一线城市“抢地”样本：土地“饥渴”助推融创夺地热

每经记者 尚希 发自北京

一部中国房地产版的速度与激情正在融创中国的内部上演。

拿下农展馆地块不久，融创内部马不停蹄展开新的工作。据《每日经济新闻》记者了解，9月2日刚刚以5.07亿元收购沪上知名老盘香溢花城项目，截至目前十多天的时间，融创就奇迹般完成了7000多万元的销售额，速度之快令人咋舌。

这仅仅只是一个项目。从2010年83亿元的销售额，到今年极有可能完成的450亿元，再到半个月内拿下上海亦庄、北京农展馆两块地王，融创的业绩增长速度甚至超过了一些龙头房企。

“如果没有十拿九稳的把握，孙宏斌也许不会下手，但现在的风险的确就在于政策的不确定性。”一位长期关注融创的分析人士表示。

地王背后的图谋

农展馆地王的影响力已经让融创成功地从一个区域房企上升为全国知名房企。也许，这也正是融创执意拿下此地的又一原因。它在丰富了其北京区域产品线的同时，也为其全国化战略搭好了框架。

根据融创中国的中期业绩，2013年上半年累计实现合约销售额236亿元，同比增长89%。同时，行业排名从去年年底的第12名上升至目前的第11名。

此外，据融创中国在中期业绩会中透露，今年下半年，将加大推案量，可售货值达到700亿元，包括220亿元库存及480亿元新推项目。

高速周转离不开土地的及时补仓。截至今年6月底，融创中国总土地储备存量为1653万平方米，其中权益土地储备为1090万平方米，按照企业目前年度200万平方米销量，可满足未来7~8年开发需求。

《每日经济新闻》记者梳理后发现，目前在融创的土地储备中，上海占比最高，达到了38%，其次是天津和重庆，而北京占比不足10%。

来自申银万国的研究报告指出，融创现有的约800万平方米权益可销售土地储备，大概能够产生1500亿元权益销售额，这将有能力支撑公司销售持续以每年30%的增速发展到2016年，但上海、北京虽然按价值计算占到了净资产值的接近四成，但实际可售资源也不过100万平方米。

纵观目前融创在北京的布局，除了与方兴合作的金茂系产品之外，其独立开发的项目在售的仅有西山壹号院以及即将入市的亦庄丹枫壹号。有接近融创中国的房地产人士向 《每日经济新闻》记者表示，“现在他们在北京可以说是有钱没地，特别到了最近的一个半月，拿地的决心就非常坚决了。”

可控与不可控的风险

“我一直对房地产市场悲观，因为房地产行业不可能在经济下滑压力巨大的环境下一枝独秀。需要慎重选择，我们选择一线城市核心地段高端精品，我们有选择有判断有纪律，执行得也很坚决。”孙宏斌如此解释夺地农展馆。

外界对于地王风险的猜测，根源在于持续的宏观调控，以及未来调控的不确定性。

通过融创中国的年报可以发现，目前融创中国持有现金达145亿元，远高于一年内到期债务65.7亿元，且短期贷款占总债务的比重不足30%。

“值得注意的是，企业净负债率虽由去年的79%降至72%，依然处于行业中上水平。不过，参考销售金额/有息债总额比值，比值越高反映企业偿债能力越强，可以看到，在已公布中期业绩的标杆房企中，融创中国排名靠前，该比值高达95%，说明企业有足够能力应对债务压力，风险可控。”CRIC研究中心分析师朱一鸣表示。

“对于融创来说，最大的优势就在于其营销。包括其跟绿城的合作也是绿城出产品，融创负责营销。”朱一鸣告诉《每日经济新闻》记者。上述香溢花城项目，短短半月超过7000万元的销售额，融创在营销方面的功力展露无遗。“这就能帮助其加速周转，快速补充现金流。”

“假设的前提是销售都处于正常的状态，自然不会出现太大的问题，但比较担心的就是市场会出现波动。”兰德咨询总裁宋延庆对此表示。

在融创拿下农展馆地块之后，穆迪估计，与去年土地金比较，公司今年平均土地收购成本约20%~25%，增加未来一至两年利润率收缩的风险，如将新购的土地计算在内，估计融创今年首8个月的合约土地收购总计约173亿元，相等于其275亿元签约销售额的63%，去年上述比例为40%~45%。若公司维持收购步伐，可能会削弱其流动性及提高杠杆比率。

上述分析人士指出，“如果融创继续保持这样的拿地节奏，便会加大风险，但依照现在的地块情况来看，高端项目的利润状况还是比较可观的，如果能加快开发周期，风险还是可控的。”

对于夺地农展馆，融创中国相关人士此前对 《每日经济新闻》记者表示，“我们认为三环核心区域还是有很强的需求，我们也会在这儿做出具有全国标杆意义的超高端项目”。