楼面价7.3万北京新地王突破想象

每经记者 尚希 发自北京

“这个市场已经没有合适不合适，10万一平方米能拿下也合适。”在拍卖师落锤敲定融创以21亿元、配建27.8万平方米医院面积的报价，拿下北京农展馆北路8号住宅地块后，现场的一位开发商对《每日经济新闻》记者这样说。

9月4日，被视为奇迹诞生的日子，原本应在2012年12月19日入市的“准地王”农展馆地块，在被“雪藏”9个月之后入市。经历69轮竞拍后，以高达7.3万元/平方米的楼面价轻松刷新北京单价地王纪录。中原地产市场研究部总监张大伟用“突破市场想象力”来形容该地块的高成交价。

而在摘地者融创看来，这一切都在预想之中。“在此之前，所有开发商对这块地的价格预期都是在7万以上。”融创北京公司相关负责人对记者表示，该地块的绝版稀缺符合融创一直以来的高端精品路线，“我们将打造具有全国标杆意义的顶级豪宅项目，预计售价会在15万元以上”。

配建27.8万平方米医院/

首成、华发、和裕、懋源、合景泰富、融创、中海，在这份争夺地王的名单中，多数企业在北京土地市场上并非“熟客”，但即便少了“主场”的优势，激烈程度丝毫未打折扣。

根据北京土地储备中心官网信息显示，朝阳区农展馆北路8号地块位于东三环东侧，原北京军区总医院东院旧址上。该宗地块截至9月3日已收到8次报价，最高价为18.7亿元。在昨日的竞拍中，地块起拍价格设定在18.8亿元，为了控制溢价率过高，地块上限为21亿元。

不到3亿元的竞价空间显然没有太大“看头”，开拍不到十分钟，仅经过9轮举牌，融创便以21亿元触顶合理价格上限，转而进入配建医院面积的竞拍。至此，战火渐渐燃起。从1万平方米开始，和裕与融创竞争一直处于胶着状态。长达60轮的竞拍，让在场记者、开发商人士直呼“究竟要建多大一所医院”。

最终当融创报出27.8万平方米之后，和裕并未再追加，地王之争由此尘埃落定。“农展馆地块非常稀缺，上市一块就少一块，我们非常希望能够拿到它，但是已经超过我们的测算价格上限，所以很遗憾。”和裕地产在现场拍地的负责人在竞拍结束后，遗憾地对记者表示。

根据标书，农展馆地块建筑面积为59152平方米，达到合理价格上限后，将转为竞报异地建设医院面积的方式确定竞得人。其规定异地建设医院的建造单价为8000元/平方米，竞得人需按照现场竞报异地建设医院的面积向军区总医院支付相应的建设费用。

据《每日经济新闻》记者了解，目前全国最大的医院是协和医院，总建筑面积为49万平方米，对比看来，该投建医院的面积确实不小。粗略计算，27.8万平方米的医院需要额外增加22.24亿的投资，加之21亿元地块的总价，开发商合计需要支付的总额为43.24亿元，折合平均楼面价达7.31万元/平方米。

“其实拿地之前，开发商对该地块的价格预计都在7万元以上。”融创负责人对记者表示，融创拿地完全是看好该地块的绝版稀缺，“去年以来北京土地出让量虽然很大，但是五环以内的土地极少，三环以内更是没有，再加上处于农展馆这一城市核心区，所以非常难得。”在融创的初步规划中，该地块将成为北京乃至全国最顶级的豪宅项目，“售价会在15万元以上。”

恒大拿下豆各庄地块

要论激烈程度，紧随其后开始的豆各庄 “限房价竞地价”地块要超越农展馆地王。中海、恒大、富力、葛洲坝、中铁建等纷纷出战。就在竞拍开始前，不止一家房企向记者表示，对于该地块的争抢势在必得。但最终，都未能敌过强势进京的恒大。

资料显示，北京市朝阳区豆各庄乡土地储备项目B地块、C地块二类居住、公建混合住宅、托幼、环保设施用地建筑控制规模294605平方米，地块位于朝阳区豆各庄乡黄厂村，用地性质为R2二类居住用地、F2公建混合住宅用地、R53托幼用地、U44环保设施用地。该地块的起始价为24.5亿元，在竞拍前共收到8份报价。

随后，在经过43轮竞拍后，恒大以40.4亿元配建51500平方米公租房摘得朝阳区豆各庄乡B地块，这也是北京第一块以“限房价竞地价”方式出让的土地。据了解，该地块剩余居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为22000元/平方米。

《每日经济新闻》记者粗略估算了该地块楼面价，约为1.6万元/平方米，如果按照最高限售价格2.2万元/平方米来算，几乎是零利润。值得一提的是，这也是2013年恒大在北京摘得的第二宗土地，此前恒大以35.6亿元将沙河地块收入囊中。至此，恒大已经斥资76亿元在北京夺地。

“按照商品房的最高限价22000元/平方米来看，该项目的销售额为53.5亿元，如果考虑到高达40.4亿元的土地成本，配建公租房的建设成本以及项目开发成本，房企基本上只能做到微利，甚至难以盈利。”链家地产市场研究部张旭对记者表示，该地块与恒大地产上次竞得的昌平沙河高教园二期地块一样，只是其曲线进入北京市场，打造自己的北京运营团队的策略选择。

“一般带有建筑业务的企业，拿到此类地块可获得额外利润。”对于恒大的拿地，张大伟表示，作为全国控制能力最强的企业，恒大的优势在于集团化的采购可能获得更高的利润，而且可以借沙河及豆各庄地块达到快速锻炼北京公司的目的。

一线城市地价将走高

仅仅一天之内，北京土地市场的收益便增加了61亿元。而据链家地产市场研究部统计，截至9月4日，2013年北京市已经出让土地140宗，成交总价为1099亿元，为2012年同期的4.4倍，规划建筑面积为去年同期的1.7倍。

同时，龙头房企的拿地热情不减。在刚刚高价拿下亦庄地块后几日，融创又再度刷新了北京单价地王纪录。记者粗略统计后发现，今年以来，融创在北京拿地支出为62.2亿元，已经达到去年全年拿地金额的2倍。值得注意的是，与去年大多为联合拿地不同的是，今年的多宗地块多为融创独自夺得。

“我们觉得北京，特别是核心地段还是有需求的，加上今年我们的销售情况非常好，特别是在重点城市，都会加大拿地的力度。”上述融创人士告诉《每日经济新闻》记者。

不光是融创，多家龙头房企在今年土地市场的表现都十分抢眼。据链家地产市场研究部统计，截至目前，万科在京的拿地支出为55.7亿元，超过去年全年41.3%。

“龙头房企在2013年销售向好的过程中，受益较大，销售额都出现了30%~50%的同比增长，资金实力大大加强。”张旭表示，无论从房企自身的资金状况还是土地市场的交易情况来看，目前依然是比较合适的拿地窗口期。

“目前房地产政策基调稳定，房价上涨较为温和，一线城市的地产项目毛利率有望回升，这也是吸引房企在京积极抢地的重要原因。”张旭进一步指出，2013年的土地市场，由于房企拿地信心较高，一线城市吸引力相对增强以及优质地块出让数量增多，整体楼面价有所走高。但是政府部门也通过积极调整地块出让时机，采取相关限价措施来平抑地价。