高端盘“端着卖”刚需房借势“跑量”

每经记者 王杰 发自北京

与去年“金九银十”频频推出优惠活动刺激销售相比，今年的开发商们显然有了更多的底气。

北京作为地方细则最为严厉的城市之一，预售证的发放正以适度的增幅缓慢回升。

同策咨询研究中心总监张宏伟在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，目前，北京等一线城市的售楼处，仍在宣传“买涨不买跌”的行情。其次，标杆房企会关注市场的成交行情，以试探性的手法适当推货，慢慢提价，把楼市的热度炒起来，使整个市场一直处于活跃的状态。不过，不同业态的产品出现了分化。部分豪宅放缓销售酝酿提价，而刚需盘则选择“借机跑量”加快去化步伐。

与存在的需求相比较，区域高端住宅面临“断炊”的局面。以望京金茂府为例，自去年首期入市以来持续畅销。截至目前，一、二期产品已经全部售罄，正在积极筹备三期新品入市。

亚豪机构统计显示，前7个月，北京四环内成交价突破8万元/平方米的高端住宅共售出92套，与2012年同期的75套、2011年同期的87套基本持平。

值得注意的是，在四环沿线拥有房地产住宅开发项目的地产商，多数通过现房销售提高价格的方式来控制销售速度。北京房价的上涨压力继续增大。

位于东四环的华侨城，记者在今年3月份走访时开盘均价为37000元/平方米，而目前的价格已提高至约48500元/平方米。北京市住建委官网显示，该项目最后一期期房预售证是在2012年9月份获得，目前入市的房源均为现房。据销售人员透露，预计下期开盘，价格可能还会涨。

从9月预计入市的26个项目定价来看，只有8个项目公布预售价，其余18个项目售价均处于待定状态。在上述已公布预售价的8个项目中，“涨价”仍是主旋律，同比涨幅超50%。

北京楼市的供不应求是 “豪宅惜售”的关键。相比之下，对刚需盘开发商更注重“借势走量”。

8月31日，一房企销售总监在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，即便市场好于往年，如果捂盘惜售的话，很有可能错过“金九银十”的销售旺季。对于资金链紧张的房企而言，在调控政策还不明朗的状态下，“惜售”策略显然行不通。

一大型国企的的项目营销总监也透露，目前要讲究量价平衡，如果不具有特殊的优质资源，提价销售肯定有压力。

中原地产市场研究部统计数据显示：8月全月北京新建住宅签约套数为8708套，环比上涨34.2%。五环外成交已经占全北京成交的88.24%，创历史新高。这一比例在2013年1月份为85%，成交价格则继续上涨。

易居研究院研究员严跃进表示，北京下半年的楼市政策走向存有诸多不确定性因素，这加重了市场看涨的预期。由于担心未来将出台更苛刻及繁杂的政策，以及购房的税费及行政成本将增加，因此符合条件的购房者都将可能 “先下手为强”。“集体的狂热，也在无形中助推了房价的上涨。”

中原地产市场研究部统计数据显示：今年前8个月，北京新建住宅 （剔除保障房）合计签约59039套，总建筑面积成交701万平方米，这一成交量是最近5年来的第二高点，仅次于2009年。但因为价格的上涨，总成交额已经达到了1620亿元，突破了创造历史最高的2009年记录。相比2009年同期销售额上涨了9.4%。在2009年，北京商品房住宅（剔除保障房）成交额达到2507.8亿元的历史最高点，预计今年的全年成交额有望突破这一纪录，达到2700亿元。