黄其森详解泰禾疯狂略地：打区域间支付时间差

每经记者 尚希 发自北京

134亿元，这是泰禾集团今年1~8月的拿地“战绩”。这家在行业中名不见经传的公司，因为今年“凶猛”购地，甩开了招商、绿城等标杆房企，跻身拿地榜单前十。就在一年前，即便是房地产企业20名附近的位置，也看不到泰禾集团（000732，SZ）的身影。

“（拿地）指标用完了可以重新授权，我们肯定不止110亿元，还会增加。”这是泰禾集团董事长黄其森在8月初接受《每日经济新闻》记者采访时，对于频频增大的拿地金额，给出的答案。

一年的攻城略地让泰禾赚足了眼球，也被频频质疑。泰禾一直强调的十分安全的资金链是否真的固若金汤？高周转的路线能否走得一路顺畅？其超越万达的口号会否实现？这是泰禾留给业界的悬念。

对于上述悬念，黄其森做出了解答：除北京外，泰禾在其他区域的土地款支付期限，可以长达半年或一年，这是泰禾所以敢于疯狂拿地的原因。值得注意的是，泰禾今年在北京的购地总金额达到64亿元。泰禾能不能巧妙利用不同区域的土地付款期限的差异，通过快速开发销售北京的项目获取收入，来支付北京以外地区的土地款，某种意义上将决定其最终成败。

打区域时间差/

8月27日，福建厦门海沧马銮湾H2013P304地块吸引了包括万科、恒大、碧桂园、泰禾等30多家开发商悉数到场，最终泰禾以40.52亿元，楼面价10834.22元/平方米以及高达185%的溢价率，将该地块收入囊中。

这也是泰禾在继今年6月27日，联合北京华澜恒泰房地产开发有限公司以14.3亿元拿下北京石景山商务区K地块之后，又一次高调拿地。超过40亿元的单幅地块总价值，成为泰禾目前为止的最大手笔。

“首先我们还是考虑北京和福建。”对于后续拿地的规划，黄其森告诉《每日经济新闻》记者，今年还会战略性地考虑长三角、广东这些市场，“但我们一定是要到经济发达的地方以及能够适应泰禾文化的城市。”

拿地策略反映出泰禾目前整体运营策略，黄其森直言，泰禾要做深耕福建和北京的区域性开发企业。

沿着区域深耕的路线，泰禾一路在北京夺下多宗地块，其中不乏台湖、孙河等热点区域。据《每日经济新闻》记者粗略统计，今年1~8月泰禾一共拿下9宗地块，总占地面积超过1090亩，总建筑面积超过158万平方米，总金额也高达134亿元。

这绝对不是终点。今年以来，泰禾已经两度调高拿地额度，“上市公司有一定的授权，所以只能指标用完之后重新再授权，会根据不同的阶段作出调整。”黄其森表示。

值得注意的是，单就厦门海沧地块总额就已经超过了泰禾去年35.99亿元的总金额。对于近百亿的拿地资金，黄其森告诉《每日经济新闻》记者，其中大约三分之一为自有资金。

“今年泰禾可能会与信托、金融机构合作多一点，在福建不存在这样的问题，但是北京的土地付款只有一个月的时间，这对资金的门槛要求很高。”黄其森指出，而在福建或其他区域，土地款的支付可以长达半年或一年，“就可以有更多地回旋余地。”

记者从泰禾集团2013年上半年业绩报告中发现，今年上半年其预付款项高达61.7亿元，而去年则是16.92亿元，增长了264.49%，财报解释主要原因系本期预付土地款增加所致。熟悉房地产会计的有关财务人员告诉《每日经济新闻》记者，由于土地是在全部土地出让金付清后才会交付，所以上述土地预付款，其实是公司实际支付已购土地出让金的情况。按照财

报，泰禾下半

年需要支付的土地款，更多是在北京以外的区域。根据《每日经济新闻》记者统计，泰禾今年在北京拿地的金额虽然高达64亿元，但其中有相当一部分土地出让款已经付清。

今年上半年，前十大拿地房企的拿地金额和营收差距不大，例如保利、万科拿地金额分别为384亿元与316亿元，营收分别为305亿元及419亿元；金地、华润的拿地金额为152亿元及145亿元，其营收分别为87亿元及157亿元。

