借道私募 中粮地产融资7亿开发住宅项目

每经记者 蒙湘林

今年以来拿地频频的中粮地产（000031，收盘价3.90元）继向中粮集团及关联方借款后，融资触角又伸向了私募基金。今日，中粮地产披露，子公司中粮南京与私募基金公司上海中城永跃投资中心 （以下简称中城永跃）签署合作协议，后者以股权投资和股东贷款的方式对公司在建的南京住宅项目进行投资，投资金额共计7亿元。有地产业内人士对此表示，作为地产央企，中粮地产借道私募基金融资实属罕见，资金需求的压力可见一斑。

项目楼面地价7338元/平方米

公告显示，中粮地产下属子公司中粮南京、项目公司鸿云置业与中城永跃签署投资协议。协议约定，中粮南京与中城永跃共同对项目公司进行增资，其中中城永跃增资3.675亿元，中粮南京增资2.825亿元。增资后，中粮南京持有项目公司51%股权，中城永跃持有项目公司49%股权。同时，中城永跃提供股东贷款3.325亿元，期限为1年，年利率7.5%。

据了解，此次合作协议的投资标的为项目公司鸿云置业旗下的南京上坊项目，该地块于2013年6月27日由中粮地产以23.4亿拿下，溢价率高达67%，出让面积为14.5万平方米，楼面地价7338元/平方米。项目公司在获得增资后注册资本将增至7.5亿元。截至今年8月31日，项目公司净资产为9948.66万元，营业收入为0万元，净利润为-51.34万元。

此外，协议约定了具体的股权投资退出方式，即当目标项目可售面积的销售率达到85％之日或私募基金对项目公司首笔投资到账日之日起满42个月之后，中城永跃有权转让。深圳某大型房企投研人士程利伟告诉记者：“投资协议并没有设定退出时的约定回购价格，如果回购价只按市价计算，那么私募基金将在一定程度上替上市公司承担项目的远期风险。”

借道私募缓解资金压力

《每日经济新闻》记者翻查公司公告发现，中粮地产以往的融资渠道一般为银行贷款、大股东融资担保、大股东额度增信以及关联方直接借款等形式，此次采取的与私募股权基金合作投资地产项目的融资方式并不常见。

据公告介绍，合作方中城永跃是有限合伙型私募基金，基金注册时间为今年8月26日。程利伟告诉记者：“从基金注册时间看，很明显是为南京住宅项目融资需要而特意设立的，侧面说明中粮地产对资金需求的急切。”

记者也注意到，今年7月，中粮地产在北京以23.6亿元购得孙河地块，扣除公租房面积之后的楼面均价达到惊人的48444元/平方米。程利伟进一步分析认为，在高价拿地之后，中粮地产在后续开发建设上将面临较大的资金压力，此次借道私募很明显是希望解资金之渴。

瑞银证券近期研报也对中粮地产的资金状况表示担忧，中粮地产上半年营收虽然同比增长139%至29亿元，但毛利率下降8个百分点至30%，由于销售、管理及财务费用高企，其扣非净利润仍然亏损1.1亿元，负债率尽管降至74%，但短期有息负债仅略低于货币资金余额，占总借款比重大幅升至54%。因此，公司的资金状况仍很紧张，难以支持持续扩大土地储备。