寓已完成所有审批程序，随时可开工，首期剩余地块预计明年初获得审批并开工，计划分两期开发，首期项目开发周期为4~5年。绿地表示，住宅项目将部分面向中国投资者和移民，以及纽约本地的白领。

作为中国地产界最为国际化和雄心勃勃的公司之一，此次大西洋广场交易无疑对绿地奠定上述地位起到了推波助澜的作用。

张玉良透露，绿地正在寻找外国合作方，“包括市场研究、规划、设计以及法律咨询领域的企业。但是绿地永远不会只是一个财务投资者，恰恰相反，绿地坚持做一个开拓者和运营者。”

《每日经济新闻》记者留意到，绿地此次纽约之行还与高盛集团首席执行官劳埃德·布兰克费恩（LlyodBlankfein）就全球范围内深化合作进行了会谈，高盛方面表示，将竭尽所能，力争为绿地的海外市场拓展提供渠道支持与资源保障。

中国房企出海潮涌/

目前，绿地已经在中国以外的六个国家的9个城市拥有项目。今年早期，绿地宣布在悉尼投资5亿美元建造住宅高楼。而由绿地集团投资10亿美元打造的洛杉矶中心区大都会项目已通过美国外国投资委员会审批，进展顺利。

《每日经济新闻》记者注意到，今年以来，中国首富王健林领导下的大连万达集团将投资近7亿英镑在伦敦核心地区建设超五星级万达酒店；今年上半年，以SOHO张欣牵头的中资财团以7亿美元现金（不包含债务）收购了美国通用汽车大楼40%权益，成为彼时中国地产商最大一笔在美地产收购案。

此前，中国最大的上市地产公司万科与世界一流开发商的铁狮门公司（TishmanSpeyer）签约，合作开发位于美国旧金山的一个豪华高层项目，这也是万科首次进军美国。

为何国内明星地产企业频频出海投资？较之国内市场，海外市场究竟有何独特魅力？

对此，张宏伟向《每日经济新闻》记者表示，除了战略化布局需要国内大型房企具有国际化视角外，中国房企“出海”更大的原因在于，企业可借助自身多年建立的渠道优势，吸引国内高收入人群出国购置地产或者进行投资，也为房企增加一条收入途径。

他具体谈道，“细观在中国推广销售的海外地产项目，其卖点大致可以归纳为移民、留学、投资和休闲旅游三类，国内龙头房企在海外投资开发房产，也是看准了上述三类群体带来的房地产市场需求的机会；其二，当前国际资本市场融资环境相对宽松，在欧美房地产市场开始逐步复苏与回暖之际，国内房企开展海外房产投资业务，可借机布局国际房地产市场；其三，国内限购、限贷、房产税等房地产调控政策频繁出台，投资客投资海外可以规避国内投资风险，这也导致部分龙头开发企业转投海外市场；其四，大部分海外的土地和房产都拥有永久产权，且生活、教育环境相对国内具有一定的优势，对投资者和开发商都具有很大的吸引力。”

对于近来房企海外投资热，英国伦敦华埠商会主席邓柱廷日前在成都参加华商大会期间就向媒体表示，目前投资欧洲的房地产是比较合适的时机。他认为，欧洲经济开始复苏，房产处于低位上升期，很多国内房地产企业都开始看重欧洲市场并有所动作。

警惕出海投资风险/

截至目前，不少知名房企均有涉足海外房产市场。

中国海外投资联合会一项数据显示，2012年以来，万科、绿地、碧桂园、中国建筑等十余家大型房企已在海外有房地产项目或确定投资计划，投资规模已达几百亿美元，项目大多是位于海外发达市场，在这些项目中，住宅和旅游地产占比最高。

尽管出海掘金“看上去很美”，但考虑到“出海”需要充裕资金支持，并要求企业拥有成熟且符合当地特色的开发模式等，房企布局海外仍充满变数。

张宏伟向 《每日经济新闻》记者表示，目前国内龙头房企大多采取与当地发展商合作开发模式，风险不是很高。不过，要留意的是，未来这些房企一旦进行规模化扩张则必然会遇到很多问题。

张宏伟指出，“海外的开发模式决定了企业需要大量依靠金融机构，这种模式对于中国房企而言，可能还不是很适应，由于布局海外的基本为国内大型品牌房企，而大公司模式已经固化，在海外短期内也就难以有规模化扩张的突破。”

面对风云变幻的国际市场，如果出海房企没有充裕的现金流作为支撑，也将很难抵御海外市场风险。此外，海外政治壁垒与障碍、税费制度的不同、汇率变动等也有可能成为中国房企出海的障碍。

值得一提的是，美国政府目前正在加紧追查公民的海外账户和海外资产，一旦被查出在海外藏有资产，户主将遭重罚。此举对华人影响非常大，部分华人为“保财”而放弃了绿卡。

对此，张宏伟认为，当地房地产市场购买力有限，不一定像国内那样具有买房投资的市场氛围。即使依靠“绿卡”将国内资产进行转移的购房者也面临一定市场风险。

再有，从销售环节看，海外的房地产市场更加复杂，如何把控海外地产市场发展周期与特性，这或许也是出海房企必须要考虑的问题。