住建部政策研究中心主任秦虹：下一步房地产投资要瞄准成熟城市群

每经记者 徐杰 发自杭州

过去几个月，关于新型城镇化对我国房地产行业的影响，始终是个炙手可热的话题，业内观点亦见仁见智。在此次“第三届中国价值地产年会”上，参会各方的讨论仍然离不开城镇化是否能给房企带来机会，房企如何抓住机会，成就新的黄金十年？

北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，城镇化是围绕人的城镇化，解决户籍问题是第一步，下一步则是农民进城过程中对保障房的需求，短期内房地产还不会从城镇化中获利很大。而知名财经人士叶檀则直言，房地产兴中国经济兴，房地产是城镇化进程的主要引擎。住建部政策研究中心主任秦虹建议，房地产企业在进行投资时，要瞄准成熟的、密度大的城市群。

“城市发展的不均衡决定了房地产市场增长的格局。不均衡发展格局对市场影响特别大，特别明显。城市人口增长主要来源仍然是城镇化，但是现在的城镇化和过去的城镇化对房地产市场的影响是不一样的。”对于城镇化与房地产市场的关系，8月24日，住建部政策研究中心主任秦虹在由《每日经济新闻》报社主办的“第三届中国价值地产年会”上如是表示。

此前，秦虹曾指出，目前新型城镇化是提高城镇化的质量，改变城镇化不平衡、不协调、不可持续的粗放发展模式。它对房地产市场的影响，不能简单地套用过去的经验。

秦虹认为，未来住房政策调整一定要解决的问题，除了有效率地抑制过度占用住房资源外，还要满足新型城镇化下的新增住房需求。这个主要体现在保障性住房需求，还有首次置业。其三，就是要尊重市场发展的基本规律。

此外，2020年之前，城镇住房需求包括以下四个方面。第一、城镇新增人口要有地方住；第二、住房要改善，2000年的时候人均住房面积是30平方米，到2020年要达到35平方米；第三、城市拆迁；第四、城镇家庭的小型化。

秦虹指出，当城市化率不到50%时，农村人口多，城镇人口少，城市人口的流动主要体现在农民进城。当城市化率超过50%时，城市人口流动是以中小城市向大城市流动为主。这就决定了未来房地产市场格局一定是不平衡的，分化格局就此出现。这是城市化发展通常的规律，当城市化率超过30%开始快速增长，到70%以上开始放缓。

“我认为由于我们的公共资源集中偏向大城市，而不是偏向中小城市，这种格局在短时间内难以改善，特别是就业机会和教育、文化、医疗这些丰富的公共资源 （分布很不均衡）。目前中国还没有出现人口的逆流，什么时候会出现人口逆流呢？大约在城市化率70%以上。”秦虹说。

针对房地产投资的趋势，秦虹认为，中国房地产市场绝对没有掉头向下，没有到无路可走的阶段，下一步房地产市场投资要关注城市群。“我始终认为，城市发展格局对房地产市场影响大，下一步要瞄准成熟的城市群。”

按照秦虹的表述，城市群是从“十一五”开始确定的，城市化如何推进，“一直以来我们的认识不怎么稳定，一会儿大力发展中小城市，一会儿大力发展小城市，一会儿限制大城市发展，但现在已经明确了，下一步是以城市群为发展形态。”

同时，秦虹指出，发展城市群，不是说所有规划的城市群都是值得投资的重点。不要看政府规划了多少城市群，它可能规划10个、20个。但是对企业来讲，一定要选择密度大的城市群。