佳兆业造城11平方公里 北方最大旅游地产项目落子东戴河新区

每经记者 罗碧 发自东戴河

随着东戴河新区建设开启以来，各大开发商纷纷涌入这座2011年全县地区生产总值仅122亿元的华北与东北交界的小城——辽宁绥中县。数十个综合地产类项目开始建设，而佳兆业辽宁东戴河项目，占地总面积11平方公里、拟总投资500亿元、规划6~8年内完成，将成为中国北部最大的滨海旅游度假地产项目，在因“大体量”引来关注的同时，也带来了外界对其是否“激进”的争论。

对此，深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，对旅游地产这类较为特殊的项目进行考量时，不能以一般成熟产品的运行规律为标准。

项目“大体量”引关注/

从北京首都机场出发4个小时之后，即可到达位于辽宁省葫芦岛市东戴河新区的佳兆业·东戴河项目。入秋的东戴河在海风的吹拂下已能感觉到凉意，但前来看房想购“海景房”的人仍不少。记者随机询问前来看房的人，基本来自葫芦岛市和秦皇岛等周边城市。

于2011年底开盘的佳兆业集团首个旅游地产项目——佳兆业辽宁东戴河一期，在其第3年销售旺季即将结束的9月底对外宣布，已累计销售5000套，共完成销售额20亿元。

据现场销售人员介绍，目前一期销售均价为6500元／平方米，靠海住房为7800元／平方米，主要为48平方米一居和114平方米两居，以及一部分酒店式公寓。记者从当地售房网站了解到，绥中县县城新盘均价在3500元~4500元／平方米。

佳兆业绥中公司总经理柴文东介绍称，目前项目销售套数已超过5000套，销售额近20亿元，销售均价按年稳健增长约12%。

对于这一较为缓慢的 “销售速度”，宋丁认为，新区，加之是位于北方滨海这种季节性较强的区域，市场培育期较长属于正常现象，不能以成熟产品的规律来考量旅游地产。“在这个地方做这样的项目肯定是慢工夫。北方滨海旅游地产，一年中至多有半年时间可以停留在此，因此对新城内的旅游项目，人们会对其有一个认知的过程。”

按照此前规划显示，佳兆业东戴河项目的建设周期将在6~8年，8年之后，这一原址为玉米地的区域上将形成包括五星级酒店、会所、马术和游艇俱乐部、大剧院、博物馆与文化中心以及公寓、住宅在内的区域内最大的复合型旅游业项目，总体量将达1000万平方米，总投资将达500亿元。

深圳一名在房地产业内有多年从业经验的人员在向记者谈及新区开发大型旅游地产项目时表示，国家政策调控迫使房地产开发商向开发多种产品形态转型，“在新区建大盘，这在开发成本上存在优势，后期收益较为丰厚，但项目培育期长且初期投资额度较高。”

当提起佳兆业东戴河项目时，上述人士表示，一直坚持做旧改的佳兆业在项目长期运作和资金运作上具备较大优势。

佳兆业的北上之路/

佳兆业2010年公告显示，该年12月14日，佳兆业通过招拍挂方式，以1.31亿元购入位于辽宁省葫芦岛市绥中滨海经济区的两幅合共占地约42万平方米的旅游用地，折合楼面均价为每平方米约310元。两幅地块将打造成度假型酒店项目。

2011年7月，佳兆业以3.23亿元拿下该地总建筑面积约74万平方米的7宗土地；2012年7月6日，佳兆业又以1.96亿元价格获得东戴河总建筑面积达57万平方米的4宗土地。

如果按照目前6500元／平方米的均价计算，佳兆业东戴河的地价成本不到房价的5%。

根据2012年佳兆业绥中区域董事长田永久透露的消息称，佳兆业东戴河项目第一期投资额达20亿元。相关资料显示，佳兆业东戴河项目一期也即启动区建筑面积共达50万平方米，主要工程项目包括18栋99米观海酒店式公寓、48栋低层高档住宅、4.7万平方米的大型滨海广场以及4.7公里沿海沙滩整治工程，以及大型商业中心，餐饮和超市等配套。

该项目相关人士向记者介绍称，目前已回收的20亿元款项主要来源于已出售的超5000套的公寓和低层住宅。

“目前东戴河销售均价按年增长的速度也较快，随着周边配套的完善，这一价格跟周边的北戴河和南戴河2.5万元／平方米和1.2万元／平方米的均价比较来看，后期还有较大的增长空间。”佳兆业东戴河项目相关人士向记者表示。

