新一季港股内房企迎考：仅两家保发

每经记者 叶燕婷 发自深圳

去年11月，随着内地房企业绩回暖，停滞已久的赴港IPO大闸由旭辉控股（00884，HK）的上市再度开启，为很多房企扩增了新的融资渠道。

截至今年9月，新城控股（01030，HK）、金轮天地（01232，HK）、五洲国际（01369，HK）、当代置业（01107，HK）和利福地产（02183，HK）等内地房企均已成功赴港IPO。不过，让投资者大失所望的是，“新一季”赴港上市的内房企中，目前除旭辉控股和五洲国际外，其他房企均跌破了发行价。

分析人士认为，上述房地产企业“重资产轻运营”的模式，以及上市后增长乏力的业绩，成为这批地产股被看空的主因。

“地摊价”上市仍破发/

自去年11月内地房企赴港上市开闸以来，成功上市的企业中仅旭辉控股和五洲国际“保发”。

截至9月26日收盘，旭辉控股收盘价为1.34港元，仅高出1.33港元的发行价0.01港元；五洲国际收盘价为1.26港元，仅较1.22港元的发行价高出3%。

其余赴港上市内房企的表现则更为惨淡。数据显示，截至9月26日收盘，新城控股收盘价为0.92港元，较1.45港元的发行价下跌36.6%；金轮天地收于0.97港元，较1.68港元发行价下跌超过42.3%；当代置业、利福地产也均较发行价略微下滑。

实际上，大多数赴港IPO的房企都希望拥有一个长期的海外融资平台，因此上市的定价已经非常“便宜”。

瑞银投资银行部中国区联席主管兼亚洲区副主席赵驹在上个月底参加博鳌房产论坛时曾表示，今年在H股上市的内地房企，首发价格都非常低。

记者查阅资料发现，旭辉地产、新城地产、当代置业、金轮天地的发行市盈率均在4~5倍之间。公开资料显示，内地房企以往赴港上市的发行市盈率在7倍左右。

一家香港地产公司的董秘透露，和A股市场看重概念炒作不一样，H股市场更认定企业的经营，只有业绩做得好，股价才能做高，“去年那波上市地产公司很可能是把今年的业绩给提前透支了，股价破发完全与其业绩相对应。”

多家房企净利润缩水/

事实上，许多中小内房企在成功赴港IPO后，表现均不尽如人意。

新城控股去年11月上市，首次公开发售募集到20.56亿港元，今年1月和4月又分别发行了5年期2亿美元的优先票据和3年期15亿元人民币的优先票据，公告筹集资金约合43亿元人民币。

2013年中期业绩报告显示，融资后的新城控股上半年合约销售额为76.09亿元，同比增加7.7%。但是，销售额的增加并没有为股东带来更多利润。数据显示，期内扣税后的全面收益总额为2.72亿元，同比下滑超过两成；归属公司权益持有人之核心溢利则跌破亿元至8510万元，同比较少43.8%。

今年上半年，新城控股76亿元的销售额仅完成全年200亿元目标的38%。对此公司方面表示，下半年将在苏州、常州等地新开盘11个，总货量价值约为280亿~290亿元之间。

今年首家成功赴港上市的内地房企金轮天地曾经凭借在地铁上盖物业的商业模式一度收到热捧，得到高于80倍超额认购。但是，公司上市后的半年业绩却大幅下滑，公司收益由去年同期的6.62亿元锐减八成至1.29亿元，股东应占溢利也减少66%至7039万元。公司表示，收益减少主要是由于房地产开发业务部分的收入减少所致。面对此次业绩变脸，不少投资者选择了离场。

作为一家综合型商业及住宅房地产开发企业、持有者及营运商，金轮天地专注开发江苏省及湖南省内连接或邻近地铁站或其他交通枢纽的项目，旗下金轮国际广场、金轮时代广场、金轮新都汇及金轮星光名座都属此类项目，“地铁物业”成为其年初发行时受到追捧的主要原因。

但细看财报不难发现，投资物业公平值的变动是其利润的重要来源。今年上半年公司获得的7038万元溢利及全面收入总额中，投资物业公平值收益占比达71.6%。如果除去这部分物业重估收益，金轮天地的利润将大幅缩水。

盛富资本和协众国际总裁黄立冲认为，投资物业公平值收益占净利润比例过高，不仅会导致未来的利润增长乏力，而且如果为了持有资产导致公司债务增加，反而会致使利润减少。他分析认为，商业物业的租金产生的回报率普遍在2%～3%之间，但即便是银行债务抵押贷款，一年的利率最少也有6%~7%。可见，公允价值受益并不意味着能为投资者带来良好的回报。

《每日经济新闻》记者根据金轮天地公告数据粗略计算，公司上半年物业租赁及经营管理收益为5840万元，而投资物业价值达33.05亿元，以此计算租金收入占投资物业值的比重为仅为1.77%。而上半年公司平均借贷成本达6.8%，相当于租金回报的3倍多。