相比之下，泰禾上半年21亿元的营业收入则略显单薄。泰禾集团财报显示，2013年上半年营业收入相比上期发生额增加380.89%（绝对额增加17.09亿元），主要原因系报告期房地产项目可结转销售收入增加所致。但伴随着销售额的增加，泰禾在短期借款以及一年内到期的非流动负债分别增加680.29%、491.20%。

来自银河证券的研究报告指出，扣除预收账款增加影响，泰禾的资产负债率为60%；负债率较高，主要是由于公司上半年积极扩张所致，但考虑到土地款几已偿清，且下半年拿地力度减弱，在售项目的快速去化将有效缓解短期偿债压力。

高周转助资金回笼/

高速增长的土地储备帮助泰禾在北京开疆扩土，同样也考验公司的周转功力。

8月8日，泰禾夺下的孙河地块以“北京院子”之名问世，黄其森将亮相仪式选在了象征皇室尊贵地位的太庙。“孙河之战”从最初的众人看空到现如今纷纷称赞，“眼光很重要。”黄其森淡然说道，“当时2万9的楼面价大家都觉得很高，我只问了我们投资部一个问题，还有没有位置比这更好、密度更低的地？没有，那就一定要下决心拿下来。”

不同于“运河上的院子”长达近十年的消化周期，同为高端产品的“北京院子”，黄其森确定的是“高周转”路线。

“90%的项目要走高周转路线，保证项目在拿地后7~8个月开盘，这是我们跟每一个团队铁定的任务。”黄其森指出，北京院子这一项目则要求在一年半整体清盘，半年内大部分资金要回笼。“即使项目利润会低一点，但同样的时间也许可以多做几个项目，这样算下来也不差。”

然而，高周转并不意味着销售速度会如愿加快，这对于项目本身的销售营销能力是极大的考验。

据悉，泰禾地产目前已经将设计研发部门以及品牌部门移到了北京，而招商部门搬到了上海，因为商业地产是支撑泰禾发展到目前的重要力量。值得注意的是，从2012年开始，泰禾开始大规模招揽商业地产人才，目前团队的200多人分别来自中粮、万达、龙湖、凯德等多家知名公司。

风险把控考验资金链/

泰禾资金问题成为各界关注的焦点。业绩报告显示，泰禾集团同时对外投资了东兴证券及福州农村商业银行。此外，黄其森作为福建海峡银行董事，泰禾控股股东福建泰禾投资有限公司也是福建海峡银行第二大股东。

“资金压力没有问题的，我们账上有20亿元，还有30亿元没有收回来。”黄其森表示。

《每日经济新闻》记者查询2013年上半年财报获悉，31.57亿元的短期借款中，新增了23亿元银行借款及3.5亿元信托，而去年其仅有4亿元左右的非金融机构贷款。不难看出，今年以来，黄其森更多地运用了金融杠杆来融资。

黄其森直言，也许是与之前在银行工作有关，对于风险的把控十分严格，“可以告诉大家，泰禾的底线是不会去走民间高利贷这条路。”

“短期来看，泰禾近两年的偿债压力并不大。”兰德咨询总裁宋延庆告诉《每日经济新闻》记者，泰禾一年内到期的流动负债相比负债总额仅为12%，“这一比例还是十分安全的。”

“我比较担心的是，土地款可以实现交付，但土地款只占到整个投资的30%，接下来还有差不多20%的投入之后项目才能启动。”一位房地产行业的咨询管理专家告诉《每日经济新闻》记者，启动资金占项目总投资额的比例、投资峰值、投资收入平衡点、股东投资回收时间四项指标是衡量开发商现金流的重要指标。要在规定时间内完成每个步骤，源源不断的现金补给十分重要。“这就要求开发商根据项目情况而依次准时进行，才能确保企业的现金流健康平稳。”