在东戴河项目之前，佳兆业在旅游地产产品业态上的试水已在惠州完成。2007年，佳兆业在惠州展开了2500亩的造城计划。随着惠州房地产价值攀升，佳兆业从惠州项目中获得了丰厚回报。

2010年8月23日，佳兆业与辽宁绥中滨海经济区签署合作框架协议，而11平方公里的体量是此前惠州项目的10倍。

据了解，在佳兆业集团上市之后不久，佳兆业就已开始北上。2009年12月31日，佳兆业在沈阳购入青年大街项目，开启了佳兆业集团进军北方之路。

根据佳兆业集团2012年年报显示，在2012年共计23.9百万平方米的总建筑面积中，环渤海地区占比34.9%，仅次于其在大本营珠三角地区38.3%的占比。

尽管从2011年下半年之后，佳兆业开始将视线从此前的三线及更低级别城市转至一、二线城市，但其在东北城市的扩张之路并未就此停止。在2012年佳兆业新进驻的4座城市中，东北占两席，累计已进入沈阳、大连、丹东、本溪等9个城市。

在2012年全年合约销售中，佳兆业环渤海地区累计销售面积达46.3万平方米，占总合约销售面积257.7万平方米的18%；环渤海地区累计合约销售金额达2959百万元，占总销售额的17%。

“空城”争议与新区商机/

根据克而瑞此前发布的《2012~2013中国旅游地产发展年报》显示，截至2012年年底，环渤海地区旅游地产发展项目已达275个，尽管从数量上来看与海南旅游地产项目1016个还存在较大差距，但在统计入该年报的五大片区中仅次于海南和西南地区。

克而瑞旅游地产事业部总经理胡晓莺在9月28日举行的“对话东戴河·第二届中国滨海旅游地产发展高峰论坛”上表示，因为北方的气候季节性较强，此前北戴河这一片区一直未被列为旅游发展的重点区域，但随着旅游产业和道路交通的发展，北方推出的“针对区域性”群体的旅游地产项目将有发展空间。

据当地政府相关人士介绍称，今年年内，东戴河高铁即将开通，届时，东戴河将实现京津冀一小时生活圈。

佳兆业集团提供的数据显示，东戴河项目购房对象中，北京客户占比超过80%，以度假、养老人群为主。其他客源多来自临近的天津、沈阳、唐山、秦皇岛。

然而，对于北方滨海地带季节性较强，以及新区“造城”会在初期面临周边配套不完善的困境，或将导致周边项目成为“空城”的争议声，从佳兆业东戴河项目开始到一期销售即将收尾从未停止。

佳兆业东戴河项目相关人士认为，新区项目的前景与周边配套十分重要。此前佳兆业集团在面对外界的质疑时也曾强调，项目所在地处于东戴河新区，规划160万平方公里的新区对项目未来发展是大利好，并且佳兆业旅游地产兼顾多重目标。

根据公开信息显示，在佳兆业落户绥中滨海新区2年之后，2012年该地更名为辽宁东戴河新区。根据规划，致力于打造“海岸中关村、生态新城区”的东戴河新区面积拟达160平方公里，共分4个功能区域，即辽宁（万家）数字技术产业基地、东戴河新城、高岭工业园区以及沿海地区与碣石大遗址公园。

而佳兆业东戴河项目规划中，五大片区中有专门片区用于承接高新产业集群的商务外延以及为新区综合配套中心提供服务，而其他规划片区中也有众多专门针对周边商务人士的运动与休闲配套设施。

“在未来的3~5年，这里将建立起占地10平方公里的东戴河数字产业集群，这将成为对休闲度假业起支撑作用的产业基础。”辽宁省葫芦岛市副市长杨维在上述论坛上表示。

据了解，东戴河新区自2012年成立以来，已完成了30平方公里的基础设施建设和相关配套，目前新区累计签约项目373个，开工项目203个，包括中国云计算创新实践区、中国高端经济论坛会议中心等重点项目。

根据2012年绥中县扶贫开发办公室对外发布的相关信息显示，截至2012年3月，新区已有近20家综合地产类项目开始建设，2012年预计开工面积达504万平方米。这其中包括北京盛邦基业投45亿元打造的山海同湾项目、合生创展拟总投资40亿元建合生·天戴河项目以及佳兆业东戴河项目。

无论是佳兆业，还是其他已经进驻东戴河的开发商，东戴河新区规划能否顺利实施，均与其休戚相关。