欲开不动产证券化先河 中信证券借办公楼融资50亿

每经记者 曾剑

在资产证券化过程中，券商有望改变以往单一的承销商角色。

中信证券（600030，收盘价12.02元）今日公告表示，公司拟以持有北京中信证券大厦的全资子公司天津京证、持有深圳中信证券大厦的全资子公司天津深证的股权开展特定创新金融业务。《每日经济新闻》记者注意到，若中信证券此举获监管部门批准，公司可以将旗下两块不动产转化为证券化产品，除可获取巨额现金外，还可以得到产品的管理费收入，一举两得。

欲创资产证券化新模式

据中信证券公告，公司以分别不超过10万元的资金设立了两家全资子公司天津京证、天津深证，并拟以增资方式分别将公司拥有的北京中信证券大厦第2-22层房产及对应的土地使用权（即上述北京中信证券大厦）、深圳中信证券大厦第4-22层房产及对应的土地使用权（即上述深圳中信证券大厦）注入该两家子公司。

9月26日，中信证券董事会审议通过决议，同意在公司将上述两座大厦资产注入后，以不低于50亿元的价格，将天津京证、天津深证的全部股权转让给金石基金 （中信证券全资孙公司）拟发起设立的非公募基金的全资子公司，以开展相关特定创新金融业务。上述非公募基金计划募集资金不低于此次交易价款，基金管理人为金石基金。

截至2012年12月30日，北京中信证券大厦资产净值22.51亿元，深圳中信证券大厦资产净值6.36亿元，市场价值评估结果合计为50亿元。

中信证券表示，该特定创新金融业务有助于公司挖掘沉淀资产的市场价值，盘活存量固定资产。项目的实施有望成为国内不动产证券化业务的首单示范性产品。预计交易完成后，公司将收到的交易对价不低于50.04亿元，预计实现超过10亿元的税后净收益。此外，作为基金管理人金石基金的母公司，公司将每年获得管理该特定创新金融产品的管理费收入，并根据相关投资协议在未来产品退出时分取超额收益。

值得一提的是，由于上述两块不动产是中信证券的重要办公场所，在交易完成后，公司将按市场价格租回使用。

身兼数职可获多重收益

公开资料显示，资本市场上的资产证券化主要有证监会监管的企业资产证券化、银监会监管的信贷资产证券化及交易商协会下的资产支持票据这三项。对券商来说，目前能够涉足的只有企业资产证券化，且很多时候只是以承销商的角色出现。

《每日经济新闻》记者注意到，从中信证券今日推出的不动产证券化业务来看，其将实现“自产自销”。

据了解，资产证券化的整个运作的流程是：融资方提供可提供稳定现金流的资产做抵押，由券商作为承销商和资产管理人，将资产打包证券化后，卖给投资者，券商收取佣金管理费，而投资者可以在交易所平台做二级市场的再流通和炒作。

中信证券首先作为融资方通过变现不动产一次性获得不超过50亿元现金；其次以项目专项计划的承销商和管理人身份获取服务费和管理费，可谓身兼数职。

值得注意的是，中信证券上述交易还需获得股东大会批准以及监管部门批准。