央行出手流动性压力趋缓 广州房贷仍持续收紧

每经记者 杨珏轩 发自广州

在9月24日央行施行880亿逆回购后，季末流动性紧张逐渐缓解。另一面，房贷收紧步伐却没有因此放慢。

在《每日经济新闻》9月24报道广州三大行上浮首套二手房贷利率后，短短两天内，媒体相续曝出广州房贷再次收紧升级的新闻。

在季末节前流动紧张预期快速缓和的前提之下，房贷的继续收紧就显得另有原因。在排除了短期流动性紧张因素外，另外两个因素就显得尤为醒目：中长期的流动性紧张、房地产风险。

资金面紧张暂时缓解

9月以来，随着季末时点接近，银行间同业拆借利率节节攀升，在9月24日达到峰值。以shibor一个月期品种为例，利率从9月2日的4.6000%上涨至9月24日的6.1089%，涨幅达32.8%。一时间关于流动性紧张的报道铺天盖地，并有不少评论将此次流动性紧张与6月相提并论。

9月24日，央行在公开市场施行了880亿元逆回购，规模创7月以来新高，及时为市场打了一剂强心针。这场来势汹汹的流动性紧张也就放慢了脚步，资金面紧张得到缓解。Shibor大部分品种也开始转头下行，走势回复平稳。公开操作的次日，shibor8个品种中有3个与前日持平，4个出现下降，只1个出现小幅上涨。9月26日，央行又实施800亿逆回购，本周实现流动性净投放1550亿元，季末流动性紧张基本解除。

某银行人士此前曾向 《每日经济新闻》记者指出，想了解银行是否钱紧，可以从银行近期发行的理财产品去推断。如果银行普遍缺钱，会大面积地在考核时点发行理财产品。发行理财产品起售日到终止销售日这段时间，购买理财产品的资金作为活期存款存放在银行，可以应付考核，如果这段时间包含了考核时点，就称之为踩考核时点发行。

记者6月底曾在银率网查询了北、上、广、深四个城市的新发理财产品，每个城市查看前100个，发现所有的新发理财产品都是踩考核时点发行，当时资金面紧张程度可见一斑。昨日（9月27日）记者在银率网重复了同样的工作，发现大部分理财产品没有踩考核时点发行。“那说明银行并不钱紧，至少没有出现大面积钱紧。”上述银行人士说道。

某证券公司债券交易部研究主管何先生也向记者表示。“除了跨季资金稍微有点紧，短期都很宽松了。”

虽然银行资金面得到缓解，但房贷的收紧却加速升级。

9月26日媒体报道，记者走访广州15家中资银行网点获悉，已有8家银行提高首套房贷款利率5%～30%，二套房有的最高上浮50%，且多数银行表示难以保证具体放款时间，房贷收紧仍在升级。

对于收紧房贷的原因，银行方面普遍的说法是额度紧张。上述银行人士王先生向《每日经济新闻》记者表示，额度确实不够用。“考核指标主要有两个，一个是存贷比，一个是新增贷款余额。存贷比触红线还可以通过揽储解决，新增贷款余额一旦触顶揽再多存款借再多钱也没用。”

然而这两个指标的考核向来就有，为什么房贷收紧潮从今年8月才明显出现？对此，上述银行人士王先生表示想不明白。

缘自房贷风险高？

对于越演越烈的房贷收紧现象，盛富资本总裁黄立冲表示，简单的额度紧张或季末流动性紧张难以解释这种现象，他提出了另一个思考角度：房贷风险。

他首先指出，目前国内经济大环境相较以前有了本质的变化，尤其是货币政策的思路与以前大不相同，“只有在迫不得已的情况下（避免钱荒的出现）才会提供巨量的货币供应”，“2013年8月M2虽然相对于近期又创纪录，但比起2009年的天量增量还是少了，中国将进入信贷紧缩周期。”

“在这种环境下，银行所面临的是经营风险日益升高的商业环境，在目前许多的贷款品种中，房贷是收益率较低的一种，其他贷款上浮的幅度都更大。相比之下，其他贷款类别同样有物业作抵押，而且还增加了商业运营的现金流和股东的担保，从风险来说比房屋按揭贷款要低得多。从抵押品未来的风险来看，最大的风险是抵押品的拍卖不足以支付抵押贷款。按照美国的经验来看，部分地区房价下跌最高达80%，经济良好地区也下跌20%~30%，平均下跌大约50%。反观中国目前房价，风险可想而知。”

他认为，未来有三种因素会导致国内房价下跌：政府担心持续的货币发放导致通货膨胀；房产税的逐步推出，导致房屋作为投资品的吸引力下降；国际资本因为欧美复苏、美元上涨、美国投资估值处于洼地而流出中国。

“从目前来看，这三种因素都将一起来临几无悬念，只是具体什么时候来还不确定。银行这时采取降低风险的策略是在情理之中。”

他向《每日经济新闻》记者表示，房贷风险的另一个来源，在于一个行业潜规则或者说猫腻。“现在首套房按揭贷款部分最多为70%，买房者至少要出30%。但中间有一些猫腻：通过房子估价方面的操作降低购房者的实际出资额。购房者实际出资额只有15%，过去最严重的时候，炒房客本金甚至只有5%。这就造成银行以非常低的利率并承担非常高的风险。”