供应增加暂难降楼市高温 调控两级分化或倒逼长效机制出台

每经记者 尚希 发自北京

中原地产市场研究部统计数据显示：今年前8月，北京新建住宅（剔除保障房）合计签约59039套，总建筑面积成交701万平方米，均为最近5年来的第二高点。

根据网易房产数据研究中心对今年8月北京百盘价格动态调查结果显示，100个重点楼盘中，仅有4个楼盘降价，降价项目多为尾盘出清。而在北京等地楼市出现价格上涨的同时，部分城市的调控政策却出现了“一松一紧”的态势。

“中国楼市已经出现了事实上的冰火两重天：一二线城市呈量价齐上涨，而三四线城市则出现了库存积压，卖地难。”中原地产市场研究部总监张大伟在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，在预计长效机制暂不出台的情况下，各地调控也将呈现两级分化。

新建商品住宅持续火爆/

“现在不找关系根本排不上号。”这是今年以来，记者在北京商品房市场听到最多的一句话。同时，多位业内人士在同记者的闲聊中提到，周围的亲戚朋友都在托关系买房。“现在的状况应该说是前所未有，大家一致对后市看涨。”一位开发商人士称。

需求旺盛助推了成交火爆，加之难以缓解的供需矛盾，北京的“日光盘”更是频频出现。

以中建国际港为例，7月推盘当日共推出了1462套房源，但共有3813组购房者参与摇号。中建国际港的热销仅仅只是一个开始，7月中下旬以来，陆续有6个项目出现“日光”。

根据网易房产数据研究中心对今年8月北京百盘价格动态调查结果显示，100个重点楼盘中，仅有4个楼盘降价，降价项目多为尾盘出清。此外，34个项目出现价格上涨，最高涨幅高达25%。

“新建商品住宅市场持续火爆的原因，一方面是具备购房资格的需求依然庞大；另一方面，也与当前的政策环境相关。”链家地产市场研究部张旭对记者表示。

“从当前项目排号、预售的情况看，供需矛盾有加深的迹象。”如张旭所言，楼市供应在8月份已经出现了上涨，但对于需求旺盛的北京来说，依然是“僧多粥少”。

来自亚豪机构的月度数据显示，8月份北京开盘的28个项目累计新增套数6503套，仅次于7月份7592套的供应高峰。7、8月份北京楼市累计新增供量达1.4万套，已接近今年二季度1.7万套的推盘量。

即便如此，从整体供需对比而言，8月份楼市供应维持在6500套，而成交却达8708套。“供应的高位仍然不挡供需矛盾的加大，其根本原因在于房企与政府、房企与市场两个矛盾的集中爆发。”亚豪机构副总经理高姗认为，前两年土地供应的成色不足导致房企对土地极度渴求，土地市场的供需矛盾虽然在今年有所缓解，但短期内仍然难以收效，直接导致了地价的飙升；另一方面，高地价托高了房价的上涨空间。

地价高烧推高房价预期/

抢地潮的袭来直接导致了房价上涨的预期。

8月22日，位于北京房山长阳的理工大学9号地被万年基业收入囊中。万年基业以15.74亿元总价加上配建4.2万平方米限价房创房山区域新地王，溢价达49.9%。至此，房山楼面价突破2万元，“面粉”价赶超“面包”价的情况再次出现。

“房山都要卖到3万元了，其他区域怎么可能不涨。”北京一位开发商告诉《每日经济新闻》记者，该公司即将在9月入市的项目此前预计的销售价格一直保持在3.5万元/平方米，但房山拍地之后，也在酝酿涨价。

地价高烧的不仅是北京。8月26~28日，广州、厦门、上海多宗地块成交，溢价均超过了100%，最高达到185%。

易居房地产研究院统计数据显示，2013年8月，10个典型城市土地出让金收入为811.6亿元，与2012年同期相比增长近1.5倍，较2011年同期增长31.3%。

购地金额居高不下反映的是今年以来房企资金面的宽裕。7月份10家标杆房企权益购地金额412亿元，为2009年以来的第三高位，仅次于2009年9月的434亿元和12月的473亿元。

“如果下半年房地产政策面依然维持现状，标杆房企量价齐升的势头将继续保持。土地市场方面，一二线城市的优质地块仍将是标杆房企争夺的焦点。”张大伟表示，房企对后市集体看多，对土地的渴求空前。从整体市场走势来看，土地作为房地产市场的唯一原料，高地价明显刺激房价上涨。“争抢激烈的土地市场会很快将价格信息传递到住宅交易市场，楼市房价在‘金九银十’依然将维持上涨的趋势。”

楼市爆发周期或近尾声/

在北京房地产市场“高烧不退”的同时，全国主要城市的整体房价也是持续上涨。

中国指数研究院数据显示，2013年8月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10442元/平方米，环比7月上涨0.92%，是自2012年6月以来连续第15个月环比上涨，其中71个城市环比上涨，29个城市环比下跌。

而在多地楼市出现价格上涨的同时，部分城市的调控政策却出现了“一松一紧”的态势。其中，温州、芜湖通过调整了限购标准、增加住房补贴来缓解政策调控，而郑州、南京则进一步收紧了调控政策。

“中国楼市已经出现了事实上的冰火两重天：一二线城市量价齐上涨，而三四线城市则出现了库存积压，卖地难。”张大伟分析认为。

对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖指出，8月以来，为落实“进一步降低自住型改善型商品住房价格”的房价控制目标，缓解供求矛盾，北京已部署安排相关部门抓紧研究推进自住型商品住房供地和相关政策。

“从中央政府而言，调控方向有所转变，形成了符合以下市场特征的长效机制：低端有保障、中端有支撑、高端有市场。”胡景晖表示，去年以来，北京通过预售证发放来控制房价，效果并不明显。然而，2010年在房山中铁建国际城项目也曾经有过“限价”的试点，控制房价效果明显。因此，将限价的步骤延展至土地出让阶段，也是控制房价的有力途径。

“不论是从城市协调发展的角度、城镇化推进的角度，还是经济转型的目的，都需要抑制现在疯涨的一二线城市价格。”张大伟指出，经济逐渐平稳，调控的长效机制已经基本酝酿完成，楼市的爆发周期已经接近尾声。